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Come fa il condomino a convocare l’assemblea?

1 Maggio 2022
Come fa il condomino a convocare l’assemblea?

Quanti condomini sono necessari per la convocazione della riunione di condominio. Qual è la procedura.

Se la regola vuole che a convocare l’assemblea di condominio sia l’amministratore, non è detto che questi vi provveda tempestivamente quando ve n’è bisogno; emblematico è il caso in cui si voglia procedere alla sua stessa revoca. Così la legge consente ai condomini di sostituirsi all’amministratore e di indire la riunione. Ma come fa il condomino a convocare l’assemblea? La questione è facilmente risolvibile leggendo ciò che prevede il Codice civile. 

Vediamo allora, più nel dettaglio, come funziona l’assemblea condominiale convocata dai condomini e quanti di questi sono necessari per dare il via alla procedura. 

Chi convoca l’assemblea di condominio? 

Di regola, è l’amministratore di condominio ad avere il compito di convocare l’assemblea. Deve farlo obbligatoriamente almeno una volta all’anno, per l’approvazione del bilancio consuntivo. Se non lo fa può essere revocato dall’incarico. E se l’assemblea non vi provvede, anche un solo condomino può rivolgersi al giudice affinché sia lui a farlo.

Quanti condomini sono necessari per convocare l’assemblea?

Nulla toglie che un singolo condomino possa rivolgersi all’amministratore e chiedergli di convocare l’assemblea, tramite una Pec o una raccomandata. Questa richiesta però non è vincolante (salvo quanto vedremo a breve). Se però la richiesta proviene da più condomini, l’amministratore è tenuto a provvedere. Vediamo quindi quanti condomini sono necessari per convocare l’assemblea. 

Dinanzi all’esigenza dei condomini di indire una riunione di condominio, se l’amministratore non vi provvede, l’iniziativa può essere presa dai condomini stessi. Ma ciò solo a condizione che: 

  • siano almeno due; 
  • che rappresentino almeno 1/6 del valore dell’edificio; 
  • in presenza di fatti eccezionali.

Tali limitazioni sono rivolte ad evitare che, per qualsiasi questione, i condomini siano costretti a riunirsi (anche con conseguente dispendio di spese per le raccomandate relative alle convocazioni). 

Come funziona l’assemblea su convocazione dei condomini?

I condomini che intendono convocare l’assemblea devono sollecitare l’amministratore con una raccomandata o una pec, in cui gli indicano i punti all’ordine del giorno su cui vogliono che si discuta e si voti. 

A questo punto spetta all’amministratore, entro 10 giorni dalla richiesta, inviare i vari avvisi di convocazione (tenendo conto che, tra la data di ricevimento di questi e quella della prima convocazione, non possono decorrere meno di 5 giorni).

Se l’amministratore non convoca l’assemblea entro 10 giorni dalla richiesta, i condomini richiedenti possono farlo da soli (la cosiddetta «autoconvocazione»). A tal fine, dovranno però seguire tutte le procedure previste dalla legge ossia:

  • invio, a tutti i condomini, dell’avviso di convocazione con un anticipo di almeno 5 giorni;
  • indicazione della data di prima e seconda convocazione, con specificazione dell’orario e del luogo ove si terrà la riunione;
  • analitica indicazione dei punti all’ordine del giorno.

Che succede se l’amministratore non indice l’assemblea per l’approvazione del bilancio?

Se l’amministratore non convoca l’assemblea ordinaria per l’approvazione del bilancio, i condomini possono sollecitarlo ponendo all’ordine del giorno la discussione della vicenda e la possibile revoca dell’amministratore stesso. In caso di ulteriore inerzia dell’amministratore, possono quindi procedere all’autoconvocazione secondo le modalità previste per le assemblee straordinarie.

Quando l’assemblea può essere convocata da un solo condomino?

Eccezionalmente anche un solo condomino può chiedere all’amministratore la convocazione dell’assemblea nei seguenti casi:

  • quando ritiene che vi sia una violazione della destinazione d’uso delle parti comuni da parte di un altro condòmino (si pensi a un condomino che parcheggia l’auto nel giardino adibito a verde o che usa la facciata dell’edificio per posizionare dei grossi cartelloni pubblicitari);
  • quando intende realizzare una innovazione di interesse sociale (si pensi all’abbattimento delle barriere architettoniche su iniziativa di un portatore di handicap).

Dunque, in questi due casi, anche il singolo condomino ha il diritto di esigere che venga convocata l’assemblea. Si tratta di un’eccezione alla regola secondo cui la richiesta di convocazione deve essere avanzata da almeno due condomini rappresentanti almeno un sesto del valore dell’edificio.

Quanti millesimi occorrono per richiedere l’assemblea straordinaria?

Nei casi in cui la convocazione può essere chiesta da un singolo condomino, non è richiesto un numero minimo di millesimi. Quindi, anche chi è proprietario di un piccolo appartamento può esigere dall’amministratore, nei due casi sopra visti, che convochi l’assemblea.

Quando invece non ricorre tale ipotesi, i millesimi per convocare l’assemblea devono essere almeno 167. E difatti, come detto, a imporre all’amministratore la convocazione della riunione devono essere almeno due condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell’edificio.



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