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Impianti non a norma in condominio e responsabilità

26 Aprile 2022
Impianti non a norma in condominio e responsabilità

Danni a terzi: risarcimento del danno a carico dei condomini e rivalsa nei confronti dell’amministratore inadempiente.

Di chi è la responsabilità in condominio per gli impianti non a norma? Se qualcuno dovesse farsi male a causa di un ascensore o di un cancello mal funzionante, a chi spetterebbe risarcire i danni?

Il tema della responsabilità in condominio è particolarmente delicato. Da un lato, infatti, il condominio non ha una propria personalità giuridica, sicché delle sue eventuali obbligazioni rispondono i singoli condomini con il proprio patrimonio personale (detto in parole povere, il danneggiato può agire contro i vari proprietari e pignorarne i relativi beni). Dall’altro lato, però, la presenza di un amministratore, delegato dall’assemblea proprio per curare gli interessi del gruppo, porta i singoli condomini a disinteressarsi di quelle che possono essere le problematiche relative alla manutenzione degli impianti e alla sorveglianza degli stessi. 

Dunque, il tema della responsabilità per gli impianti non a norma in condominio si gioca proprio tra i vari condomini e l’amministratore. Qui di seguito vedremo cosa ha detto, in proposito, la giurisprudenza e cosa si rischia in caso di danni.

Impianto non a norma: cosa bisogna fare?

Nel caso in cui non si provveda all’esecuzione di interventi di manutenzione o messa a norma imposti dalla legge, l’impianto condominiale non in regola non può essere utilizzato. 

Se la riparazione dell’impianto implica una spesa di basso valore, l’intervento può essere fatto rientrare nell’ordinaria manutenzione, sicché l’amministratore dovrà provvedere a chiamare il tecnico di propria fiducia, senza dover prima ottenere l’autorizzazione dell’assemblea.

Quando invece si tratta di un intervento straordinario, con notevoli costi, è necessario convocare l’assemblea di condominio per deliberare gli interventi di riparazione o sostituzione. Se l’amministratore non provvede alla convocazione, la stessa può essere richiesta da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio: in tal caso, l’amministratore è obbligato a inviare gli avvisi di convocazione.

Se si tratta di impianti indispensabili (come ad esempio l’ascensore, l’autoclave, il cancello), allora l’intervento può essere ritenuto urgente e l’amministratore deve provvedervi senza bisogno di dover prima chiedere l’autorizzazione all’assemblea o anche qualora l’assemblea non ne abbia deliberato l’esecuzione oppure abbia deliberato di non eseguirlo (articolo 1135, secondo comma, del Codice civile). 

Cosa fare se non si mette a norma l’impianto condominiale?

Il fatto che né l’amministratore agisca in prima persona per la riparazione degli impianti condominiali (potere che, come abbiamo appena visto, gli spetta di diritto solo nei casi di urgenza), né l’assemblea deliberi i lavori consente al singolo condomino di fare ricorso al giudice per ottenere un provvedimento che condanni il condominio all’esecuzione dei lavori qualora vi sia il rischio di danni a terzi.  

Chi risarcisce i danni causati dagli impianti condominiali?

Se un impianto condominiale non a norma o comunque non soggetto a manutenzione dovesse procurare dei danni a terzi, a rispondere del relativo risarcimento è il condominio nel suo complesso, senza che possano ritenersi esonerati da responsabilità i condòmini favorevoli all’intervento. 

La spesa per il risarcimento va ripartita sulla base dei millesimi indicati nella tabella generale, salva la possibilità che i favorevoli all’intervento promuovano azioni risarcitorie – di esito tutt’altro che scontato – nei confronti degli altri condòmini.

Quindi, il danneggiato-creditore potrà agire contro il condominio e pignorare ad esempio il conto corrente di quest’ultimo. In alternativa o, in caso di insufficienza di fondi, potrà agire nei confronti dei singoli condomini (anche quelli che avevano segnalato più volte il guasto e ne avevano chiesto la riparazione). Potrà quindi pignorarne i relativi beni, ma pur sempre entro i limiti della quota millesimale di questi. 

Su un altro piano si pone poi la responsabilità dell’amministratore nei confronti del condominio che sia stato costretto a risarcire il terzo. L’amministratore dovrà quindi attivare la propria polizza assicurativa sulla responsabilità civile.

La legge stabilisce la responsabilità dell’amministratore per il mantenimento della sicurezza degli impianti condominiali situati in aree comuni come la sicurezza antincendio, la sicurezza di impianti e installazioni, la sicurezza del condominio come luogo di lavoro.

L’amministratore condominiale è responsabile di eventuali incidenti derivanti da rischi dovuti alla non corretta manutenzione di tutto ciò che è presente nelle aree comuni del condominio. Egli riveste una specifica posizione di garanzia che ne implica anche una responsabilità penale in caso di lesioni a terzi [2]: su di lui ricade l’obbligo di rimuovere ogni situazione di pericolo che discenda dalla rovina di parti comuni, attraverso atti di manutenzione ordinaria e straordinaria, predisponendo, nei tempi necessari alla loro concreta realizzazione, le cautele più idonee a prevenire la specifica situazione di pericolo. 

Il condominio, in persona dell’amministratore, ha il dovere di sorveglianza sull’uso delle cose e dei servizi comuni. Egli, nell’espletamento dell’incarico conferito, ha il dovere di osservare, quale mandatario dei condomini, la diligenza del buon padre di famiglia nella custodia delle parti e degli impianti comuni. Quindi, è obbligato ad adottare tutte le misure idonee ad evitare che le cose comuni arrechino pregiudizio a terzi o ai singoli condomini.

Responsabilità penale per danni a terzi

Posto che, per Costituzione, la responsabilità penale non può che essere personale, di eventuali lesioni cagionate a terzi non può mai rispondere il condominio nella sua unità. Pertanto, la responsabilità penale ricade sull’amministratore in caso di danni procurati da impianti non a norma. 


note

[1] D.lgs. n. 81/2008.

[2] Art. 40, comma 2 cod. pen.


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