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Vendita prima casa al coniuge: cose da sapere

1 Maggio 2022
Vendita prima casa al coniuge: cose da sapere

Accordi per intestare la casa alla moglie o al marito: il patto per evitare il pignoramento, per sciogliere la comunione o per ridurre l’assegno di mantenimento. 

Chi vuol effettuare la vendita della prima casa al coniuge avrà bisogno di sapere se, ad esempio, un accordo di tale tipo possa essere valido durante il matrimonio o se, al contrario, in caso di separazione o divorzio, possa comportare la perdita delle agevolazioni fiscali conseguite all’atto dell’acquisto. 

La vendita della prima casa al coniuge pone inoltre una serie di ulteriori dubbi e questioni giuridiche – soprattutto di natura fiscale – da affrontare prima di firmare il relativo patto. Cerchiamo di affrontare tutti i punti della questione.

Si può vendere la prima casa al coniuge?

Nel corso del matrimonio, senza che siano in atto separazioni o divorzi, la vendita di un immobile da un coniuge a un altro è possibile solo laddove i due siano sposati in regime di separazione dei beni. 

La comunione dei beni comporta una comproprietà su tutti gli acquisti successivi alle nozze (eccezion fatta solo per quelli derivanti da donazioni o lasciti ereditari): comproprietà che, non solo non può essere sciolta se non con lo scioglimento del matrimonio, ma che implica soprattutto il divieto di cessione della singola quota, sia che ciò avvenga a favore dell’altro coniuge o di un terzo. Tanto per fare un esempio, il marito non potrebbe mai cedere alla moglie o al figlio il proprio 50% su un appartamento in comunione dei beni con la moglie. 

In sintesi: la vendita della casa al coniuge (sia essa la prima o meno) ha ragione d’essere ed è lecita solo in due casi:

  • coppia in separazione dei beni;
  • nell’ambito di un giudizio di separazione tra i due coniugi.

Perché vendere la prima casa al coniuge?

La domanda che potrebbe sorgere spontanea, a questo punto, è per quali finalità si può voler vendere la propria prima casa al coniuge. L’esperienza ci porta a evidenziare una serie di possibili scopi.

Nell’ambito del matrimonio, succede spesso che un coniuge intesti all’altro i propri beni per sfuggire ai creditori ed evitare il pignoramento del bene. Ora, siccome la donazione è più facilmente aggredibile, si ricorre alla vendita.

Nell’ambito del giudizio di separazione, invece, potrebbe avvenire che la vendita della casa avvenga come conseguenza di un accordo di divisione dei beni in comunione o in comproprietà, divisione che viene sempre effettuata non appena la coppia si lascia. Sicché, per non vendere a terzi il bene, uno dei due coniugi decide di acquistare la quota dell’altro. 

La vendita potrebbe anche essere conseguenza di un accordo di separazione volto a ridurre o limitare l’ammontare dell’assegno di mantenimento. Si pensi al marito che, titolare della casa del valore di un milione di euro, venda alla moglie l’immobile a 200mila euro – quindi molto al di sotto del suo valore effettivo – in cambio della rinuncia, da parte di questa all’assegno di mantenimento o di una sostanziosa riduzione dell’ammontare dello stesso. 

In merito a ciascuna di queste ipotesi possono poi porsi alcune questioni giuridiche che andremo a definire qui di seguito.

Vendita prima casa al coniuge per evitare il pignoramento

Come noto, ogni trasferimento immobiliare rivolto a frodare i creditori può essere da questi impugnato entro cinque anni dal rogito con la cosiddetta azione revocatoria. 

È molto più facile effettuare una revocatoria su una donazione piuttosto che su una compravendita. Nel primo caso, infatti, è sufficiente dimostrare che il patrimonio del debitore – dopo l’atto di cessione – sia rimasto sostanzialmente privo di beni aggredibili (succede quando una persona si rende “nullatenente” per sfuggire alle aggressioni dei creditori). Nel secondo caso, invece, oltre a tale condizione è necessario anche dimostrare che il terzo acquirente dell’immobile fosse a conoscenza o fosse in grado di conoscere la situazione debitoria del venditore e l’intento di questi di spogliarsi dei beni per sottrarli ai creditori. Ebbene, è chiaro che questo requisito non sarà facilmente dimostrabile quando il compratore è un soggetto estraneo alla famiglia. Ma se si tratta della moglie la revocatoria è quasi scontata. 

Dunque, per chiudere questo primo discorso, vendere la prima casa alla moglie per evitare il pignoramento dell’immobile è molto rischioso se non assolutamente inutile. 

Vendita prima casa al coniuge come accordo di separazione 

Quando una coppia in comunione dei beni si separa, la comunione stessa si scioglie in automatico. Lo scioglimento avviene su accordo dei coniugi o, in mancanza, con l’intervento del giudice. 

Ma non tutti i beni possono essere divisi in natura, come un conto corrente bancario. Per i beni mobili, pertanto, si procede realizzando due gruppi di beni di valore omogeneo (ad esempio da un lato la lavatrice, i divani e la tv; dall’altro l’aspirapolvere, il tavolo da pranzo e i letti); poi, si tira a sorte ognuno dei due gruppi tra i coniugi.

Per gli immobili invece le cose vanno diversamente. Il giudice prima verifica se vi sia uno dei due coniugi che voglia acquistare la quota dell’altro. In caso contrario, lo mette in vendita e divide il ricavato tra i due. Ecco che allora, in tale ipotesi, l’accordo di vendita della prima casa ben può avere tale scopo.

Vendita prima casa al coniuge: si perdono i benefici fiscali?

L’ultima delle questioni da affrontare è se la vendita della prima casa la coniuge determina la perdita del bonus prima casa, l’agevolazione fiscale che si ottiene all’atto dell’acquisto. 

Ebbene, se la vendita avviene all’interno di una coppia sposata, si perde il bonus se la vendita viene effettuata prima di cinque anni dal rogito. In tal caso, bisognerà versare allo Stato tutte le imposte inizialmente risparmiate all’atto del rogito oltre al 30% di sanzioni.

Invece, se la vendita avviene in attuazione di un accordo di separazione, non si perdono i benefici fiscali. Tale questione è stata infatti affrontata più volte dalla giurisprudenza e dall’Agenzia delle Entrate ed, ormai, vi è uniformità di vedute: gli accodi di trasferimento (donazione o vendita) degli immobili in sede di separazione non determinano quindi sanzioni fiscali e sono pienamente leciti senza che, da essi, possa poi scattare l’obbligo di restituire allo Stato le imposte inizialmente risparmiate. 

Come si vende la casa al coniuge?

Per la vendita della casa al coniuge è necessario ricorrere al notaio. Accordi tra privati non hanno alcun valore.

La vendita richiede il versamento dell’imposta di registro che è pari al 9% o, se si tratta per l’acquirente della prima casa, al 4% del valore catastale dell’immobile. 

Ci sono poi da versare l’imposta ipotecaria e catastale che sono pari a 50 euro ciascuna se si tratta di prima casa, altrimenti sono pari rispettivamente al 2% e all’1% del valore del bene. 

Bisognerà poi pagare l’onorario al notaio.



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