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Come partecipare all’assemblea condominiale su internet

20 Aprile 2022
Come partecipare all’assemblea condominiale su internet

Assemblea online, regole per non sbagliare. Come procedere con l’assemblea mista in videoconferenza e in presenza. 

Sono poche le persone a cui piace partecipare alle riunioni di condominio, specie quando queste si prolungano fino a tardi. La legge e la tecnologia però, venendo incontro ai condomini, consentono oggi di presenziare e votare alle assemblee, comodamente da casa, tramite una piattaforma online (magari mentre si svolgono altre faccende o lavori). Ma ciò solo a determinate condizioni. Vediamo allora come partecipare all’assemblea condominiale su internet, tramite collegamento in videoconferenza.

Assemblea di condominio in videoconferenza: cosa dice la legge?

Le assemblee condominiali online in videoconferenza sono ormai una realtà. A prevederle è l’articolo 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile che, all’ultimo comma, stabilisce quanto segue: «Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione». 

Condizioni per assemblea di condominio online

Come si può ben vedere la previsione è molto lacunosa e lascia al condominio molta autonomia, pur nell’ambito delle seguenti regole:

  • la decisione di prevedere la videoconferenza deve essere presa prima dell’assemblea;
  • la decisione di predisporre un collegamento online per partecipare all’assemblea deve essere approvata dalla maggioranza dei condomini (poiché la norma non fa riferimento ai millesimi, è sufficiente il 50%+1 delle “teste” ossia dei condomini, indipendentemente dalle quote di proprietà);
  • l’avviso di convocazione dell’assemblea deve indicare la piattaforma utilizzata per il collegamento e le modalità di accesso (link, password, codici, ecc.);
  • deve essere sempre consentita la partecipazione “mista”, ossia anche in presenza, a chi non dispone di strumenti telematici o con questi è poco pratico. 

Avviso di convocazione assemblea online: come si spedisce?

Non perché l’assemblea di condominio si tiene online è possibile derogare alle norme sulla comunicazione dell’avviso di convocazione che, pertanto, andrà trasmesso – entro 5 giorni dalla prima adunanza – mediante i metodi tradizionali: raccomandata, fax, pec, consegna di lettera a mani.

Comunicazione del verbale dell’assemblea online

Nonostante l’assemblea si svolga online, il verbale della riunione va comunque redatto secondo le modalità tradizionali e quindi inserito nel registro delle delibere. A questo punto, lo stesso andrà spedito in forma cartacea ai condomini secondo quanto previsto dal codice. La norma dice infatti che il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione

Modulo convocazione assemblea di condominio online

Avviso di convocazione dell’assemblea condominiale da svolgersi in videoconferenza e in modalità mista

Egr. sig. Condomino <…>

Raccomandata A.R./Fax/Posta elettronica certificata

Oggetto: convocazione dell’assemblea condominiale da svolgersi in videoconferenza

I signori condomini sono convocati per l’assemblea condominiale che si svolgerà in data <…> ore <…> in prima convocazione e in data <…> alle ore <…> in seconda convocazione, in forma mista: sulla piattaforma informatica <…> e, per chi voglia presenziare personalmente, presso li luogo <…> sito in <…>, per discutere e deliberare sul seguente ordine del giorno:

<…>

<…>

varie ed eventuali.

Si evidenzia che l’intervento e l’esercizio del diritto di voto in assemblea potranno avvenire in via telematica, a mezzo di videoconferenza, sulla piattaforma informatica in precedenza indicata e con le modalità meglio illustrate nell’allegata informativa e/ reperibili sul sito internet dell’amministratore condominiale, all’indirizzo <…>.

Per qualsiasi informazione è possibile contattare l’amministratore nel proprio studio.

Cordiali saluti

L’amministratore condominiale

Delega alla partecipazione all’assemblea

Io sottoscritto <…> delego alla partecipazione all’assemblea del <…> (prima convocazione) o del <…> (seconda convocazione) del condominio <…> sito in <…> che si svolgerà in forma mista, anche mediante videoconferenza, sulla piattaforma informatica <…> il signor <…> approvando fin d’ora il suo operato.

Letto, approvato e sottoscritto.

Firma

Assemblea condominiale in modalità mista

L’amministratore può prevedere che, oltre alla partecipazione online, tramite connessione in videoconferenza, sia possibile la partecipazione dei condomini in presenza. Sono le cosiddette assemblee miste, ossia in parte online e in parte “fisiche”. In tal caso, l’avviso di convocazione deve indicare anche il luogo di svolgimento, nel quale dovrà essere presente almeno il segretario (e se possibile anche il presidente) per la stesura del verbale e la sua sottoscrizione.

Consenso all’assemblea condominiale su Internet

Con due recenti sentenze [1] il tribunale di Padova ha applicato alla lettera il nuovo testo dell’articolo 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, sposando, in sostanza, il prevalente orientamento degli studiosi della materia: il consenso all’assemblea in videoconferenza su Internet deve essere sempre chiaro e inequivocabile, mai presunto o tacito. Non basta che sia espresso poco prima dell’assemblea se tale possibilità non viene indicata nell’avviso di convocazione. 

Quando l’assemblea online è nulla?

Lo svolgimento dell’assemblea da remoto senza il consenso della maggioranza o senza la previsione del regolamento di condominio o senza l’indicazione della piattaforma elettronica è annullabile. Il vizio deve essere però fatto valere, con ricorso al giudice, entro 30 giorni dall’assemblea. Diversamente esso si sana e l’assemblea, non più impugnabile, è valida.

Come fare l’assemblea «mista»

Sempre nelle sentenze in commento viene precisato un altro importante principio: prima si critica «l’eventuale previsione di un’assemblea che sia organizzata perché si svolga esclusivamente con modalità di videoconferenza senza possibilità di partecipazione di alcun condomino in presenza» ma poi si afferma che «(…) l’opzione volta a considerare la partecipazione dei condomini all’assemblea apre la strada all’assemblea mista e cioè a quell’assemblea che si svolga con modalità tradizionali, in presenza, ma con la possibilità della partecipazione all’assemblea in modalità di videoconferenza».

E quanto alle modalità di svolgimento «(…) l’avviso di convocazione oltre la suddetta indicazione della piattaforma elettronica, con la data e l’ora previste per il collegamento deve contenere, altresì, il link per collegarsi alla stanza virtuale, la password di accesso del singolo partecipante, eventuali modalità di identificazione. Quindi (…) deve darsi subito la possibilità al condomino di sapere qual è la piattaforma che deve essere utilizzata, nonché le modalità di collegamento».

Approfondimenti

Assemblea condominiale in videoconferenza: come fare


note

[1] Trib. Padova sent. n. 548/22 e n. 551/22.


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