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Conviene più comprare casa da single, sposati o coppia di fatto?

22 Aprile 2022
Conviene più comprare casa da single, sposati o coppia di fatto?

È meglio sposarsi o meno prima di comprare un appartamento a livello di tasse e di regime giuridico della proprietà?

Un lettore ci pone la seguente domanda: sono un trentenne che vuol acquistare casa con la propria ragazza, ma non siamo sposati. A livello giuridico e fiscale cos’è meglio: che mi sposi o che restiamo conviventi? Insomma, conviene più comprare casa da single, sposati o coppia di fatto? Cerchiamo di risolvere il problema del lettore partendo dalla questione più semplice, quella (paradossalmente) fiscale. 

Acquisto casa: si pagano più tasse da sposati o da conviventi?

Abbiamo appena usato l’avverbio «paradossalmente» non a caso. Infatti, se anche il fisco può apparire a volte ostico da comprendere e difficile da interpretare, nel caso in questione la situazione si risolve in due parole: le tasse che si pagano sull’acquisto di una casa non mutano in base al tipo di rapporto che sussiste tra gli acquirenti. Dunque, se questi sono sposati o meno, l’imposta è sempre la stessa.

Ciò che può far variare il conto è invece la presenza dei presupposti per fruire del cosiddetto «bonus prima casa». In tale ipotesi, infatti, l’acquirente può godere di un’agevolazione fiscale di non poco conto. Ma deve possedere una serie di requisiti. 

La prima casa

Il contribuente non deve essere titolare (neanche per quote) di altre abitazioni situate nel medesimo Comune ove si trova quello da acquistare. Inoltre, non deve avere la proprietà di un’altra casa per la quali abbia già fruito del medesimo bonus; in caso contrario, però, ha un anno di tempo dal rogito per disfarsene (vendendola o donandola).

Su quali case non spetta il bonus 

È poi necessario che l’immobile non sia di lusso ossia accatastato nelle seguenti categorie:

  • A/1 (abitazioni di tipo signorile);
  • A/8 (abitazioni in ville);
  • A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

La residenza

Infine, l’acquirente deve spostare la residenza nello stesso Comune ove si trova l’immobile (non per forza allo stesso indirizzo); in caso contrario, ha 18 mesi di tempo dal rogito per spostare la residenza. In alternativa, l’immobile deve trovarsi nel luogo di lavoro del contribuente. 

Quali sono le agevolazioni fiscali prima casa?

Le agevolazioni previste per chi acquista la prima casa sono le seguenti:

  • imposta di registro nella misura ridotta del 2% anziché al 9%; per chi compra da ditta, l’Iva è al 4% anziché al 10%;
  • imposta ipotecaria e catastale fisse nella misura di 50 euro ciascuna; per chi compra da ditta, sono pari a 200 euro ciascuna.

Coppia sposata e bonus prima casa

Il problema per una coppia sposata è che, secondo un indirizzo della Cassazione [1], i requisiti per fruire del bonus prima casa devono sussistere in capo a entrambi i coniugi. Se solo uno li possedesse, il bonus verrebbe ridotto al 50% del valore della casa, ossia solo per la parte di proprietà del contribuente in possesso delle condizioni di legge.

L’orientamento non è però costante. Secondo un’altra sentenza della Cassazione [2], per fruire dei benefici di prima casa «il requisito della residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile va riferito alla famiglia, con la conseguenza che, in caso di comunione legale tra i coniugi, quel che rileva è che il cespite acquistato sia destinato a residenza familiare, mentre non assume rilievo in senso contrario che uno dei coniugi non abbia la residenza anagrafica in tale Comune».

Acquisto casa: cosa cambia da sposati o da coppia di fatto?

Sotto un profilo civilistico, l’acquisto della casa come coppia di fatto, con cointestazione dell’immobile a entrambe le parti, determina una comunione al 50% (salvo diversa percentuale stabilita dalle parti). Ciascuna quota può essere liberamente venduta dalle parti in qualsiasi momento. Inoltre, la comunione può essere sciolta in qualsiasi momento, anche per volontà di uno solo dei due proprietari che, in assenza di consenso dell’altro, potrà ricorrere al giudice. Il tribunale verificherà se l’immobile può essere diviso in natura e, in caso contrario, se nessuno ne chiede l’aggiudicazione (dovendo poi liquidare all’altro il relativo controvalore), procederà alla vendita con divisione del ricavato.

Invece, nel caso di coppia sposata in regime di comunione dei beni, l’immobile entra automaticamente in comproprietà, anche se pagato da uno solo dei coniugi, ma le rispettive quote non possono essere mai vendute. La comunione inoltre si scioglie solo in caso di separazione: non è possibile chiederne lo scioglimento prima, in costanza di matrimonio. 

Se la coppia è sposata in separazione dei beni, la casa è solo di proprietà di chi ne ha pagato il prezzo.

La presenza di figli e l’assegnazione al genitore in caso di separazione 

Se la coppia non si sposa, l’immobile acquistato da uno solo dei partner rimane di proprietà di quest’ultimo. Se la coppia ha figli e si separa, il giudice assegnerà la casa al genitore con cui i figli risiedono. Lo stesso succede nelle coppie sposate. Vedremo più in là come evitare questo rischio.

L’eredità

Se la coppia non è sposata e la proprietà della casa è di uno solo dei partner, l’altro non può vantare diritti di successione salvo venga “citato” nel testamento, ma dovrà comunque fare i conti con i figli o, in assenza di figli, con i genitori del defunto. Se invece il proprietario non ha fatto testamento, la casa passa ai familiari, tra cui non è compreso il partner. Tuttavia, il convivente di fatto superstite ha diritto di continuare ad abitare nella casa di comune residenza, di proprietà del defunto, per due anni o per un periodo pari alla convivenza se superiore a due anni e comunque non oltre i cinque anni.

Come non lasciare la casa all’ex coniuge

Nel caso in cui la coppia abbia dei figli e si separi, il giudice lascia la casa coniugale al genitore con cui i figli vanno a vivere, indipendentemente se c’è stato matrimonio o convivenza di fatto. Quindi, per salvare la casa da tale sorte non basta non sposarsi.

Esiste tuttavia uno stratagemma per evitare che l’abitazione finisca all’ex. Il giudice infatti può assegnare al genitore collocatario dei figli solo la casa coniugale, quella cioè ove la famiglia viveva, in modo da non procurare alla prole il trauma del trasferimento. Se dunque si destina la casa di proprietà a uso investimento e si va a vivere in un altro appartamento in affitto, il giudice potrà assegnare solo quest’ultimo al genitore collocatario e non anche la casa di proprietà dell’ex.


note

[1] Cass. sent. n. 11225/2020.

[2] Cass. sent. n. 14326/2018.

Autore immagine: depositphotos.com


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