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TASI: come funziona

24 Settembre 2014
TASI: come funziona

L’imposta sull’abitazione: vale per la casa in cui risiede il contribuente e dove ha residenza anagrafica.

La Tasi rappresenta la componente Iuc relativa ai servizi indivisibili: la sua finalità istitutiva è quella di assicurare la copertura dei costi dei servizi erogati dalle amministrazioni comunali indistintamente a tutti i cittadini (ad esempio: l’illuminazione pubblica, la pulizia delle strade, i servizi anagrafici).

Presupposto del tributo [1] è il possesso o la detenzione, a qualsiasi titolo, di fabbricati, compresa l’abitazione principale e le sue pertinenze, di aree scoperte, nonché di quelle edificabili, a qualsiasi uso adibiti.

Per abitazione principale ai fini Tasi, si intende l’immobile iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare in cui il contribuente ed il suo nucleo familiare hanno la residenza anagrafica e risiedono abitualmente. Anche se nel linguaggio comune sono sinonimi, il concetto di abitazione principale non va confuso con quello di prima casa. Infatti, per la fruizione delle agevolazioni fiscali in sede di acquisto dell’immobile, non è necessaria la coincidenza di dimora e residenza: è infatti possibile acquistare un immobile come “prima casa” ed usufruire delle relative riduzioni sull’importo dell’imposta di registro o sull’Iva, senza che questa sia necessariamente destinata ad abitazione propria.

Sono considerate pertinenze dell’abitazione principale solo le unità immobiliari classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (box auto, rimesse, stalle, scuderie) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), nella misura massima di una unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo. Alle pertinenze è riservato lo stesso trattamento tributario dell’abitazione principale.

Resta il dubbio se in presenza di più di una unità immobiliare classificata nelle categorie C/2, C/6 o C/7 vada presentata la dichiarazione Tasi. Il problema si era già posto per l’Imu. La circolare 3/DF del 2012 e le istruzioni alla dichiarazione Imu – valide anche per la Tasi – portano a escludere l’obbligo di presentare la dichiarazione Tasi per indicare, ad esempio, quale dei due box in categoria C/6 viene tassato con l’abitazione principale, limitandolo al caso delle aree pertinenziali scoperte. Va rilevato però che diversi Comuni, tra i quali ad esempio Modena, chiedono comunque la dichiarazione in caso di pertinenze in soprannumero.

L’aliquota base della Tasi [2] è pari all’1 per mille, calcolata sul “valore catastale” degli immobili. L’aliquota massima, per l’anno 2014, non può eccedere il 2,5 per mille. L’imposta si determina con le stesse modalità vigenti [3] ai fini Imu, ovvero rendita catastale rivalutata del 5% e quindi moltiplicata per i relativi coefficienti (ad esempio 160 per le abitazioni e le pertinenze). I Comuni possono apportare variazioni a tale aliquota sia in diminuzione sia in aumento, a condizione però che la somma delle aliquote relative ad Imu e a Tasi non superi il 10,6 per mille (aliquota massima Imu + aliquota base Tasi).

Va però tenuto presente che, con riferimento all’aliquota Tasi, la legge [4] ha previsto, anche se solo per il 2014, di attribuire ai Comuni la facoltà di aumentare l’aliquota massima del tributo, per ciascuna tipologia di immobile, per un ammontare complessivo non superiore allo 0,8 per mille. Tale incremento può essere deliberato dalle amministrazioni comunali a condizione che il maggior gettito sia destinato al finanziamento delle detrazioni o ad altre misure, relative all’abitazione principale e alle unità immobiliari ad esse equiparate.

I Comuni possono [5] assimilare all’abitazione principale l’unica unità immobiliare a destinazione abitativa posseduta dai soggetti anziani o disabili che abbiano acquisito la residenza in case di ricovero e cura, a condizione che la stessa non risulti locata; l’unità immobiliare che è stata concessa in comodato ai parenti in linea retta, entro il primo grado, a condizione che venga utilizzata da questi ultimi come abitazione principale, in modo che gli effetti della Tasi siano equivalenti a quelli dell’Imu sulla prima casa che è stata pagata fino al 2012.

CINQUE MOSSE PER CAPIRE QUANTO PAGARE

Il presupposto impositivo della Tasi è il possesso o la detenzione di fabbricati, compresa l’abitazione principale, e di aree fabbricabili, ad eccezione dei terreni agricoli che non sono soggetti al nuovo tributo. La definizione di fabbricato ed area fabbricabile è la stessa dell’Imu.

