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Obblighi del locatore

24 Aprile 2022
Obblighi del locatore

Affitto: tutti i doveri del padrone di casa, riparazioni, vizi e garanzie nei confronti dell’inquilino.

Poche volte come in materia di affitto la legge interviene nell’autonomia contrattuale delle parti a stabilire gli elementi del contratto che non possono essere modificati (primo tra tutti la durata). Ed è proprio la legge, e in particolare l’articolo 1575 del Codice civile a stabilire quali sono gli obblighi del locatore. Cerchiamo di definirli qui nel modo più pratico e schematico possibile.

Quali sono gli obblighi del padrone di casa?

Gli obblighi del locatore sono i seguenti:

  • consegnare all’inquilino l’appartamento in buono stato di manutenzione. A tal fine, dovendo adempiere con diligenza a tale dovere, prima della consegna delle chiavi deve effettuare i necessari accertamenti al fine di verificare che non sussistano problemi o difetti di funzionamento;
  • anche nel corso della locazione, mantenere l’appartamento in buono stato di manutenzione, tale cioè da servire all’uso pattuito. Pertanto, egli deve provvedere a tutti gli interventi straordinari o, se di elevato importo, anche di ordinaria manutenzione. Questo non significa fornire l’immobile di tutti i confort ma solo di quelli promessi. Le parti possono tuttavia, contrattualmente stabilire che siano a carico dell’inquilino le spese relative all’utilizzabilità del bene [1];
  • garantire il pacifico godimento dell’appartamento durante la locazione: il locatore è responsabile nei confronti dell’inquilino solo ove la cosa al momento della consegna o successivamente risulti affetta da vizi occulti, tali da impedirne o ridurne notevolmente il godimento. Sarebbe quindi colpevole se l’appartamento fosse privo del certificato di agibilità mentre non è rilevante la presenza di abusi edilizi posto che questi non pregiudicano l’uso dell’immobile; peraltro la relativa responsabilità penale ricade sul proprietario dell’immobile che ha eseguito le opere in difetto di permesso di costruire e non sul conduttore.

Il padrone di casa deve fare le riparazioni?

Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Ricadono sul locatore le riparazioni che comportano opere murarie (apertura di pareti, pavimenti, soffitto, tubature del bagno, ecc.).

In caso di mancata riparazione, Il conduttore ha diritto al risarcimento del danno o alla riduzione del canone. Questi però non può autoridurre il canone o interromperne arbitrariamente il versamento: diversamente, potrebbe essere sfrattato. Difatti, l’obbligo di eseguire le riparazioni e quello di versare il canone mensile viaggiano su binari diversi e autonomi. Solo quando l’appartamento è completamente inservibile o comunque tale da pregiudicare l’uso convenuto, il conduttore può interrompere i versamenti mensili.

Quando l’immobile necessita di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Se però si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente salvo il rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.

Lo stesso conduttore, una volta avvisato il locatore e nell’inerzia di questi, ha facoltà di provvedere direttamente ai lavori: difatti non è necessaria, per tale tipo di intervento, la preventiva autorizzazione. Non è di ostacolo neanche l’eventuale divieto del locatore [2].

Vizi dell’immobile

Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’uso, l’inquilino può rivolgersi al giudice per ottenere la risoluzione del contratto o una riduzione del canone, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti e facilmente riconoscibili.

Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati dai vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.

Se però il contratto di affitto contiene l’esplicita dichiarazione dell’inquilino di aver ritenuto il bene locato idoneo all’uso pattuito e abbia esonerato il locatore da ogni inadempienza, è irrilevante la sussistenza di vizi conosciuti o conoscibili da parte dello stesso conduttore. In tal caso, il conduttore non può recedere dal contratto avendo questi l’obbligo di verificare le condizioni dell’appartamento, assumendosi ogni rischio a riguardo.

Cosa si intende con vizi dell’appartamento?

Costituiscono vizi quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale o legale anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione.

Non rientrano pertanto tra i vizi quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o le infiltrazioni; in questi casi tuttavia è obbligo del locatore provvedere alle necessarie riparazioni.

Non rientra neanche tra i vizi il cattivo funzionamento degli scarichi e la difettosa tenuta dei pluviali e delle tubazioni idriche.

La responsabilità del locatore per i danni derivanti dall’esistenza dei vizi sussiste anche in relazione a vizi preesistenti la consegna ma manifestatisi dopo ad essa.

Se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche sei i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia.

Divieto di innovazioni

Il locatore non può compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore.

Riparazioni urgenti

Se nel corso della locazione la casa necessita di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando comportano privazioni di godimento di parte della cosa locata. Se l’esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e dell’entità del mancato godimento.

Indipendentemente dalla sua durata, se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa locata che è necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.

Garanzia per molestie

Il padrone di casa deve garantire il conduttore dalle molestie da parte di terzi che pretendono di avere diritti sull’appartamento. Sono le cosiddette molestie di diritto.

Egli deve anche fornire la garanzia dalle molestie di fatto, ossia da comportamenti di terzi che possono pregiudicare il godimento dell’appartamento. Ad esempio se il vicino è rumoroso, il conduttore può recedere dal contratto e, salvo il preavviso di sei mesi, abbandonare l’appartamento.


note

[1] Cass. 17.5.2010, n. 11971.

[2] Cass. 8.7.2010, n. 16136.


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