Diritto e Fisco | Articoli

Come si fa a revocare un amministratore di condominio?

21 Aprile 2022
Come si fa a revocare un amministratore di condominio?

Come cacciare il capo condomino se l’assemblea non si riunisce o non riesce a raggiungere la maggioranza. 

Come si fa a revocare un amministratore di condominio? Da sempre, l’unione fa la forza. Eppure nei condomini vale la regola inversa: l’unione fa la debolezza. Ragion per cui in assemblea è assai difficile mettersi d’accordo, specie quando si tratta di valutare l’operato dell’amministratore e decidere se cacciarlo o meno. Tuttavia, la legge prevede la possibilità, anche in capo al singolo condomino, di agire singolarmente dinanzi al tribunale per ottenere la sostituzione del capo condomino. Ciò ovviamente non può avvenire per qualsiasi ragione, come un’antipatia personale, ma solo per specifici motivi ritenuti dal legislatore particolarmente gravi. 

Vediamo allora come si fa a revocare un amministratore di condominio. Come si scoprirà a breve si tratta di un procedimento più difficile a dirsi che a farsi. Ma procediamo con ordine. 

Quanto dura in carica un amministratore di condominio?

L’amministratore dura in carica un anno, ma alla scadenza del primo anno il mandato si rinnova automaticamente per un altro anno, salvo disdetta espressa da parte dell’assemblea. 

Terminato anche il secondo anno, l’amministratore deve indire un’assemblea affinché decida se confermargli l’incarico per un ulteriore anno o se sostituirlo. Questa procedura si ripeterà ogni anno.

Chi revoca l’amministratore di condominio?

Così come ha il potere di nominare l’amministratore di condominio, l’assemblea può anche revocarlo. Può farlo in qualsiasi momento, anche prima della scadenza del suo mandato se viene meno la fiducia nel suo operato. 

Tuttavia, se la revoca avviene senza che vi sia una effettiva e documentabile colpa da parte del professionista, il condominio è tenuto a risarcirgli i danni, danni pari al residuo compenso che questi avrebbe percepito per la residua parte dell’incarico. Se viceversa, la revoca ha un fondamento in un’inadempienza da parte dell’amministratore (ad esempio, la mancata convocazione annuale dell’assemblea, l’omesso recupero delle spese condominiali, l’incuria verso la gestione e manutenzione dello stabile) allora non è necessario corrispondergli alcuna somma.

Eccezionalmente, e lo vedremo in seguito, la revoca dell’amministratore può essere richiesta anche da un solo condomino, con ricorso al giudice, qualora l’assemblea non proceda in tal senso, non si riunisca o non si metta d’accordo. Ma ciò è possibile solo per specifiche e gravi cause (v. dopo).

Quale maggioranza per revocare l’amministratore?

La revoca dell’amministratore da parte dell’assemblea, sia che avvenga con o senza giusta causa, richiede la stessa maggioranza necessaria alla sua nomina ossia: maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

Che succede se l’assemblea non si mette d’accordo sulla revoca dell’amministratore?

Se l’assemblea non si mette d’accordo sulla revoca dell’amministratore, il singolo condomino può agire anche da solo dinanzi al tribunale per mandarlo via. Ma solo al ricorrere di gravi irregolarità. Ciò succede quando l’amministratore:

  • non ha comunicato all’assemblea di avere ricevuto una citazione in giudizio oppure un provvedimento che non rientra nelle sue competenze;
  • non ha presentato all’assemblea il bilancio della sua gestione;
  • ha omesso di convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, o si è rifiutato di convocare l’assemblea per la revoca e la nomina del nuovo amministratore;
  • non ha dato esecuzione a provvedimenti giudiziari o amministrativi nonché alle deliberazioni dell’assemblea;
  • non ha aperto ed utilizzato il conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio;
  • ha gestito secondo modalità che hanno ingenerato confusione tra il patrimonio del condominio e il suo patrimonio personale o di altri condomini;
  • ha cancellato dai registri immobiliari delle garanzie a tutela dei diritti del condominio per un credito insoddisfatto;
  • ha omesso di riscuotere le somme dovute dai condòmini morosi;
  • non si è curato della tenuta e dell’aggiornamento del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità;
  • ha omesso di comunicare, al condòmino che ne ha fatto richiesta, lo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle relative liti in corso;
  • ha omesso la comunicazione o ha fornito una comunicazione incompleta o inesatta dei propri dati anagrafici e professionali, del codice fiscale o, se si tratta di una società, della sede legale e della denominazione, del locale dove si trovano i registri e delle ore e dei giorni in cui ogni interessato può prenderne visione ed estrarne copia;
  • ha commesso della gravi irregolarità fiscali.

