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Affitto prima casa: si perde l’agevolazione fiscale?

26 Aprile 2022
Affitto prima casa: si perde l’agevolazione fiscale?

Locazione e bonus prima casa: il cambio di residenza non fa perdere sempre le agevolazioni fiscali se concorrono determinati requisiti. 

Il bonus prima casa consente di ottenere un forte sconto sulle tasse relative all’acquisto dell’abitazione, a patto però di rispettare determinate condizioni imposte dalla legge. Tuttavia, la legge non richiede che detto immobile sia luogo di residenza del contribuente, ragion per cui questi potrebbe darlo anche in locazione. Dunque, in caso di affitto prima casa si perde l’agevolazione? In alcuni casi sì, in altri no. È quindi bene fare chiarezza sul punto. 

Bonus prima casa: chi ne ha diritto?

Ha diritto al bonus prima casa chi acquista un immobile non di lusso (ossia non accatastato nelle categorie A/1, A/8 o A/9) e sempre che:

  • non sia proprietario di altra civile abitazione (neanche per quote) nello stesso Comune ove si trova l’immobile da acquistare (potrebbe quindi essere titolare di un magazzino, di un terreno, di un locale commerciale, ecc.);
  • non sia proprietario di altra civile abitazione (neanche per quote) per la quale abbia in passato usufruito del bonus prima casa. Diversamente ha un anno di tempo per cederla (venderla o donarla).

Condizioni per avere il bonus prima casa

Per avere il bonus prima casa è necessario trasferire, entro massimo 18 mesi dal rogito, la propria residenza all’interno del Comune ove si trova il nuovo immobile. In alternativa, tale Comune deve coincidere con quello ove il contribuente svolge la propria attività lavorativa.

In secondo luogo, non bisogna vendere l’immobile prima di cinque anni dal rogito a meno che, nell’anno successivo, non se ne acquisti uno nuovo avente le stesse caratteristiche della “prima casa” per come sopra elencate.

In cosa consiste il bonus prima casa?

Per chi compra da privato, l’imposta di registro passa dal 9% al 2% del valore catastale; le imposte ipotecarie e catastali sono pari a 50 euro ciascuna.

Per chi compra da ditta, l’Iva è al 4% (anziché al 10%) del valore di mercato; le imposte ipotecarie, catastali e di registro sono pari a 200 euro ciascuna.

Si può acquistare la prima casa per darla in affitto?

Il fatto di voler acquistare un appartamento per metterlo “a reddito”, ossia darlo in affitto, non pregiudica la possibilità di fruire del bonus prima casa a patto che sussistano le condizioni di cui abbiamo parlato sopra:

  • entro 18 mesi dal rogito, bisogna spostare la propria residenza all’interno dello stesso Comune ove si trova l’immobile acquistato (non necessariamente allo stesso indirizzo di quest’ultimo) oppure bisogna che ivi sia fissato il proprio luogo di lavoro;
  • bisogna impegnarsi a non cedere l’immobile nei successivi cinque anni;
  • è necessario che la casa non sia di lusso.

Il fatto quindi di poter risiedere in un’altra abitazione che non sia quella oggetto del rogito, purché collocata nello stesso territorio comunale, consente di acquistare un’abitazione con il bonus prima casa per darla in affitto.

Si può acquistare la prima casa e dopo darla in affitto?

La locazione è possibile anche successivamente all’acquisto dell’immobile e prima del decorso dei cinque anni. Come detto, infatti, non è necessario che l’acquirente trasferisca la residenza nell’abitazione, essendo sufficiente la residenza nel Comune. 

È possibile anche acquistare come prima casa una casa già data in affitto a terzi.

Dunque, la legge consente di cambiare residenza senza perdere il beneficio fiscale sulla prima casa, a condizione che il proprietario vada a vivere in un altro immobile situato nello stesso Comune in cui è ubicata la prima casa. Se però sono passati oltre 18 mesi dal rogito (entro i quali, come anticipato, è necessario che la residenza sia all’interno dello stesso Comune) è anche possibile trasferirsi altrove, ossia in un Comune differente. 

Invece, come detto, per la vendita della prima casa è necessario attendere almeno 5 anni dal rogito per non perdere il bonus.

Attenzione però: affittando la prima casa si possono mantenere le agevolazioni d’acquisto, ma si perde il diritto alla detrazione degli interessi passivi sul mutuo al momento della dichiarazione dei redditi. Infatti l’agevolazione richiede, solo in questo caso, che l’abitazione in questione sia quella in cui è fissata la residenza.



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