Il tributo è dovuto sia dai possessori, cioè i titolari dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e superficie, sia dai detentori, a qualsiasi titolo. In caso di locazione finanziaria, la Tasi è dovuta dal locatario finanziario, mentre per le multiproprietà è dovuta dall’amministratore.

Chiarito su cosa e chi deve pagare per la disciplina nazionale, occorre poi verificare le delibere comunali, perché il livello di imposizione cambia da Comune a Comune, così come anche le regole di calcolo, soprattutto con riferimento alle detrazioni per abitazione principale. In pratica, il calcolo si articola in cinque mosse: rendita, rivalutazione e moltiplicatori sono stabiliti dalla legge nazionale, mentre l’aliquota e l’eventuale detrazione dipendono dalle delibere comunali.

Le delibere da prendere in considerazione sono solo quelle pubblicate sul sito del dipartimento delle Finanze, perché solo con questa pubblicazione diventano efficaci e quindi vincolanti per i contribuenti.

Per calcolare l’imposta occorre partire dalla base imponibile, che va calcolata secondo le regole previste per l’Imu. Quindi, per i fabbricati, in base alla rendita catastale iscritta al 1° gennaio, rivalutata del 5 per cento e aggiornata con i moltiplicatori previsti per le diverse categorie catastali. Nel caso di aree fabbricabili, la base imponibile è data dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio, ma va ricordato che molti Comuni deliberano dei valori venali di riferimento, il cui utilizzo mette al riparo da futuri atti di accertamento.

Alla base imponibile andrà successivamente applicata l’aliquota, che varia in funzione della destinazione data all’immobile. L’imposta così ottenuta andrà rapportata alle quote e ai mesi di possesso, considerando per intero il mese in cui il possesso si è protratto per almeno 15 giorni.

Se il fabbricato è destinato ad abitazione principale, occorrerà decurtare dall’imposta l’eventuale detrazione concessa dal Comune. Sulla detrazione si registra il massimo di differenziazione, perché ci sono enti che l’hanno prevista in misura fissa uguale per tutti, c’è chi l’ha subordinata ad uno specifico livello di reddito, chi l’ha differenziata in base alla rendita catastale, per concludere con chi ha usato delle formule matematiche. Alcuni Comuni poi, invece hanno differenziato le aliquote per scaglioni di rendita catastale.

Passando alla categoria «altri immobili» occorrerà verificare quali sono soggetti a Tasi. Il Comune potrebbe non assoggettarli, perché magari ha l’aliquota Imu al massimo, oppure potrebbe colpire solo alcune categorie, come gli immobili merce e i fabbricati rurali strumentali, perché esclusi dall’Imu.

Verificato l’assoggettamento a imposta, occorrerà verificare anche la quota che il Comune ha deciso di porre a carico del detentore, variabile dal 10 al 30 per cento. L’aliquota da utilizzare è quella prevista per la destinazione data al fabbricato dal possessore. Quindi, anche se l’abitazione è locata a soggetto che la utilizza come abitazione principale, l’aliquota è sempre quella degli «altri immobili», a nulla rilevando la destinazione data dall’utilizzatore.

Prima di passare al pagamento, occorre verificare che si sia raggiunto l’importo minimo di versamento, che in assenza di diversa regolamentazione comunale è fissato in 12 euro.

INQUILINI

 

Così l’imposta coinvolge anche gli inquilini

La Tasi è a carico sia del possessore che dell’utilizzatore dell’immobile (inquilino, comodatario eccetera), diversamente dall’Imu che colpisce solo il possessore.

La Tasi si presenta quindi a doppia soggettività passiva e ciò costituisce un elemento di assoluta novità nel panorama della fiscalità locale, che generalmente individua un unico obbligato: per l’Imu il proprietario (o il titolare di altro diritto reale), per la Tari l’occupante dei locali. La Tasi chiama invece alla cassa entrambi i soggetti, anche se il peso fiscale grava maggiormente sul proprietario.

 

Decisione dei Comuni

La ripartizione dell’importo da pagare dovrà essere comunque decisa dai Comuni nella misura compresa tra il 10 e il 30% per l’occupante e tra il 70 e il 90% per il titolare del diritto reale sull’immobile.

Non è invece possibile scendere sotto la soglia minima del 10%, oppure azzerare la percentuale, perché le possibilità di manovra dell’ente si esauriscono nella scelta di una percentuale tra il 10 e il 30%, in caso contrario si violerebbe la legge che vieta di modificare base imponibile, soggetti passivi e aliquota massima. Inoltre la misura percentuale prevista dall’ente per l’inquilino deve essere la medesima per tutti gli immobili e non può essere quindi differenziata in ragione della diversa tipologia o destinazione di immobile.

