Se lavoro da casa devo indicarlo nel contratto di locazione?

Ho intenzione di andare a vivere in affitto e probabilmente lavorerò da casa. Occorre che il contratto di locazione sia ad uso misto (abitativo e non)? Quali altre cautele dovrò adottare per poter lavorare da casa? 

L’attività che si svolge all’interno di un immobile ha rilevanza sotto diversi punti di vista.

Innanzitutto rileva, se l’immobile è condotto in locazione (come nel suo caso), nei rapporti con il proprietario – locatore.

Quando lei avvierà trattative per stipulare un contratto di locazione, le consiglio di informare il proprietario della sua intenzione di utilizzare l’immobile non solo come abitazione, ma anche (in tutto o solo in parte) per lo svolgimento della sua attività lavorativa.

A quel punto potrete decidere di comune accordo, ed inserirete eventualmente apposita clausola nel contratto, di indicare che l’uso dell’immobile è promiscuo (in parte ad uso abitativo ed in parte ad uso professionale) stabilendo quale disciplina applicare al contratto (se quella prevista per gli immobili ad uso abitativo o quella prevista per le locazioni ad uso non abitativo).

Solitamente si decide di applicare al contratto di locazione la disciplina relativa all’uso prevalente che il conduttore farà dell’immobile: questo significa che se lei ed il proprietario converrete (specificandolo in contratto) che nel vostro caso è prevalente l’uso abitativo, al contratto si applicherà la disciplina delle locazioni ad uso abitativo anche se le sarà consentito, in base alla clausola che lo permette, l’uso promiscuo e, perciò, anche l’uso professionale dell’immobile.

E’ perciò consigliabile, per quanto concerne il rapporto di locazione, specificare in contratto l’uso promiscuo dell’immobile e quale degli usi consentiti sia considerato dalle parti come l’uso prevalente (la cui disciplina verrà indicata come disciplina legale applicabile al contratto).

Ma l’uso che si fa di un immobile ha rilevanza anche sotto altri profili.

Innanzitutto, se l’immobile è situato in un condominio, occorrerà verificare se esiste un regolamento condominiale contrattuale che vieti alcuni utilizzi degli immobili.

Se esiste un regolamento condominiale di natura contrattuale e questo regolamento stabilisce che le unità immobiliari esistenti nel condominio non possono essere utilizzate per determinate finalità, allora nessuno potrà usare gli immobili esistenti nell’edificio adibendoli agli usi vietati.

Infine, l’uso al quale il proprietario e/o il conduttore adibisce un immobile ha rilievo anche sotto il profilo edilizio ed urbanistico.

La legge dello Stato (l’articolo 23 ter del d.pr. 380/2001) stabilisce che gli immobili possono essere adibiti ai seguenti usi:

• residenziale;
• turistico – ricettivo;
• produttivo e direzionale (nel cui ambito rientrano gli usi professionali dell’immobile);
• commerciale;
• agricolo.

La legge regionale che riguarda il suo caso stabilisce poi che la destinazione d’uso di un immobile è quella stabilita nel permesso di costruire (o licenza edilizia) o,  in mancanza, dalla classificazione catastale e che c’è un mutamento di destinazione d’uso quando l’immobile viene utilizzato, in tutto o in parte ed in modo non occasionale e momentaneo, per un uso diverso da quello stabilito nel permesso di costruire o, in mancanza, nella classificazione catastale.

Ogni mutamento di destinazione d’uso, anche se non comporta la realizzazione di opere edilizie, va autorizzato e può comportare il pagamento al Comune dei contributi di costruzione.

Pertanto, se nel suo caso l’immobile che lei andasse a prendere in affitto fosse adibito solo ad uso residenziale (in base a ciò che è indicato nel permesso di costruire o nella classificazione catastale) e, a seguito di quanto stabilito dal contratto di locazione, lei lo andasse ad adibire anche solo in parte ad uso professionale, ci sarebbe un cambio di destinazione d’uso anche se lei non realizzasse alcuna nuova opera edilizia all’interno dell’appartamento per attuare questo uso professionale dell’immobile.

E questo mutamento di destinazione d’uso, in base alla legge regionale, andrà autorizzato dal Comune (che poi valuterà se il mutamento dovrà scontare il pagamento del contributo di costruzione).

Occorre pertanto che lei valuti anche questo aspetto con il proprietario dell’immobile che in futuro condurrà in affitto.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte