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Regolamento condominiale: i limiti inderogabili

20 Maggio 2022 | Autore:
Regolamento condominiale: i limiti inderogabili

Quali sono le norme di legge che nessun tipo di regolamento, nemmeno se votato all’unanimità, può violare?

Il regolamento condominiale è quel testo che riporta le norme fondamentali da rispettare nell’edificio. Si tratta di un documento fondamentale, che l’assemblea deve approvare a maggioranza dei suoi partecipanti. Per legge, il regolamento è obbligatorio solo nei condomini più grandi: nei fabbricati di modesta entità, invece, non occorre necessariamente avere questa specie di “statuto” interno. Con questo articolo ci occuperemo di un argomento in particolare: vedremo cioè quali sono i limiti inderogabili del regolamento condominiale.

Il regolamento, anche qualora venisse votato all’unanimità da tutti i condòmini, non può prevedere tutto ciò che vuole: ci sono dei limiti posti dalla legge che non possono mai essere violati. Insomma, i condòmini possono liberamente redigere il proprio regolamento, nel rispetto però di alcune norme intoccabili che, quindi, devono sempre essere rispettate. Vediamo allora quali sono i limiti inderogabili del regolamento condominiale.

Cos’è il regolamento di condominio?

Il regolamento condominiale è il documento che contiene le norme fondamentali da osservare all’interno dell’edificio.

Per la precisione, il regolamento contiene le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, nonché le regole per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione [1].

Quand’è obbligatorio il regolamento in condominio?

Il regolamento in condominio è obbligatorio solo negli edifici con più di dieci proprietari. In altre parole, solo quando ci sono almeno undici condòmini, titolari ciascuno di unità immobiliari diverse, sorge l’obbligo di far approvare un regolamento.

Se in assemblea non si raggiunge la maggioranza per la sua approvazione (che è valida se votata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore del condominio), ciascun condomino può rivolgersi al giudice affinché sia questi, con proprio provvedimento, a decretare la validità del regolamento.

Regolamento contrattuale e assembleare: differenza

Il regolamento può essere di due tipi:

  • contrattuale, quando è approvato dai condòmini all’unanimità, oppure è redatto dal costruttore dell’edificio e poi inserito all’interno dei singoli atti d’acquisto delle unità immobiliari. In quest’ultimo caso, il regolamento è parte integrante dei rogiti;
  • assembleare (o maggioritario), quando è approvato dai condòmini a maggioranza.

La distinzione tra queste due tipologie di regolamento è molto importante per stabilirne i limiti inderogabili, cioè quei “paletti” che non si possono mai superare.

Regolamento assembleare: i limiti inderogabili

Il regolamento votato dall’assemblea a maggioranza non può mai incidere sulle proprietà private dei singoli condòmini né sui diritti di questi ultimi sulle cose comuni.

In pratica, il regolamento assembleare non potrà dire ai singoli condòmini cosa possono o non possono fare nelle proprie abitazioni e pertinenze. Ad esempio, non si potrà impedire al proprietario di trasformare la sua abitazione in studio professionale.

Il regolamento votato a maggioranza non può nemmeno impedire ai condòmini di utilizzare i beni e gli impianti comuni. Ad esempio, il regolamento non potrà mai proibire a uno dei proprietari di usare l’ascensore, di parcheggiare nel parcheggio condominiale oppure di usare il cortile.

Ciò che invece può fare il regolamento maggioritario è disciplinare l’uso di questi beni, ad esempio prevedendo dei turni per il parcheggio, vietando di calpestare il verde condominiale, ecc.

Infine, il regolamento assembleare non può mai vietare di possedere o detenere animali domestici.

Regolamento contrattuale: i limiti inderogabili

Il regolamento contrattuale, in quanto accettato all’unanimità, non deve rispettare i limiti previsti per il regolamento assembleare.

È possibile pertanto stabilire vincoli alla proprietà privata (il più classico è quello che ne impedisce la modifica della destinazione d’uso), estromettere del tutto uno o più condòmini dall’uso delle parti comuni e perfino proibire la detenzione di animali negli appartamenti [2].

Ad esempio, il regolamento contrattuale potrebbe sancire che l’accesso al lastrico solare sia consentito solo al proprietario dell’ultimo piano, oppure che nel parcheggio possano sostare solamente le auto dei condòmini che non hanno un box auto riservato.

Anche il regolamento adottato all’unanimità deve però rispettare dei limiti inderogabili; si tratta di preclusioni stabilite direttamente dalla legge e che, pertanto, rappresentano vincoli dai quali non è possibile liberarsi. Ovviamente, tali limiti valgono a maggior ragione anche per il regolamento assembleare.

Per la precisione, l’art. 1138 Cod. civ. stabilisce che nessun tipo di regolamento condominiale possa derogare alle norme del Codice che disciplinano:

  • l’impossibilità di rinunciare alla proprietà sulle parti comuni che sono direttamente funzionali alla proprietà privata. Ad esempio, il regolamento non potrà precludere al condomino l’accesso al pianerottolo che serve per entrare nel proprio appartamento;
  • l’indivisibilità delle parti comuni, a meno che si possa attuare senza incomodo per tutti i condòmini, con delibera adottata all’unanimità;
  • il procedimento per attuare innovazioni sulle parti comuni;
  • la nomina, la revoca e gli obblighi dell’amministratore, nonché la sua capacità di rappresentare il condominio verso l’esterno;
  • il diritto di ciascun condomino di manifestare il proprio dissenso rispetto alle liti condominiali;
  • le maggioranze previste per l’assemblea e l’impugnazione delle sue deliberazioni.

Sono altresì inderogabili le norme del Codice civile che riguardano:

  • la disciplina di riscossione delle quote condominiali e la ripartizione degli oneri tra i vecchi e i nuovi proprietari;
  • l’assemblea straordinaria convocata dall’amministratore o dai condòmini, nonché in generale tutte le regole riguardanti la convocazione dell’assemblea;
  • il limite massimo delle deleghe in capo ad un singolo condomino;
  • la procedura di partecipazione all’assemblea del supercondominio;
  • i legittimati a partecipare all’assemblea in caso di comproprietari o di altri aventi diritto;
  • la disciplina delle tabelle condominiali.

Tutte le norme finora viste rappresentano limiti inderogabili per ogni tipo di regolamento condominiale. Ciò significa, ad esempio, che nemmeno il regolamento adottato all’unanimità potrà modificare i quorum previsti dalla legge per la validità dell’assemblea, assegnare maggiori poteri all’amministratore oppure sottrargliene alcuni, aumentare o diminuire il numero di deleghe per ciascun partecipante, modificare le maggioranze stabilite per l’approvazione delle tabelle millesimali, ecc.


note

[1] Art. 1138 cod. civ.

[2] Trib. Piacenza, sent. n. 142/2020.

Autore immagine: depositphotos.com


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