 

Doppia soggettività

Va altresì evidenziato che sussiste un’assoluta autonomia tra il possessore e l’occupante dell’immobile, quindi non è possibile pretendere che il proprietario versi anche la quota dell’inquilino. Sul punto l’Anci ha più volte chiesto di introdurre la responsabilità del pagamento in capo al possessore (con azione di rivalsa sull’inquilino), ma la proposta non è stata tradotta in legge.

Difficoltà operative

La presenza dell’occupante nella struttura della Tasi, finalizzata a tassare l’utilizzatore dell’immobile nella logica di una service tax, è comunque foriera di alcuni dubbi applicativi. A partire dall’ampio riferimento al detentore «a qualsiasi titolo», quindi la quota per l’occupante scatta anche senza un formale contratto di locazione, comodato o altro. Ad esempio nel caso della badante che accudisce l’anziano si avrebbero due detentori, con la conseguenza che la quota a carico dell’occupante andrebbe suddivisa tra i due soggetti.

Il principale nodo da sciogliere riguarda comunque il caso dell’occupante diverso dal proprietario, trattandosi di due obbligazioni tributarie autonome e non essendovi solidarietà tra i due soggetti. In particolare occorre capire quale aliquota applicare (abitazione principale o altri immobili) e quindi come suddividere il tributo tra proprietario e inquilino. La questione si risolve determinando l’importo complessivo «con riferimento alle condizioni del titolare del diritto reale e successivamente ripartirlo tra quest’ultimo e l’occupante sulla base delle percentuali stabilite dal Comune» (in tal senso si è espresso il dipartimento delle Finanze con le Faq di giugno). All’inquilino va quindi applicata l’aliquota per le seconde case e non quella per l’abitazione principale, dal momento che la definizione contenuta nella disciplina Imu – estensibile alla Tasi – è collegata al solo proprietario. In sostanza per l’inquilino l’abitazione non può mai essere considerata “principale”, con la conseguenza che la Tasi non è dovuta nei Comuni con aliquota Imu al 10,6 per mille, essendosi esaurita la leva fiscale (salvo che il Comune non intenda utilizzare l’aliquota supplementare dello 0,8 per mille).

 

Concessionari di aree demaniali

Oltre agli immobili in locazione, la duplice obbligazione tributaria si verifica anche in tutti gli altri casi in cui c’è un soggetto detentore diverso dal proprietario, come per le concessioni demaniali. In mancanza di una norma analoga all’Imu, che pone l’imposta a carico del concessionario, occorre capire se la concessione costituisce un diritto superficiario oppure se è di tipo obbligatorio: nel primo caso l’unico soggetto passivo è il concessionario (titolare diritto reale e occupante), nel secondo caso la Tasi sarà invece ripartita tra proprietario (demanio) e concessionario (occupante), ovviamente sempreché la detenzione sia superiore a sei mesi.


PROPRIETARIO
La Tasi è un tributo a doppia soggettività passiva, nel senso che colpisce sia il proprietario sia l’utilizzatore dell’immobile.
La regola base
Il comma 671 della legge 147/2013 prevede che la Tasi è dovuta da chiunque possieda o detenga a qualsiasi titolo gli immobili soggetti al tributo (fabbricati e aree fabbricabili).
Il possesso
Il possesso degli immobili è inteso come possesso qualificato e limitato alle ipotesi di titolarità del diritto di proprietà o dei seguenti diritti reali di godimento: usufrutto, uso, abitazione e superficie. Il proprietario rileva ai fini Tasi solo nel caso di proprietà “piena” di fabbricati o aree fabbricabili, cioè quando lo stesso può godere e disporre dell’immobile in modo pieno ed esclusivo, ovviamente entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico. Se però risulta essere solo il “nudo” proprietario dell’immobile, il soggetto passivo della Tasi sarà invece il titolare del diritto reale minore (usufrutto, uso, abitazione, superficie). Si tratta di una soggettività passiva analoga a quella prevista per l’Imu, con la differenza che per la Tasi non è contemplata l’ipotesi dell’enfiteusi (invero di scarso rilievo) né quella della concessione demaniale, inoltre la locazione finanziaria viene disciplinata in maniera più dettagliata.

