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Come si paga l’acquisto di una casa?

1 Maggio 2022
Come si paga l’acquisto di una casa?

Mutuo, contanti, bonifico e assegno: tutte le modalità per pagare il prezzo di vendita con o senza la banca. 

Nel momento in cui si decide di acquistare casa si ricorre di solito a un mutuo bancario. Il mutuo però copre soltanto l’80% del valore dell’immobile ipotecato, salvo fornire ulteriori garanzie come una fideiussione o un’ipoteca su un ulteriore bene. Dunque, il 20% del prezzo viene di solito versato direttamente dall’acquirente alla firma del compromesso. Ma come si paga l’acquisto di una casa? Ecco alcuni importanti chiarimenti che serviranno a fornire le istruzioni pratiche in merito.

Come viene pagata la casa?

La casa può essere pagata in differenti modi, a seconda degli accordi stretti tra le parti.

Se l’acquirente dispone già della somma necessaria a pagare tutto il prezzo di compravendita, concorderà con il venditore il momento per il relativo versamento che, di solito, viene dilazionato in due trance: una parte alla firma del compromesso e un’altra al rogito notarile. 

Ma poiché il compromesso non è un passaggio obbligato, ben potendo le parti giungere direttamente innanzi al notaio per la stipula del contratto definitivo, ben si potrà procedere al pagamento di tutto il corrispettivo in un’unica soluzione.

In verità, la legge lascia libere le parti di regolare i propri rapporti economici per come meglio credono. Pertanto, una volta concordato il prezzo di vendita, queste possono optare per un pagamento rateale oppure immediato. 

In verità, non avviene quasi mai che l’acquirente paghi direttamente il venditore. Di solito chi compra ricorre al mutuo bancario. E ciò succede quando questi non dispone dell’intero importo concordato come prezzo di vendita. Il mutuo è anche una garanzia per il venditore avendo dinanzi un soggetto istituzionale, che offre certezza in merito al versamento del denaro.

Come anticipato, in queste ipotesi la banca non può erogare, a titolo di mutuo, più dell’80% del valore dell’immobile ipotecato, per come risultante dalla perizia effettuata dal fiduciario dello stesso istituto di credito. Sicché in questi casi, il 20% viene versato dall’acquirente alla stipula del compromesso a titolo di caparra.

Come viene pagata la caparra?

Con il compromesso (il cosiddetto “contratto preliminare”) non si verifica il trasferimento della proprietà dell’immobile (effetto scaturente solo dal rogito) ma le parti si impegnano a presentarsi dinanzi al notaio per la stipula del contratto definitivo. 

Alla firma del compromesso viene di solito versata una caparra che funge da garanzia per il caso di inadempimento di una delle due parti. 

Sicché: 

  • se l’acquirente non si presenta dal notaio senza una valida ragione, il venditore può trattenere la caparra o rivolgersi al giudice affinché trasferisca coattivamente la proprietà dell’immobile, previo versamento del residuo prezzo;
  • se il venditore non si presenta dal notaio senza una valida ragione, l’acquirente potrà esigere il doppio della caparra o rivolgersi al giudice affinché trasferisca la proprietà del bene subordinando ciò al residuo versamento del prezzo.

La caparra viene di solito versata tramite bonifico o assegno non trasferibile. Oggi, con il bonifico istantaneo è possibile avere la certezza dell’accredito della somma in tempo reale. 

Se si opta per l’assegno è sempre meglio prediligere l’assegno circolare perché, a differenza di quello bancario, offre la garanzia di copertura della somma corrisposta (esso infatti viene rilasciato dalla banca solo dopo il deposito della somma a copertura del titolo). Ma se tra le parti vi sono rapporti di fiducia e se il venditore ha la certezza di avere dinanzi a sé un soggetto solvibile non vi sono ostacoli al pagamento con assegno bancario.

Come viene versato il prezzo al rogito

Una volta siglato il compromesso con onere a carico dell’acquirente, le parti si presentano dal notaio per la sottoscrizione del cosiddetto contratto definitivo di compravendita.. In questa sede la banca versa al proprietario dell’immobile il prezzo della vendita, facendosi poi restituire dal proprio cliente il capitale mutuato con gli interessi, secondo un piano di ammortamento che tiene conto di rate mensili (spalmate di solito su 10, 20 o 30 anni, a seconda della durata del mutuo).    

Si può comprare la casa in contanti?

È impossibile comprare una casa in contanti o anche solo versare la caparra. Difatti la legge pone dei limiti allo scambio di contanti tra soggetti diversi: limiti che fino al 31 dicembre 2022 (salvo proroghe) è di 2000 euro, ma che a partire dal 1 gennaio 2023 è di 1000 euro. Sicché, a meno di concordare una caparra irrisoria (circostanza del tutto inverosimile), bisognerà ricorrere a strumenti tracciabili come appunto il bonifico (bancario o postale) o l’assegno non trasferibile (circolare o bancario).

Cosa rischia il venditore che riceve il pagamento con assegni bancari?

L’assegno bancario può essere emesso anche se il conto è scoperto: la banca infatti non offre alcuna garanzia circa la sussistenza della provvista sul conto. Il venditore potrà mandare in protesto l’assegno e poi rivalersi contro l’acquirente per l’inadempimento. Ma per evitare il ricorso al tribunale sarà preferibile il bonifico o l’assegno circolare. 

Perché bisogna tenere traccia dei pagamenti?

Quando le parti si incontrano dal notaio per la firma del rogito devono dichiarare, nel rogito stesso, le modalità con cui è stato pagato il prezzo dell’immobile. Tale dichiarazione, se incompleta o mendace, può determinare l’applicazione di sanzioni amministrative e penali. Inoltre il fisco potrebbe accertare l’effettivo valore dell’immobile e chiedere ulteriori imposte. 

L’acquirente deve consegnare al notaio le fotocopie di tutti gli assegni e delle ricevute dei bonifici utilizzati per il pagamento del prezzo, anche di quelli versati precedentemente a titolo di caparra o acconto, in modo che il notaio possa inserire i relativi riferimenti nel rogito, che verrà firmato.



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