Quando l’inquilino va via prima della scadenza del contratto?

Disdetta anticipata del locatore e recesso per gravi motivi del conduttore: quali sono le cause che permettono all’inquilino di lasciare la casa in affitto?

Chi non ha una casa propria ha solo due alternative: continuare a vivere con i genitori oppure andarsene in affitto. Quest’ultima soluzione è sicuramente la migliore per chi cerca indipendenza o, più semplicemente, per chi deve necessariamente vivere altrove, ad esempio con la propria famiglia oppure vicino al posto di lavoro. Per legge, l’affitto deve essere consacrato da un contratto fatto per iscritto e registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Con questo articolo ci concentreremo su un aspetto particolare di questo argomento: vedremo cioè quando l’inquilino va via prima della scadenza del contratto.

La legge stabilisce che il conduttore non può essere mandato via prima di un certo periodo di tempo, a meno che egli non si renda inadempiente ai propri obblighi, ad esempio non pagando il canone pattuito. In un caso del genere, il proprietario può chiedere il rilascio dell’immobile attraverso la procedura di sfratto.

Al contrario, l’inquilino ha maggiore libertà di scegliere quando andare via, cioè quando far cessare il contratto. Il problema, però, è che, se non rispetta determinate condizioni, potrebbe comunque essere costretto a pagare alcune mensilità. Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: vedremo insieme quando l’inquilino va via prima della scadenza del contratto.

Locazione per uso abitativo: come funziona?

La legge [1] stabilisce che i contratti di locazione per uso abitativo possono avere una durata diversa a seconda del canone che le parti decidono di applicare:

• il primo e più famoso tipo è la locazione 4+4, della durata di un quadriennio che, alla scadenza, si rinnova in automatico per ulteriori quattro anni. Questo tipo di contratto è detto “a canone libero”, in quanto le parti sono libere di stabilire il prezzo della mensilità dovuta al locatore;
• il secondo è la locazione 3+2, della durata di un triennio rinnovabile, alla scadenza, per altri due anni. In questa ipotesi il canone è vincolato, in quanto si applica quello risultante dagli accordi fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.

Disdetta del locatore: come funziona?

Il contratto di locazione è strutturato in maniera tale da garantire stabilità al conduttore, cioè all’inquilino, il quale non può essere mandato via prima della scadenza, a meno che non sia inadempiente. Ad esempio, l’inquilino che non paga il fitto può essere sfrattato anche dopo pochi mesi.

Alla prima scadenza contrattuale (cioè, dopo i primi 4 anni nel caso di locazione a canone libero, dopo i primi 3 nell’ipotesi di locazione a canone vincolato), il conduttore può essere mandato via solamente se il proprietario ha necessità di disporre dell’immobile.

Per la precisione, la legge stabilisce che il locatore può impedire il rinnovo automatico del contratto solamente se dimostra la sussistenza di una delle seguenti cause, da comunicare alla controparte con un preavviso di almeno sei mesi:

• quando intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
• quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
• quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune;
• quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
• quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni e, per eseguirle, sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
• quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
• quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso, al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

Se il locatore “bluffa”, nel senso che manda via il conduttore adducendo una di queste legittime cause di disdetta senza, però, che esse siano reali, allora il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore, da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.

Recesso del conduttore: come funziona?

Se il locatore può impedire il rinnovo automatico del contratto solamente al ricorrere di determinate ragioni, il conduttore è invece molto più libero di recedere dall’accordo.

Per legge, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi (o in un termine minore, se pattuito).

Quali sono questi gravi motivi che giustificano il recesso anticipato del conduttore? Quando l’inquilino può andare via prima della scadenza del contratto? Scopriamolo insieme nel prossimo paragrafo.

Inquilino: quando può andare via prima della scadenza?

Chiedersi quando l’inquilino può andare via prima della scadenza significa interrogarsi su quali siano i gravi motivi che giustificano il suo recesso anticipato.

In genere, si distinguono i gravi motivi oggettivi da quelli soggettivi:

• costituiscono gravi motivi oggettivi quelli che riguardano l’immobile e l’impossibilità di continuare ad abitarvi. Ad esempio, possono essere una giustificazione al recesso del conduttore i rumori che provengono dalla discoteca che ha da poco aperto proprio al piano di sotto, oppure alcuni vizi strutturali dell’immobile, la presenza di muffa o il guasto di un impianto (l’ascensore, ad esempio);
• sono invece gravi motivi soggettivi quelli che concernono l’inquilino. Si pensi ad esempio al conduttore che, a seguito di un incidente, non può più salire le scale per raggiungere l’abitazione, in un edificio peraltro sfornito di ascensore; oppure all’inquilino che perde il posto di lavoro o che viene trasferito altrove.

In ogni caso, come spiegato nell’articolo Recesso locazione per gravi motivi, il grave motivo di recesso deve sempre essere:

• estraneo alla volontà del conduttore;
• sopravvenuto rispetto alla conclusione del contratto;
• eccessivamente gravoso (in termini economici, materiali o psicologici) per la prosecuzione del rapporto locatizio.

Infine, va precisato che le parti, all’interno del contratto di locazione, possono mettersi d’accordo nel senso di consentire al conduttore il recesso libero, cioè di andare via dall’abitazione in qualsiasi momento, dandone sempre avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione [2].

Cosa succede se l’inquilino va via senza preavviso?

L’inquilino che non rispetta il preavviso di recesso è tenuto a pagare i canoni di locazione come se continuasse ad abitare nell’immobile. Le situazioni ipotizzabili sono due:

• il conduttore va via senza dire nulla, cioè senza comunicare per iscritto il suo recesso. In questo caso il contratto prosegue normalmente, con obbligo dell’inquilino di continuare a pagare i canoni anche se è andato via. Se non lo fa, il locatore può sfrattarlo e ottenere decreto ingiuntivo per ottenere in maniera forzosa quanto gli spetta;
• il conduttore va via senza rispettare il preavviso, ad esempio lasciando l’appartamento un mese dopo l’avvertimento. In questo caso, egli è tenuto a pagare i canoni per tutto il periodo di preavviso, cioè per gli ulteriori mesi che servono a completare il termine intero. Ad esempio, se il conduttore comunica il recesso e va via dopo un mese, dovrà pagare anche i restanti cinque (termine di preavviso fissato dalla legge in sei mesi).

Per approfondimenti ulteriori su questo specifico tema si legga l’articolo Cosa succede se lascio la casa prima della scadenza del contratto?