USUFRUTTUARIO

Il titolare del diritto di “usufrutto” (usufruttuario) è colui che gode del bene nel rispetto della sua destinazione economica (articolo 981 Codice civile), potendone trarre ogni utilità e in particolare di fare propri i frutti civili (per esempio i canoni di locazione). L’usufrutto può essere costituito per contratto o per testamento (volontario), ossia direttamente dalla legge (legale). Un tipico esempio è quello che viene riconosciuto a entrambi i genitori che esercitano la potestà su un figlio minore proprietario di un immobile: a pagare saranno in tal caso i genitori
Usuario
Il titolare del diritto di “uso” (usuario) è colui che può servirsi del bene e se fruttifero coglierne i frutti limitatamente, però, ai bisogni suoi e della sua famiglia (articolo 1021 Codice civile), bisogni quindi da valutare secondo la condizione sociale del titolare del diritto
Superficiario
Il superficiario acquisisce il diritto di edificare e di mantenere sul suolo altrui, o nel sottosuolo altrui, una propria costruzione. Si determina così la situazione, non rara, per la quale il proprietario della costruzione e il proprietario del suolo sono soggetti tra loro diversi: il primo ha la proprietà della costruzione (proprietà superficiaria); il secondo è solo proprietario del suolo e come tale non rileva ai fini Tasi.

TITOLARE DEL DIRITTO DI “ABITAZIONE”

È colui che può abitare una casa limitatamente però ai bisogni suoi e della sua famiglia (articolo 1022 Codice civile).
Il diritto
Il diritto di abitazione si può costituire per contratto (ad esempio in seguito a divorzio) o per legge. Quest’ultimo è il caso del coniuge superstite, al quale l’articolo 540 del Codice civile attribuisce il diritto di abitazione sulla casa familiare di proprietà del defunto o in comunione. Si tratta di un diritto che il coniuge superstite acquisisce al momento dell’apertura della successione cioè alla morte del de cuius (Cassazione n. 6231/2000), a prescindere dall’accettazione dell’eredità e anche nel caso di rinunzia a quest’ultima. Solo il trasferimento della residenza fa perdere il predetto diritto.
Fra i soggetti passivi
Il titolare del diritto di abitazione rientra tra i soggetti passivi della Tasi, mentre gli eventuali figli del de cuius sono solo “nudi proprietari” e come tali assolutamente estranei al rapporto d’imposta. Il diritto di abitazione previsto dall’articolo 540 del Codice civile scatta nei confronti del coniuge superstite solo se la casa familiare è «di proprietà del defunto o comuni». Se invece l’immobile è di proprietà di un figlio, è quest’ultimo che deve pagare la Tasi, a meno che il coniuge superstite mantenga il diritto di usufrutto ed è quindi soggetto passivo del tributo.

DETRAZIONI

La normativa della Tasi impone ai Comuni di introdurre detrazioni per le abitazioni principali e fattispecie assimilate, però solo nel caso di applicazione dell’aliquota supplementare non superiore allo 0,8 per mille, che consente di sforare il limite massimo del 2,5 per mille previsto per il 2014. La scelta è invece facoltativa per i Comuni che non hanno inteso azionare la leva fiscale aggiuntiva.
L’importo
Diversamente dai 200 euro previsti per l’Imu fino all’anno scorso, l’importo delle detrazioni Tasi non è fisso ma stabilito dal singolo ente, sempre che le abbia introdotte. Per il contribuente la detrazione comporta la diminuzione dell’importo finale del tributo da pagare, ottenuto attraverso una sottrazione tra la Tasi calcolata con l’aliquota prevista dall’ente e l’importo della detrazione spettante.
Caccia alla delibera
Ma per capire di che cifra stiamo parlando occorre leggere la delibera approvata dall’ente, quella che risulta pubblicata sul sito del Dipartimento delle finanze (l’unico canale ufficiale). L’operazione non è del tutto semplice per via delle molteplici soluzioni adottate (detrazioni fisse, mobili, combinazioni con reddito del proprietario o rendita catastale dell’immobile), che in alcuni casi risultano particolarmente ostiche perfino per commercialisti e Caf.

note

[1] Comma 669, articolo 1, legge 147/2013.

[2] Art. 1, comma 676, legge 147/2013.

[3] Art. 13 del Dl 201/2011, convertito, con modificazioni, dalla legge 214/2011.

[4] Art. 1 del Dl 16/2014, modificando il comma 677 dell’art. 1 della legge di Stabilità 2014.09.24.

[5] Art. 1, comma 707, lettera b), della legge 147/2013.

Autore immagine: 123rf com


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