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Si può cedere il diritto di superficie?

22 Aprile 2022
Si può cedere il diritto di superficie?

Chi ha acquistato il diritto di superficie su un terreno altrui lo può vendere o donare ad un altro soggetto?

Ipotizziamo una ditta di costruzione che compri, dal proprietario di un terreno, il diritto di superficie su di esso per edificarvi delle villette. Dopo alcuni mesi l’acquirente, senza avere realizzato alcun lavoro sul fondo in questione, decide di vendere a un altro costruttore tale diritto. Può farlo? Si può cedere il diritto di superficie? Ecco cosa dice a riguardo la nostra legge.

Cos’è il diritto di superficie?

Il diritto di superficie consente al proprietario di un terreno di cedere ad un terzo (il cosiddetto superficiario) il diritto di edificare e mantenere su detto terreno un edificio. Tale edificio diventa quindi di proprietà del superficiario, pur non essendo questi titolare del terreno su cui esso sorge.

Il diritto di superficie si ha anche quando il proprietario del suolo trasferisce a un terzo, separatamente dalla proprietà del suolo, la proprietà di una costruzione già esistente sul suolo o sotto di esso (cosiddetta proprietà superficiaria o separata). Anche in questo caso la proprietà del suolo rimane al concedente.

Chi può cedere il diritto di superficie?

Può costituire il diritto di superficie esclusivamente il proprietario del suolo.

Se il suolo appartiene in comproprietà a più soggetti, la costituzione del diritto di superficie richiede il consenso di tutti i comproprietari.

Come si cede il diritto di superficie?

Il diritto di superficie si costituisce mediante contratto oneroso (vendita, permuta, ecc.) o gratuito (donazione).

È possibile acquistare per usucapione il diritto di superficie solo se quest’ultimo ha ad oggetto una costruzione già edificata.

Quanto dura il diritto di superficie?

In mancanza di diverso patto tra le parti, il diritto di superficie ha una durata indeterminata. Quindi, non ha una scadenza. Il diritto di superficie, pertanto, può durare in eterno.

Nulla toglie che il diritto di superficie sia a tempo determinato. 

Che succede se il superficiario non esegue la costruzione?

Se il diritto di superficie consiste nel diritto di realizzare una costruzione sul suolo altrui (ossia il diritto di edificare), esso si estingue dopo 20 anni per prescrizione causata dal non uso protratto. 

Non rileva che il mancato esercizio dipenda dalla volontà del titolare del diritto di superficie o da impedimento da parte del proprietario del terreno oppure da altra causa non imputabile al superficiario. 

Il superficiario può vendere il proprio diritto di superficie?

Il diritto di superficie si può cedere: può quindi essere venduto o anche donato a un altro soggetto senza che vi sia la necessità del previo consenso del titolare del terreno. 

Difatti, per legge, il diritto di superficie è cedibile a terzi ed è liberamente disponibile anche da parte del proprietario superficiario, che può cedere esclusivamente il medesimo diritto che ha acquistato dal proprietario del terreno.

Se la costituzione del diritto di superficie è a tempo determinato, allo scadere il diritto, si estingue e il proprietario originario ritorna proprietario del suolo e della costruzione che eventualmente è stata realizzata. L’estinzione del diritto di superficie per scadenza del termine determina anche l’estinzione dei diritti reali imposti dal superficiario. 



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