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Quando si possono fare i lavori in condominio?

21 Aprile 2022
Quando si possono fare i lavori in condominio?

Ditta di lavori in casa di uno dei condomini: obblighi, orari, comunicazioni, autorizzazioni e divieti. 

Ciascun condomino è libero di fare lavori all’interno del proprio appartamento rispettando però limiti e condizioni imposte dalle legge. Si tratta, ad esempio, delle regole relative agli orari dei rumori, al sollevamento di polveri, alle molestie nei confronti dei vicini, alle comunicazioni all’amministratore, al rispetto del decoro e della stabilità dell’edificio. Per stabilire dunque quando si possono fare lavori in condominio è bene conoscere tali norme. Proveremo a sintetizzarle qui di seguito in modo semplice e schematico.

È possibile fare lavori in condominio nel proprio appartamento?

Ciascun condomino è libero di fare lavori di manutenzione, ammodernamento o ristrutturazione del proprio appartamento senza che il condominio, l’amministratore o lo stesso regolamento possano vietarglielo. 

I lavori possono coinvolgere anche il balcone trattandosi di area di proprietà privata. Le parti del balcone che attengono invece agli elementi architettonici e decorativi dell’edificio (fregi, parapetti in vetro, cornicioni, ecc.) sono invece di proprietà comune e quindi spettano al condominio.

In caso di affitto, i lavori competono al proprietario dell’appartamento il quale deve sostenere tutte le spese necessarie a mantenere l’appartamento in buono stato, in modo da servire all’uso convenuto nel contratto (leggi la guida sui doveri del locatore). 

Per i lavori in condominio bisogna fare comunicazioni? 

A parte le comunicazioni al Comune (richieste nel caso in cui sia necessario ottenere il permesso di costruire oppure presentare la Scia), a norma dell’articolo 1122 del Codice civile prima di iniziare i lavori in condominio bisogna inoltrare una comunicazione all’amministratore. Non è necessario invece informare l’assemblea.

La comunicazione all’amministratore serve per consentire a quest’ultimo di verificare che le opere non possano arrecare pregiudizio al decoro dell’edificio o alla sua stabilità. Pertanto, l’amministratore ha il diritto, sussistendo rischi, di chiedere di visionare le opere accedendo all’appartamento. Semmai dovesse sopraggiungere un rifiuto dell’interessato, l’amministratore potrebbe chiedere un ordine di accesso da parte del tribunale. Si pensi al rischio che un condomino possa demolire una colonna portante. 

In quali orari si possono fare lavori in condominio?

La legge non disciplina gli orari entro cui si possono fare i lavori condominiali. Bisogna pertanto verificare se esistono previsioni nel regolamento di condominio o nelle ordinanze comunali. In assenza di indicazioni in merito bisogna osservare gli orari di lavoro ossia: dalle 8 alle 12.30 e dalle 16 alle 19. 

Non si possono fare lavori nel weekend e nei giorni di festa. 

In questo, purtroppo, risulterà svantaggiato chi lavora di notte e di giorno dorme perché non potrà, solo per tale motivo, impedire al vicino di fare i lavori durante gli orari diurni.

Si possono impedire i lavori in condominio?

La legge (art. 844 cod. civ.) stabilisce che non si può impedire al vicino di produrre rumori che rientrano nella soglia della normale tollerabilità. Di certo, però, le opere di manutenzione e ristrutturazione, comportando interventi murari, superano tale limite. Ma ciò non significa che si possano bloccare i lavori. Rientra infatti nei diritti di ogni proprietario eseguire tali opere purché rispetti gli orari del riposo.

Che fare se gli operai sporcano e le polveri entrano in casa dei vicini?

Chi fa lavori deve cercare di preservare la proprietà dei vicini dalle polveri sottili e da tutte le altre immissioni che possono provocare danni alle cose o alla salute. La Cassazione ritiene che chi non predispone gli opportuni accorgimenti (come tele di plastica per separare gli ambienti ove avvengono i lavori dal resto del palazzo) può essere denunciato per getto pericoloso di cose. In più, è tenuto a risarcire i danni ai vicini.

Lavori in condominio: si può usare l’ascensore?

Ciascun condomino può usare gli impianti comuni purché non ne alteri la destinazione. E lo stesso dicasi per le aree condominiali. Ragion per cui gli operai non possono usare l’ascensore come montacarichi di oggetti pesanti né possono lasciare travi in legno e altri oggetti nell’androne se non per il tempo strettamente necessario a trasportarli nell’appartamento ove si svolgono i lavori.

Limiti ai lavori condominiali

Chi fa lavori nell’appartamento in condominio deve rispettare altri due fondamentali limiti:

Sotto il primo aspetto sono vietate quelle opere che, seppure possono comportare un abbellimento estetico, sono dissonanti con il contesto dell’edificio, presentandosi in contrasto con la struttura e le linee disegnate dal costruttore, al netto di eventuali successivi interventi. Il decoro architettonico è un parametro che sussiste per qualsiasi palazzo, indipendentemente dal suo valore economico (quindi anche per gli edifici di periferia). Viene violato il decoro quando l’opera è visibile e cozza con il resto del palazzo, quando è il classico “pugno nell’occhio”.

Sotto il secondo aspetto è vietato realizzare opere che potrebbero far cedere parti dell’edificio o abbattere colonne portanti o altri pilastri essenziali alla stabilità. Per scongiurare contestazioni di tale tipo sarà bene dotarsi di una perizia di un ingegnere da far visionare all’assemblea per rassicurarla (per quanto ciò non sia dovuto).



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