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Donazione con usufrutto chi paga le tasse?

27 Aprile 2022
Donazione con usufrutto chi paga le tasse?

Imu, tari (imposta sui rifiuti), spese condominiali: paga l’usufruttuario o il nudo proprietario? 

In caso di donazione con usufrutto chi paga le tasse? Quando si parla di casa, il tema dei rapporti con il fisco è particolarmente delicato visto l’impatto economico che esso può determinare. Il problema si pone con riferimento all’Imu e alla Tari, ossia l’imposta sui rifiuti. 

Volendo allargare il discorso alle altre spese conseguenti alla disponibilità dell’immobile, potrebbe risultare utile stabilire anche chi paga le quote condominiali e chi le eventuali ristrutturazioni dell’edificio che dovessero essere approvate dall’assemblea.

In questo breve articolo cercheremo di fornire alcune risposte pratiche sull’argomento, partendo proprio dal primo quesito, ossia chi paga le tasse in caso di donazione con usufrutto. Ma procediamo con ordine. 

Cos’è la donazione con usufrutto

La donazione con usufrutto è un contratto in forza del quale il titolare dell’immobile intesta la proprietà dello stesso a un altro soggetto, senza ricevere un corrispettivo, ma riservandosi la possibilità di continuare ad abitarvi all’interno o di darlo in affitto (trattenendo per sé i relativi canoni), per un termine prestabilito in contratto o fino alla propria morte. 

La donazione con usufrutto è assai frequente nell’ambito dei rapporti familiari. Di solito vi ricorre chi intende anticipare l’assegnazione di un immobile rispetto alla propria morte, senza dover fare testamento, assicurandosi nello stesso tempo un tetto sotto cui vivere per il resto dei propri giorni. 

Spesso, nel contratto è inserito l’obbligo per il donatario di prestare assistenza al donante: assistenza morale e materiale. Non si tratta di un corrispettivo ma di un onere: la donazione avviene in cambio di tale controprestazione in natura a cui il donatario è tenuto.

Come si fa la donazione con usufrutto?

Per formalizzare la donazione con usufrutto è necessario che entrambe le parti si rechino dal notaio. È infatti necessario il cosiddetto «atto pubblico», ossia il rogito.

Le imposte sul trasferimento del bene ricadono sul donatario: questi deve quindi versare all’erario l’imposta di registro e l’imposta catastale, oltre chiaramente all’onorario del notaio.

Quanto ai documenti necessari per fare una donazione con usufrutto, è necessario il cosiddetto «atto di provenienza», ossia l’atto in forza del quale il donante ha acquistato la proprietà sull’immobile (ad esempio una compravendita, una donazione, una successione, una sentenza). Le parti dovranno poi essere munite dei rispettivi documenti d’identità (è sufficiente la patente o la stessa carta d’identità).

Se il donatario è in regime di comunione dei beni con il coniuge, quest’ultimo dovrà presenziare all’atto.

Donazione con usufrutto: chi paga l’Imu?

Veniamo ora al tema principale di questo articolo: in caso di donazione con usufrutto chi paga le tasse sulla casa? Per quanto riguarda l’Imu, il soggetto passivo è colui che possiede l’immobile a titolo di proprietà, usufrutto o di diritto di abitazione. 

C’è però da dire che se l’usufruttuario vive e risiede all’interno dell’immobile ricevuto in usufrutto non dovrà versare l’Imu, rientrando nel campo dell’esenzione relativa all’abitazione principale (la cosiddetta “prima casa”). A tal fine quindi è necessario che l’usufruttuario trasferisca la propria residenza nella casa in questione e, non solo: vi deve anche abitare per gran parte dell’anno, non essendo sufficiente il semplice dato formale della residenza (che, come noto, può ben essere artificialmente alterato).

Donazione con usufrutto: chi paga la Tari?

Stesso discorso vale per la Tari, l’imposta sui rifiuti: anche questa grava su chi detiene l’immobile, nel nostro caso l’usufruttuario. Non esistono però esenzioni della Tari sulla prima casa, ragion per cui l’imposta andrà sempre versata, anche se non si vive materialmente all’interno dell’immobile.

Chi paga le spese di condominio in caso di donazione con usufrutto?

L’usufruttuario deve sostenere le spese condominiali relative alla custodia, all’amministrazione, al godimento e alla manutenzione ordinaria della cosa comune. È quindi all’usufruttuario che l’amministratore di condominio deve rivolgersi per ottenere il pagamento di tali oneri, mentre il nudo proprietario non vi è tenuto, neppure in via sussidiaria o solidale.

Tuttavia, per quanto riguarda le spese straordinarie, quelle cioè di manutenzione dell’edificio o di sostituzione degli impianti, gli oneri ricadono sul nudo proprietario. Si pensi al rifacimento del tetto, della terrazza, alla sostituzione di una cisterna o dell’impianto elettrico dell’ascensore. In questi casi l’amministratore di condominio deve rivolgersi al nudo proprietario. 



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