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Infiltrazioni nei box: chi paga l’impermeabilizzazione?

27 Aprile 2022 | Autore:
Infiltrazioni nei box: chi paga l’impermeabilizzazione?

A chi compete la spesa per impermeabilizzare il giardino sovrastante o la pavimentazione da cui penetra l’acqua nei garage.

Non fa piacere vedere macchie di umidità sulle pareti e sul soffitto del proprio box. Peggio ancora quando l’acqua penetra nei locali, destinati non solo al parcheggio di auto e moto ma anche a deposito degli oggetti più svariati. Inoltre, la presenza costante di umidità può provocare il degrado dell’unità immobiliare e la corrosione delle strutture portanti: è un fenomeno chiamato dai tecnici “ammaloramento”.

Quando si verificano infiltrazioni nei box condominiali, chi deve provvedere a rimuoverle e a pagare i danni provocati da esse? E in particolare chi paga l’impermeabilizzazione? Per prima cosa bisogna considerare che la proprietà dei box è esclusiva, mentre le infiltrazioni quasi sempre provengono da parti comuni dell’edificio. Quando i box sono interrati, si tratta, di solito, del giardino condominiale o della pavimentazione di copertura sovrastante, che può appartenere al condominio o a un singolo proprietario.

Una volta stabilita l’esatta provenienza delle infiltrazioni (spesso non è facile, ed occorrono apposite indagini tecniche), occorre rivolgersi al proprietario esclusivo interessato o al condominio, ma in alcuni casi le riparazioni sono insufficienti o inefficaci, e il fenomeno perdura. Il fatto è che si tende a risparmiare, evitando interventi complessi, ad ampio raggio e, ovviamente, molto costosi, come l’impermeabilizzazione dei locali con la realizzazione di una guaina isolante, che risolverebbe definitivamente il problema.

Così tutti i soggetti potenzialmente coinvolti tendono a sottrarsi a queste ingenti spese; ma la legge e la giurisprudenza stabiliscono i criteri necessari per decidere, in caso di infiltrazioni nei box, chi deve pagare l’impermeabilizzazione.

Infiltrazioni nei box condominiali: chi è responsabile?

Il condominio ha un obbligo di custodia delle parti comuni dell’edificio, e tra queste sono compresi i cortili, i vialetti di accesso, i giardini e le strutture di copertura dei piani interrati adibiti a garage. Questa «responsabilità per danni cagionati da cose in custodia» è sancita dall’art. 2051 del Codice civile; pertanto, il condominio risponde dei danni provocati dalle infiltrazioni nei box condominiali provenienti da una di tali parti comuni, a meno che non riesca a dimostrare che il fenomeno è dovuto ad un’altra causa o al «caso fortuito» (un evento imprevedibile ed eccezionale, e come tale estraneo alla sua sfera di custodia e di intervento).

Se, invece, si accerta che le infiltrazioni nei box derivano da una porzione immobiliare di proprietà esclusiva (ad esempio, il terrazzo di un appartamento, o il pavimento antistante una villetta recintata, che funge da copertura dei box sottostanti ed interrati), l’art. 1126 del Codice civile – dettato in tema di «lastrici solari ad uso esclusivo» – stabilisce che il singolo proprietario risponde per un terzo delle spese, ed i restanti due terzi vanno suddivisi tra tutti gli altri condomini, in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà di ognuno.

Quando le infiltrazioni nei box provengono da un cortile o giardino condominiale, secondo la giurisprudenza si applica un’altra regola, stabilita dall’art. 1125 del Codice civile, in base alla quale le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai vanno sostenute, in parti uguali, dai proprietari dei due piani coinvolti, cioè quello sovrastante, di copertura e quello sottostante, dell’area box o garage. In questo caso, spetta al proprietario del piano inferiore il rifacimento dell’intonaco e la tinteggiatura del soffitto del proprio locale.

Infiltrazioni nei box: danni risarcibili

I danni provocati dalle infiltrazioni, che devono essere risarciti al proprietario dei locali interessati, comprendono varie voci, e precisamente:

  • le spese di imbiancatura, intonacatura e ripristino delle pareti, dei muri e dei soffitti colpiti dall’umidità o dall’acqua;
  • le eventuali spese dovute al degrado, al perimento o alla rovina delle cose detenute nei box (autovetture, motoveicoli, biciclette, mobili, suppellettili, oggetti vari);
  • le spese di impermeabilizzazione necessarie per rimuovere le cause delle infiltrazioni, in modo da evitare il ripresentarsi del fenomeno.

Infiltrazioni nei box: chi deve fare l’impermeabilizzazione?

Una recente sentenza del tribunale di Roma [1] ha stabilito che compete al condominio effettuare le opere di impermeabilizzazione necessarie ad eliminare le cause delle infiltrazioni di acqua nei box situati sotto il giardino di proprietà comune. E tale responsabilità sussiste anche quando un precedente intervento di impermeabilizzazione già realizzato dal condominio non aveva risolto il problema.

Nella vicenda decisa dai giudici romani, un condòmino aveva agito per ottenere il risarcimento dei danni arrecati al proprio box dalle ripetute infiltrazioni provenienti dal giardino condominiale sovrastante, che fungeva da copertura del piano interrato in cui si trovavano i vari box. Il condominio aveva violato il proprio obbligo di custodia, non provvedendo alla regolare manutenzione della pavimentazione, che presentava numerosi punti deteriorati e lesionati.

Una consulenza tecnica d’ufficio svolta in corso di causa aveva accertato che l’intervento di impermeabilizzazione dell’area verde, compiuto in passato dal condominio, non era stato risolutivo e perciò le infiltrazioni perduravano. Di conseguenza, il giudice ha accertato che i lavori eseguiti non erano stati idonei, ed ha condannato il condominio ad eseguire a proprie spese tutte le opere indicate dal Ctu come indispensabili per l’eliminazione delle infiltrazioni e il ripristino dei locali danneggiati.

Approfondimenti

Per altre informazioni leggi:


note

[1] Trib. Roma sent. n. 6631 del 26.04.2022.


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