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Infiltrazioni appartamento in affitto: chi paga i danni?

27 Aprile 2022 | Autore:
Infiltrazioni appartamento in affitto: chi paga i danni?

La responsabilità risarcitoria del proprietario esclusivo e del condominio per umidità e presenza di acqua all’interno dell’abitazione: a chi rivolgersi e cosa fare.

Quando una casa presa in locazione è invasa da macchie di umidità e gocciolamenti che trasudano da soffitti, muri o pavimenti, il problema per chi ci vive è molto serio. L’inquilino, giustamente, si lamenta, ma spesso succede che il proprietario addossa la colpa al condominio, che non ha provveduto alle manutenzioni necessarie. In caso di infiltrazioni in un appartamento in affitto, chi paga i danni?

Per evitare un facile rimpallo di responsabilità – dove alla fine dello “scaricabarile” non è responsabile nessuno – il Codice civile prevede un’apposita disciplina, e la giurisprudenza ha integrato questi criteri in numerose applicazioni pratiche. Infatti l’inquilino che riporta danni da infiltrazioni può agire, per ottenere il risarcimento, sia nei confronti del locatore sia verso il condominio, in base alle rispettive responsabilità.

E il proprietario dell’appartamento non resta solo a dover pagare, perché può chiedere a sua volta il risarcimento al condominio, compreso quello dovuto al fatto che il conduttore ha risolto il contratto ed è andato via dalla casa invasa dall’umidità: in questa situazione, infatti, il proprietario ha diritto ad essere ristorato dei danni patrimoniali, come ha stabilito una recente sentenza del tribunale di Cosenza [1]. L’importo da riconoscere al proprietario è commisurato ai canoni non percepiti, ossia al mancato guadagno che egli avrebbe ottenuto, se non vi fossero state le infiltrazioni che hanno impedito all’inquilino di godere del bene.

I doveri del proprietario dell’immobile

L’art. 1585 del Codice civile stabilisce che «il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa», salva la facoltà dell’inquilino di agire direttamente contro gli autori delle molestie.

Per la giurisprudenza, tra queste molestie sono comprese anche le infiltrazioni, trattandosi di un fenomeno che incide negativamente sulla possibilità di utilizzare l’immobile e di trarne il godimento auspicato quando si è concluso il contratto di locazione ad uso abitativo o anche commerciale.

La responsabilità del condominio

L’art. 2051 del Codice civile prevede la responsabilità del condominio per le «cose in custodia», come i tetti, le grondaie ed i pluviali, i muri, gli impianti idrici e di riscaldamento centralizzato. L’obbligo di custodia delle parti comuni dell’edificio (la loro elencazione completa è contenuta nell’art. 1117 Cod. civ.) comporta il dovere di provvedere alla loro manutenzione periodica per conservarle in buono stato d’uso e di funzionamento.

La responsabilità del condominio in caso di infiltrazioni è presunta, e può essere esclusa solo se esso riesce a dimostrare che vi è stato un «caso fortuito», cioè un evento anomalo, imprevedibile ed eccezionale che ha causato gli allagamenti o la penetrazione di umidità. Se le infiltrazioni provengono dal tetto di copertura dell’edificio, il condominio risponde solo per le parti comuni, mentre se si accerta che promanano da un terrazzo di proprietà privata con funzioni di lastrico solare il proprietario esclusivo risponderà per un terzo delle spese di riparazione e ripristino delle unità immobiliari danneggiate, e gli altri due terzi verranno ripartiti tra tutti i condomini.

Casa in affitto con infiltrazioni: a chi chiedere i danni?

In base a quanto abbiamo detto, l’inquilino di un appartamento danneggiato dalla presenza di infiltrazioni per ottenere il risarcimento ha una duplice possibilità:

  • agire direttamente contro il responsabile delle infiltrazioni (ad esempio, il proprietario dell’appartamento sovrastante dal quale proviene l’acqua, o il condominio, se l’infiltrazione è provocata dalle parti comuni dell’edificio, come il tetto o il lastrico solare);
  • agire contro il proprietario che gli ha locato l’unità abitativa (o commerciale), per ottenere innanzitutto l’eliminazione delle infiltrazioni e il ripristino dell’unità immobiliare; sarà poi il locatore ad agire, in via derivata, contro il condominio e/o il proprietario esclusivo responsabile del danno, per ottenere il rimborso delle spese sostenute per le riparazioni.

In passato, la Corte di Cassazione [2] aveva già chiarito che la richiesta di risarcimento avanzata da un danneggiato nei confronti di un proprietario esclusivo si estende anche al condominio se esso è chiamato in causa come terzo responsabile da tale proprietario. La nuova sentenza del tribunale di Cosenza [1], applicando i principi che abbiamo spiegato, ha affermato che il condominio, in qualità di «custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all’art. 2051 Cod. civ. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini».

Nella vicenda esaminata dai giudici cosentini, il proprietario dell’appartamento affittato, che aveva agito nei confronti del condominio, pur non abitando nell’unità immobiliare interessata dalle infiltrazioni, ha comunque ottenuto il risarcimento del «danno patrimoniale derivante dal mancato guadagno derivante dall’avvenuta risoluzione del contratto di locazione stipulato»: l’importo è stato documentato dalla produzione in giudizio del contratto di affitto, dal quale sono stati desunti i canoni non percepiti.

Approfondimenti

Per approfondire l’argomento leggi anche:


note

[1] Trib. Cosenza, sent. n. 489 del 13.03.2022.

[2] Cass. ord. n. 15232/2021.


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