In questi casi soltanto quindi è ammessa l’azione giudiziale per la revoca dell’amministratore che, come vedremo a breve, sarà pronunciata dal giudice dinanzi alle prove dell’operato scorretto del professionista. Le prove ovviamente devono essere fornite da chi avvia il ricorso.

Come revocare l’amministratore di condominio?

Chi vuol proporre la revoca dell’amministratore di condominio potrà innanzitutto verificare se vi sia la volontà, da parte dell’assemblea, per procedere a una votazione in tal senso. A tal fine, dovrà attendere la scadenza del mandato affinché l’amministratore ponga all’ordine del giorno dell’assemblea la questione relativa al rinnovo o alla revoca del suo mandato e, in quella sede, sperare nel raggiungimento della maggioranza di legge. 

Come anticipato, la revoca dell’amministratore può essere disposta anche prima della scadenza del mandato (salvo l’obbligo del risarcimento in assenza di giusta causa). In tal caso, si può chiedere all’amministratore di convocare l’assemblea affinché deliberi su tale questione. La richiesta di convocazione dell’assemblea è vincolante per l’amministratore qualora sia presentata da almeno due condomini (un sesto) che rappresentino almeno 166,6 millesimi (un sesto del valore millesimale dell’edificio). 

In ultimo, il condomino può anche agire singolarmente avvalendosi di un proprio avvocato (e anticipando le relative spese) per chiedere al giudice la revoca dell’amministratore per gravi irregolarità. Prima però del giudizio l’avvocato dovrà promuovere un tentativo di mediazione. L’organismo convocherà l’amministratore per tentare un componimento bonario. Se l’amministratore non si presenta oppure se non si raggiunge l’accordo, allora si può iniziare la causa civile.  

La presentazione del ricorso può avvenire anche se l’assemblea ha deliberato per la conferma dell’amministratore, purché vi siano sussistenti adeguati motivi.

All’udienza di comparizione, che si svolge in camera di consiglio, le parti sono invitate a spiegare le rispettive ragioni. Il ricorrente chiederà la revoca dell’amministratore, cercando di dimostrare gli inadempimenti, la condotta non professionale e, soprattutto, il grave danno per il condominio.

L’amministratore, a sua volta, si difenderà, chiarendo i suoi comportamenti e/o i motivi per cui non si ritiene responsabile. Al termine dell’udienza, il giudice prende la sua decisione e, solitamente dopo qualche giorno, emette decreto motivato che accoglie o rigetta la domanda. Se la domanda è stata respinta, l’amministratore resta in carica; se, invece, è stata accolta, si procede a nominare un sostituto. Contro il decreto, è possibile proporre reclamo in Corte d’Appello, entro 10 giorni dalla notifica.

Il tribunale provvede in camera di consiglio e decide con decreto motivato se accogliere o rigettare la domanda. La decisione del tribunale può essere reclamata in Corte di Appello, entro 10 giorni dalla notificazione o comunicazione. È possibile proporre pure il ricorso per Cassazione anche se non vi è l’accordo di tutti i condòmini.

Che succede se il giudice revoca l’amministratore di condominio?

L’amministratore revocato con la procedura giudiziale non potrà essere nuovamente nominato dall’assemblea. L’ormai ex amministratore rimane in carica [1] finché l’assemblea non designa il sostituto, in possesso dei requisiti morali e professionali previsti dalla legge. Se non provvede o i condòmini non trovano un accordo, è possibile rivolgersi nuovamente al giudice, con ricorso, per la nomina di un amministratore giudiziale. 


note

[1] Art. 1129 c.11-12 cod. civ.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube