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Quando sorge il diritto alla provvigione?

20 Aprile 2022
Quando sorge il diritto alla provvigione?

Quando va pagato l’agente immobiliare: chi deve pagarlo e cosa succede se il rogito non si conclude?

Abbiamo già parlato delle agenzie immobiliari, di come funziona la provvigione e chi la paga. In questo breve articolo approfondiremo un dettaglio di ampio interesse: quando sorge il diritto alla provvigione? In altri termini, in quale momento le parti – venditore e acquirente o locatore e affittuario – sono tenute a pagare l’agente immobiliare per l’attività da questi prestata?

A indicare quando sorge il diritto alla provvigione del mediatore immobiliare è stata più volte la giurisprudenza. Cercheremo di fornire, qui di seguito, alcuni importanti chiarimenti.

Diritto alla provvigione: quando?

Il mediatore ha diritto ad ottenere la provvigione per il solo fatto di aver messo in contatto le parti, a prescindere dal fatto che abbia condotto le trattative in prima persona o abbia lasciato tale compito alle parti.

Il diritto alla provvigione non richiede neanche che vi sia un previo contratto tra mediatore e parti: basta il semplice fatto che l’affare sia stato concluso grazie al suo intervento e che le parti quindi se ne siano avvantaggiate.

Dunque, il mediatore è chi mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcune di esse da rapporti di collaborazione/dipendenza/rappresentanza; la sua attività si caratterizza per il fatto di essere imparziale rispetto alle parti messe in contatto e il diritto alla provvigione sorge solo quando la conclusione dell’affare è il risultato del suo intervento; il medesimo diritto, peraltro, è subordinato all’iscrizione del mediatore nel ruolo degli agenti di affari di mediazione.

Chi deve pagare la provvigione?

Salvo patti contrari, la provvigione è a carico di entrambe le parti (venditore e acquirente o locatore e affittuario). E ciò a prescindere da chi, per prima, si sia rivolta all’agenzia immobiliare.

Quando sorge il diritto alla provvigione?

La giurisprudenza ha stabilito che il diritto alla provvigione scatta non appena tra le parti si formi un vincolo giuridico che le impegni a concludere l’affare. Questo vincolo, nel caso di compravendita immobiliare, è costituito dal compromesso (meglio detto “contratto preliminare”).

Le semplici trattative quindi non possono dar luogo al diritto alla provvigione: per cui, chi le interrompe, anche se immotivatamente, non deve corrispondere alcunché all’agenzia immobiliare.

Invece, la stipula del preliminare – creando un obbligo legale a contrarre, ossia a stipulare il rogito, la cui violazione può giustificare il ricorso al giudice – fa scattare il diritto dell’agente immobiliare alla provvigione.

Che succede se il rogito non viene stipulato?

Il fatto che le parti, pur avendo firmato il compromesso, non addivengano alla stipula del rogito, non esclude il diritto dell’agente immobiliare alla provvigione. Egli infatti non risponde dell’inadempimento di una delle due parti.

Se però l’affare sfuma per colpa del mediatore, che ad esempio ha taciuto un’irregolarità urbanistica, non è dovuta la provvigione.

Che succede se le parti concludono il rogito a mandato scaduto?

Il mandato firmato all’agenzia immobiliare è a tempo determinato. Tuttavia, se le parti messe in contatto dal mediatore concludono l’affare anche dopo la scadenza del contratto, la provvigione è comunque dovuta. Ciò che conta infatti è la relazione che tra queste si è creata per via dell’attività dell’agente. A questi però non è dovuto nulla se i rapporti tra le parti si sono creati dopo molto tempo dalla scadenza dell’affare e su presupposti e condizioni completamente nuovi.

In ogni caso, se l’agente non agisce per ottenere la provvigione entro un anno dalla conclusione del preliminare, il suo diritto cade in prescrizione e non può ottenere nulla (a meno che la stipula del suddetto preliminare gli sia stata dolosamente nascosta).

Quando scatta il diritto alla provvigione: Cassazione

Secondo la Cassazione, il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui, tra le parti che si sono avvalse della sua opera, si sia validamente costituito un vincolo giuridico (ossia la stipula di un contratto) che consenta a ciascuna di esse – in caso di inadempimento dell’altra – di agire dinanzi al giudice per l’esecuzione del contratto stesso. È il caso del contratto preliminare di compravendita, che deve considerarsi atto conclusivo dell’affare, idoneo, per l’effetto, a far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione, a prescindere dal fatto che lo stesso abbia avuto, o meno, esecuzione dalle parti [1].

Accettazione proposta di acquisto: bisogna pagare il mediatore?

Abbiamo detto che il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui, tra le parti che si sono avvalse della sua opera, si sia validamente costituito un vincolo giuridico che consenta a ciascuna di esse di agire per l’esecuzione del contratto, come nel caso di contratto preliminare di compravendita.

Secondo alcuni giudici, l’affare si può anche ritenere concluso in conseguenza dell’accettazione, ad opera della controparte, della proposta di acquisto, se la stessa contiene l’indicazione e la descrizione dell’immobile oggetto della vendita, il relativo prezzo, le modalità di pagamento, la data di stipula del definitivo e della consegna dell’immobile all’acquirente.


note

[1] Cass. sent. n. 13067/2004.


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