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Agenzie immobiliari: come funziona la provvigione e chi la paga

19 Aprile 2022
Agenzie immobiliari: come funziona la provvigione e chi la paga

Come non pagare la commissione all’agente immobiliare a mandato scaduto o per prescrizione del diritto alla provvigione. 

Molto spesso tra chi vende e chi compra casa si raggiunge un accordo segreto volto ad evitare di pagare la provvigione all’agente immobiliare. Tali tentativi tuttavia non raggiungono quasi mai l’obiettivo a causa dell’azione giudiziaria intrapresa dal mediatore. L’obbligo infatti di pagare l’agente scatta anche a mandato scaduto se le parti sono state da questi messe in contatto tra loro: e ciò indipendentemente dal fatto che il rogito o il compromesso siano stati stipulati dopo il termine di scadenza del contratto di intermediazione immobiliare. Ecco perché è bene sapere, tutte le volte in cui ci si avvale di un’agenzia immobiliare, come funziona la provvigione e chi la paga. 

Di tanto parleremo in questo articolo spiegando gli aspetti più pratici sul tema.

Quando l’agente immobiliare matura il diritto alla provvigione?

L’agente immobiliare va pagato quando tra chi vende e chi compra si stipula un atto giuridicamente vincolante, che imponga cioè al primo di vendere e all’altro di comprare e che, in caso di inadempimento, consenta all’uno di agire contro l’altro dinanzi al giudice. Pertanto, ad esempio, l’agente immobiliare matura il diritto alla provvigione quando si stipula un contratto preliminare, ossia il cosiddetto «compromesso». E difatti da questo momento in poi le parti sono obbligate per legge a firmare il contratto di compravendita.

Invece l’agente non matura alcun diritto alla provvigione se le parti rimangono allo stadio delle trattative, seppur portate avanti per molto tempo.

L’agente immobiliare va pagato anche se, una volta firmato il compromesso, non si stipuli il rogito a causa dell’inadempimento di una delle parti, a meno che ciò non sia dovuto al comportamento colpevole del mediatore (ad esempio per aver taciuto un abuso edilizio o altra irregolarità urbanistica).

Quando deve essere pagata la commissione all’agenzia immobiliare?

Per prassi commerciale l’agenzia viene pagata alla stipula del rogito notarile. Tuttavia, come detto, questa potrebbe chiedere il pagamento anche prima se è stato firmato un compromesso, disinteressandosi delle successive sorti della compravendita.

Agenzia senza contratto: va pagata?

L’agente immobiliare va pagato per il semplice fatto di aver messo in contatto le parti, anche se nessuna delle due ha firmato con lui un contratto. L’importante è che venditore e acquirente abbiano accettato la sua opera di intermediazione, ossia abbiano voluto avvalersi della sua attività. Quindi, è sufficiente un semplice comportamento concludente per far scattare l’obbligo di pagamento della commissione all’agente e non un contratto scritto.

Chi deve pagare l’agente immobiliare?

A dover pagare l’agente immobiliare deve essere tanto il venditore quanto l’acquirente. E ciò anche se sia stato solo il primo a rivolgersi per primo all’agenzia. L’agenzia infatti svolge un incarico in favore di entrambe le parti.

Solo un diverso accordo, chiaro ed esplicito, potrebbe esonerare le parti o una sola di queste dal pagamento della provvigione. 

L’incarico dell’agente si presume sempre dietro pagamento (ossia «a titolo oneroso») salvo prova contraria.

Vendita conclusa a mandato scaduto: bisogna pagare l’agente immobiliare?

Il mediatore ha diritto alla provvigione anche se la vendita è conclusa direttamente dalle parti in maniera autonoma dopo alcuni mesi e a un prezzo diverso. La sua prestazione, infatti, si esaurisce nel ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti all’altro, indipendentemente dal fatto che sia intervenuto nelle varie fasi delle trattative.

Alla domanda: come non pagare l’agente immobiliare spesso si risponde dicendo che basta attendere la scadenza del contratto di mandato. Ma come appena visto questa soluzione è del tutto sbagliata. 

Quindi, se anche le parti concludono il compromesso o il rogito a mandato scaduto, devono comunque pagare la provvigione all’agente se queste si sono conosciute proprio grazie al suo intervento. A meno che, non sia passato così tanto tempo da allora e l’affare si sia concluso sulla base di trattative del tutto autonome e su presupposti completamente diversi da quelli sulla base dei quali l’agente aveva condotto l’originaria mediazione. Non basta quindi modificare di poco il prezzo di vendita. 

Entro quanto tempo l’agente immobiliare può chiedere la provvigione?

Il diritto alla provvigione dell’agente immobiliare si prescrive entro un anno dalla conclusione dell’affare, ossia da quando questi matura il diritto al compenso. A stabilirlo è l’articolo 2950 del Codice civile. Così la prescrizione decorre di regola dalla conclusione del contratto preliminare agevolato dal mediatore, risultando irrilevanti la successiva data di sottoscrizione del contratto definitivo e l’eventuale ulteriore attività compiuta dal mediatore in vista del contratto definitivo stesso. 

Allo stesso modo, nelle ipotesi in cui l’affare, consistente in una compravendita immobiliare sia stato concluso con una scrittura privata, poi seguita da atto pubblico riproduttivo, il termine decorre dalla redazione della scrittura privata.

In ogni caso, la decorrenza della prescrizione coinciderà con il momento della conclusione del preliminare, salvo che le parti non abbiano subordinato il diritto alla provvigione alla stipula del definitivo o a un evento successivo.

In ogni caso, bisogna tenere conto che il termine prescrizionale può essere soggetto a interruzione attraverso ogni atto che valga a costituire in mora il debitore: ad esempio, una richiesta di pagamento. Da tale momento il termine di prescrizione inizia a decorrere nuovamente da capo. 

Come non pagare la provvigione all’agenzia immobiliare

Molto spesso i clienti dell’agente immobiliare, dopo avere raggiunto un sostanziale accordo sulla compravendita di un bene immobile, sul prezzo e sui tempi dei pagamenti, decidono di non riprendere i contatti mediante l’agenzia, ma direttamente tra loro, giungendo alla conclusione dell’affare solo dopo che il diritto al pagamento della provvigione da parte dell’agente è caduto in prescrizione (un anno).

Nel caso di diritto del mediatore alla provvigione, il termine di prescrizione di un anno decorre dal giorno della conclusione dell’affare ossia dalla stipula del preliminare. 

La prescrizione comincia a decorrere anche qualora il mediatore non sia a conoscenza dell’avvenuta conclusione del preliminare.

Tale principio ha delle indubbie ripercussioni negative.

La giurisprudenza ritiene che il semplice fatto che le parti non abbiano comunicato al mediatore la stipula di un contratto preliminare non determina la sospensione della prescrizione, non sussistendo un obbligo in capo alle parti di avvisare il mediatore circa il perfezionamento del detto rapporto contrattuale.

Tale conclusione trova un temperamento nell’ipotesi in cui vi sia stato un comportamento doloso delle parti volto a nascondere che l’affare si sia tra loro concluso.

In tale caso, il termine prescrizionale annuale resta sospeso e inizia a decorrere dalla data in cui il mediatore ha avuto conoscenza della conclusione dell’affare.

È importante sottolineare che il doloso occultamento è requisito diverso e più grave rispetto alla mera omissione di un’informazione che i clienti non sono tenuti a fornire. Infatti costituisce comportamento doloso delle parti quello in base alle quale le stesse, dopo avere raggiunto, tramite il mediatore, un accordo sulla vendita di un bene immobile, sul prezzo e sui tempi dei pagamenti, non abbiano ripreso i contatti con il mediatore, ma solo direttamente tra loro, giungendo in un breve lasso di tempo alla conclusione di un preliminare.

In particolare, è ravvisabile il dolo (che deve consistere in un’attività effettivamente volta a trarre in inganno il terzo e non in una mera intenzione finalizzata a ciò), se i contraenti comunicano l’intenzione di stipulare il contratto preliminare presso la sede dell’agente immobiliare e poi, a sua insaputa, lo stipulano altrove.

Non è perciò possibile valorizzare soltanto il comportamento semplicemente omissivo delle parti debitrici contraenti per il fatto che esse non abbiano informato il mediatore dell’avvenuta stipula del preliminare.

 



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