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Cortile non menzionato nell’atto di vendita

25 Aprile 2022
Cortile non menzionato nell’atto di vendita

La pertinenza (garage, cantina, solaio ecc.) è trasferita con la compravendita anche se il bene non è indicato nel rogito.

Ipotizziamo che una persona, nel visionare una casa da acquistare, si faccia convincere in particolare dalla presenza di un piccolo cortile, pertinenza dell’abitazione in questione, ove il venditore ha realizzato un giardinetto fiorito. I due firmano quindi il compromesso e poi il rogito. A distanza di qualche mese, però, l’acquirente si accorge che, nell’atto di compravendita, la pertinenza non viene menzionata. Il venditore, dal canto suo, gli fa presente che ciò che conta è il contratto e, pertanto, l’area in questione resta esclusa dalla vendita (così diverrebbe condominiale, a beneficio anche del proprio figlio che abita al piano superiore). Per l’acquirente la questione va invece inquadrata sotto un diverso aspetto: anche se il cortile non è menzionato nell’atto di acquisto, era chiaro – per come si erano svolte le trattative e per come appariva sin dall’inizio strutturalmente integrato ad esso, con una scala privata – che fosse ricompreso nella vendita. Chi dei due ha ragione in un’ipotesi del genere?

La questione è stata di recente analizzata dalla Cassazione [1]. Ecco qual è il parere dei giudici supremi in merito alla non assai infrequente ipotesi di una pertinenza non riportata sul rogito. 

Cos’è una pertinenza?

Ai sensi dell’articolo 817 del Codice civile, le pertinenze sono tutte quelle cose destinate in modo durevole al servizio o all’ornamento di un’altra cosa. Di solito, il rapporto si pone tra beni immobili. Ad esempio, possono essere pertinenza di un appartamento un cortile, un garage, un solaio, un box auto, un sottotetto, uno scantinato, una cantina e così via. 

In particolare, si considerano pertinenze dell’abitazione principale gli immobili rientranti nelle seguenti categorie catastali:

  • C/2, magazzini e locali di deposito, cantine, soffitti, solai;
  • C/6, stalle, scuderie, rimesse, posti auto, autorimesse (senza fine di lucro);
  • C/7, tettoie chiuse o aperte.

Il vincolo pertinenziale tra la cosa principale e quella accessoria si crea quando il titolare di entrambe le cose decide che una di esse deve essere funzionale all’altra.

Che succede se una pertinenza non viene menzionata nel rogito?

Secondo la Cassazione, in base alle norme del Codice civile [2], la relazione pertinenziale fra due cose determina automaticamente l’estensione alla pertinenza degli effetti di tutti gli atti e contratti aventi ad oggetto la cosa principale (nel nostro caso, l’appartamento), salvo che il rapporto strumentale sia cessato prima o che risulti diversamente dal contratto di compravendita.

In particolare, l’articolo 818 del Codice civile stabilisce chiaramente che: «Gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto».

Dunque, gli accessori pertinenziali di un bene immobile devono ritenersi compresi nel suo trasferimento, anche nel caso di mancata indicazione nell’atto di compravendita; è infatti necessaria un’espressa volontà contraria per escluderli. Né, ad escludere la cessione della pertinenza dalla vendita può essere il fatto che su di essa vi sia un diritto di passaggio a favore di altri soggetti. 

Risultato: la pertinenza dell’immobile, in questo caso il cortile, è trasferita con la compravendita anche se non è indicata espressamente nell’atto.

Il discorso è chiaramente estendibile a qualsiasi altra pertinenza, come ad esempio un garage, uno scantinato, un box auto, un solaio, una cantina e così via.

Le pertinenze dell’immobile devono essere esplicitamente escluse dalla compravendita 

Il principio non è nuovo. Già in passato, la stessa Cassazione [3] aveva detto che gli atti e i rapporti giuridici che hanno a oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto (nell’atto di vendita) e le stesse possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici. Deriva da quanto precede, pertanto, che gli accessori pertinenziali di un immobile devono ritenersi compresi nel suo trasferimento, anche in caso di mancata indicazione nell’atto di compravendita, essendo necessaria un’espressa volontà per escluderli. 


note

[1] Cass. ord. nn. 12866 del 22.04.2022.

[2] Artt. 817 e 818 del cod. civ.

[3] Cass. ord. n. 23237/2016.


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