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Che fare se l’immobile acquistato all’asta è danneggiato

20 Maggio 2022 | Autore:
Che fare se l’immobile acquistato all’asta è danneggiato

Asta giudiziaria immobiliare: cos’è e come funziona? Cosa bisogna fare se la casa presenta dei vizi che non risultavano dalla perizia tecnica?

Le aste giudiziarie possono rappresentare un’occasione davvero importante per comprare beni immobili a prezzo ridotto. Basti pensare che, in media, durante le aste giudiziarie gli immobili vengono venduti a prezzi almeno dimezzati rispetto al loro reale valore. Anche in questa circostanza, però, l’acquisto può nascondere delle insidie. Può capitare, infatti, che l’immobile si presenti in uno stato diverso rispetto a quello in cui era quando ne è stata presa visione. Con questo articolo vedremo che fare se l’immobile acquistato all’asta è danneggiato.

Va subito detto che, in caso di acquisto da una vendita forzata, non si applicano le normali regole stabilite dal Codice per quanto riguarda la garanzia per i vizi della cosa comprata. Non ci si potrà quindi lamentare con il venditore se il bene presenta dei difetti che non erano visibili quando si è effettuato il sopralluogo. Questo però non significa che l’aggiudicatario non possa fare nulla per tutelare le proprie ragioni. Se l’argomento ti interessa, magari perché anche tu ti sei trovato in una situazione del genere, prosegui nella lettura: vedremo insieme che fare se l’immobile acquistato all’asta è danneggiato.

Asta immobiliare giudiziaria: che cos’è?

L’asta immobiliare giudiziaria è un procedimento attraverso il quale il giudice dell’esecuzione, su iniziativa dei creditori, dà modo a questi ultimi di soddisfare coattivamente il proprio credito mediante la vendita dei beni immobili del debitore.

In pratica, l’asta giudiziaria rappresenta la parte finale dell’esecuzione forzata sui beni dell’obbligato, i quali vengono venduti affinché, sul loro ricavato, possano soddisfarsi i creditori.

Insomma: l’asta rappresenta una vendita forzata che consente di trasformare i beni pignorati in denaro liquido.

Asta giudiziaria: come funziona?

L’asta può essere di due tipi:

  • senza incanto, quando l’offerta va presentata in busta chiusa e l’importo proposto deve essere uguale o superiore alla base d’asta. Nel caso in cui arrivi una sola proposta, l’interessato è obbligato ad acquistare l’immobile al prezzo offerto, pena in caso di ripensamento la perdita della cauzione pari al 10%;
  • con incanto, che si verifica invece in caso di più offerte. Si tratta di una gara tra offerenti che ha come base l’offerta più alta ricevuta.

Un’ulteriore differenza tra le due tipologie d’asta è che la prima, senza incanto, è definitiva, mentre l’aggiudicazione di quella con incanto è provvisoria, in quanto nei successivi 10 giorni è possibile ricevere altre proposte, almeno un quinto superiori a quella vincitrice.

Cosa succede dopo la vendita forzata?

In seguito alla vendita, il bene pignorato viene trasferito definitivamente all’aggiudicatario, il quale se lo vede assegnare dal giudice “libero da pesi”, cioè privo di ipoteche. Il ricavato della vendita è invece destinato ai creditori.

Immobile danneggiato acquistato all’asta: quando si può agire?

Mettiamo il caso che l’aggiudicatario scopra che l’immobile che ha acquistato all’asta giudiziaria presenta dei danni che non c’erano quando ha effettuato il sopralluogo insieme al custode. Cosa dovrebbe fare per tutelarsi?

Come ricordato in precedenza, l’art. 2922 del Codice civile esclude la garanzia per i vizi della cosa nel caso di vendita forzata. Ciò significa che, a differenza dei normali acquisti, il compratore non potrà lamentarsi dei difetti materiali che non erano stati notati inizialmente o che non erano stati riportati nei documenti consegnati dal tribunale.

Questo non vuol dire, però, che l’aggiudicatario non possa fare nulla per tutelare le proprie ragioni. Secondo la giurisprudenza [1], l’esclusione della garanzia per i vizi non si estende all’ipotesi di consegna di una cosa:

  • totalmente diversa da quella originariamente pattuita, circostanza che avviene, ad esempio, se l’immobile appartiene a un genere completamente diverso da quello indicato nell’ordinanza di vendita (si pensi a un fabbricato commerciale che si rivela poi essere un’abitazione);
  • che manca delle particolari qualità necessarie per assolvere alla sua naturale funzione (ad esempio, la casa non è abitabile);
  • del tutto compromessa dal punto di vista della destinazione all’uso, se questa ha motivato la presentazione dell’offerta d’acquisto.

In estrema pratica, l’aggiudicatario può agire in giudizio e rivendicare i danni soltanto se l’immobile risulta profondamente difforme rispetto alla perizia tecnica del tribunale oppure se è stato danneggiato a tal punto da comprometterne l’utilizzo in modo irreparabile. Si pensi ad esempio all’appartamento sito al secondo piano reso irraggiungibile dai gravi danni alle scale e dall’assenza di ascensore.

Immobile danneggiato acquistato all’asta: cosa fare?

Se ricorre almeno una delle condizioni viste nel paragrafo precedente, allora l’aggiudicatario potrà citare in giudizio il debitore, cioè l’ex proprietario, per chiedere il risarcimento dei danni che ha arrecato all’immobile subito prima del rilascio.

Qualora invece i danni dell’immobile acquistato all’asta fossero imputabili al custode giudiziario (diverso, ovviamente, dal debitore), allora sarà possibile intraprendere un’azione di risarcimento danni direttamente contro di lui [2].

È il caso, ad esempio, del custode negligente che, non curandosi delle infiltrazioni provenienti dal piano di sopra, favorisce il danneggiamento di tutte le pareti e il crollo parziale del soffitto.


note

[1] Cass., sent. n. 14165/2016

[2] Art. 67 cod. proc. civ.

Autore immagine: depositphotos.com


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