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Il canone di locazione può aumentare nel corso del contratto?

25 Aprile 2022
Il canone di locazione può aumentare nel corso del contratto?

Il padrone di casa può aumentare il canone di affitto? Come funziona l’adeguamento del canone all’Istat e il rinnovo del contratto a un prezzo superiore.

È vero che non ci si accontenta mai. E anche quando si ha la fortuna di trovare un inquilino che paga puntualmente, ecco che spunta sempre qualcuno che vorrebbe qualcosa in più. Come un aumento del canone mensile. Ma la legge lo consente? Il canone di locazione può aumentare nel corso del contratto? Potrebbe cioè il padrone di casa chiedere un affitto più alto? La legge non lo consente se non entro determinati limiti e condizioni. 

Anticipando quanto diremo a breve, possiamo già avvertire che la richiesta di un canone superiore deve sempre essere comunicata all’Agenzia delle Entrate, non potendo risultare da un accordo sottobanco. Diversamente, l’inquilino non sarà tenuto a pagare, né subirà alcuna conseguenza in caso di inadempimento. In altri termini, nessun giudice potrà accogliere la richiesta di sfratto di chi non paga la maggiorazione del canone in nero. 

Ma procediamo con ordine e vediamo se e, soprattutto, quando il canone di locazione può aumentare nel corso del contratto.

Si può chiedere un aumento del canone di affitto nel corso del contratto?

Fin quando il contratto è in corso, ossia non è giunto alla sua scadenza, il padrone di casa non può chiedere un aumento del canone all’inquilino. Neanche se dovesse comunicarlo all’Agenzia delle Entrate. Quindi, è illegittima tanto la richiesta “in nero”, quanto quella “ufficiale” e denunciata al fisco.

Le maggiorazioni del canone, seppur non vietate espressamente dalla legge, vengono ritenute illegittime dalla giurisprudenza. Pertanto, l’eventuale patto, tra locatore e conduttore, rivolto a chiedere a quest’ultimo un canone mensile superiore rispetto a quello concordato nel contratto di locazione, è nullo. 

Nella prassi, la conseguenza è particolarmente dirompente. Capita spesso che il locatore subordini il rinnovo del contratto di locazione all’accordo, sottobanco, di maggiorazione del canone. L’inquilino, che in prima battuta acconsenta a tale proposta solo per non subire la disdetta, potrebbe poi rimangiarsi la parola e non adempiere senza perciò rischiare nulla.

Si può chiedere un aumento del canone per adeguarlo all’inflazione?

L’unico caso in cui il padrone di casa può chiedere un aumento del canone di locazione, in corso di esecuzione del contratto, è per adeguarlo all’inflazione secondo gli indici Istat. In questo caso, infatti, non si tratterebbe di un vero e proprio aumento del canone d’affitto ma solo di un adeguamento dello stesso agli scostamenti del costo della vita, al fine di preservarne il potere d’acquisto. L’aumento può essere pari al 100% dell’indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati.

Ma ciò deve essere preventivamente previsto nel contratto stesso, e quindi disposto per iscritto con apposita clausola, altrimenti sarebbe illegittima la richiesta di una maggiorazione del canone d’affitto solo perché i prezzi sono cresciuti e l’inflazione è aumentata. 

In presenza di tale clausola, l’adeguamento agli indici Istat può essere richiesto annualmente. 

Quando si può chiedere un aumento del canone di affitto?

Se è vero che non si può chiedere un aumento del canone quando il contratto di affitto è ancora in corso, lo si può fare una volta prossimo alla scadenza, ossia in sede di rinnovo. A riguardo, ci si può comportare in due diversi modi.

Stipula di un nuovo contratto di affitto con canone più alto

In un primo caso, le parti disdicono il vecchio contratto e ne stipulano uno nuovo con un canone più elevato. Chiaramente, è necessario procedere con la registrazione del secondo contratto. In relazione al contratto di locazione precedente, invece, non sono necessari particolari adempimenti fiscali, essendosi concluso alla “scadenza naturale” e non essendo stata comunicata la proroga all’Agenzia delle Entrate.

Rinnovo del contratto di affitto con canone più alto

Non è necessario procedere alla disdetta del contratto di locazione e alla stipula di uno nuovo con canone superiore; è anche possibile mantenere in essere il “vecchio” contratto di locazione, limitandosi a comunicare all’Agenzia delle Entrate l’aumento del canone rinegoziato in sede di presentazione della richiesta di proroga, mediante modello Rli, allegando l’atto di rinegoziazione in aumento del canone di locazione. 

In questo caso, quindi, il locatore può pretendere un canone più alto, ma solo a patto che ricorrano due condizioni:

  • la revisione del canone può essere effettuata solo dopo il secondo rinnovo del contratto; non è quindi possibile modificare il prezzo dell’affitto al momento del primo rinnovo automatico e obbligatorio: nei contratti 4+4 (ossia a canone libero), si può procedere all’aumento del canone solo dopo l’ottavo anno; nei contratti 3+2 (ossia a canone concordato), dopo il quinto anno;
  • l’accordo deve essere comunato all’Agenzia delle Entrate. 

In sede di proroga è possibile esercitare l’opzione per il regime della cedolare secca con aliquota del 21%.

L’opzione per il regime della cedolare secca non ha effetto se il locatore non ha inviato preventiva comunicazione all’inquilino, mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, di rinunciare all’aggiornamento del canone di locazione a qualsiasi titolo per tutto il periodo di esercizio dell’opzione.

Si può aumentare il canone di affitto prima della seconda scadenza?

Se le parti vogliono aumentare il canone di locazione prima della seconda scadenza contrattuale, possono farlo ma deve esserci l’accordo di entrambe. A tal fine, devono risolvere consensualmente il rapporto locatizio in essere e stipulare un nuovo contratto di locazione che prevede il pagamento di un corrispettivo più alto.

Quindi, il padrone di casa non potrebbe unilateralmente imporre l’aumento del canone senza il consenso dell’inquilino. 



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