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Condominio: differenza tra modificazioni e innovazioni

28 Aprile 2022 | Autore:
Condominio: differenza tra modificazioni e innovazioni

L’alterazione delle cose comuni necessita sempre dell’autorizzazione assembleare? Cosa può fare il singolo condomino senza chiedere il permesso agli altri?

In condominio non si può fare quello che si vuole; anche in assenza di un regolamento occorre rispettare le norme stabilite dalla legge, le quali essenzialmente impediscono di arrecare danno ai condòmini e di usare i beni comuni in modo tale da escludere gli altri. Ad esempio, non è possibile chiudere il pianerottolo con un piccolo cancello, impedendo agli altri di raggiungere il lastrico solare o un’altra area comune. Sono però ammesse piccole variazioni che consentano il miglior utilizzo delle cose, anche solo per un condomino. Ad esempio, l’avvocato potrà affiggere la tabella del suo studio sulla parete esterna dell’edificio, se ciò non impedisce agli altri di fare lo stesso. Con questo articolo vedremo qual è la differenza in condominio tra modificazioni e innovazioni.

Una recente sentenza della Corte di Cassazione [1] ha fatto il punto della situazione, stabilendo cosa è consentito fare al singolo condomino senza l’autorizzazione dell’assemblea e cosa, invece, necessita obbligatoriamente di un’autorizzazione da parte del consesso condominiale. La questione si pone soprattutto per quelle parti comuni che si prestano a una molteplicità di utilizzi. Se l’argomento ti interessa e vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme qual è la differenza tra modificazioni e innovazioni in condominio.

Modificazioni in condominio: cosa sono?

Le modificazioni in condominio sono tutti quegli interventi che il singolo condomino fa sulle parti comuni dell’edificio col fine di trarne un vantaggio senza ledere i diritti degli altri proprietari.

Ad esempio, l’appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale rappresenta una modifica lecita [2], così come l’affissione di una targa professionale alla parete del fabbricato.

Ma non solo: è una modificazione legale anche l’installazione di un montascale per disabili, se viene lasciato abbastanza spazio agli altri condòmini per salire le scale, così come può esserlo quella di un ascensore, alle medesime condizioni [3].

Modificazioni in condominio: caratteristiche

Le modificazioni sulle parti comuni condominiali sono legali se:

  • sono fatte a proprie spese, cioè dal singolo proprietario che ne ha interesse;
  • non venga alterata la destinazione della cosa. Ad esempio, non si può trasformare un giardino in parcheggio;
  • non escludono gli altri condòmini dal poterne godere. Ad esempio, non si può precludere l’accesso al cortile installando un cancello all’entrata [4].

Innovazioni in condominio: cosa sono?

Le innovazioni in condominio sono deliberate dall’assemblea e consistono in opere di trasformazione che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione.

Ad esempio, la destinazione a parcheggio di un’area adibita a giardino condominiale costituisce un’innovazione, in quanto comporta un cambiamento radicale del bene comune [5].

Ugualmente, costituiscono innovazione l’installazione di impianti fotovoltaici sul tetto del palazzo oppure la realizzazione di un cappotto esterno all’edificio per la coibentazione.

Innovazioni condominiali: caratteristiche

Le innovazioni condominiali, proprio perché comportano un mutamento radicale del bene comune, tanto da poterne cambiare del tutto la funzione, necessitano obbligatoriamente del consenso dell’assemblea. Ciò significa che l’innovazione è lecita solamente se c’è il permesso del condominio.

Inoltre, proprio perché le innovazioni sono autorizzate da un’apposita delibera, i suoi costi sono sopportati da tutti i proprietari, a meno che esse non comportino spese molto gravose oppure abbiano carattere voluttuario. In questi due casi, i condòmini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo, purché però non ne facciano utilizzo.

Ad esempio, la creazione di parcheggi nel sottosuolo costituisce un’innovazione voluttuaria, in quanto non necessaria al condominio, realizzata solo per maggiore comodità. In un caso del genere, i condòmini contrari potranno non partecipare alla spesa rinunciando a uno o più posti auto.

Modificazioni e innovazioni in condominio: differenze

Sono ora chiare le differenze tra innovazioni e modificazioni in condominio: le prime sono costituite da opere di trasformazione, le quali incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione (la trasformazione da giardino a parcheggio, a esempio), mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà del condomino in ordine alla migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa.

Le innovazioni devono necessariamente essere autorizzate dall’assemblea, mentre le modificazioni possono essere realizzate autonomamente dal singolo condomino, a proprie spese e senza chiedere alcun permesso, purché però non venga alterata la destinazione del bene e tutti gli altri possano continuare ad utilizzarlo.

Inoltre, da un punto di vista soggettivo, nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo del condomino, così come espresso con una deliberazione dell’assemblea, elemento che invece manca nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino. Possiamo quindi dire che le modificazioni sono egoistiche.

Secondo la sentenza della Cassazione citata in apertura [1], rientra nella facoltà di ciascun condomino utilizzare la cosa comune per il miglior godimento della stessa, anche apportandovi opportune modificazioni, sempre che non ne risulti alterata la destinazione e ne sia impedito agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto. È il caso della canna fumaria lungo la parete esterna, oppure della targa professionale sulla facciata.

Nel caso affrontato dalla Suprema Corte, un condomino aveva aperto un varco/garage nel muro condominiale esterno, con rimozione della scala prima esistente e sostituzione con una nuova avente diversa posizione.

Secondo la Cassazione, non ci sono dubbi che si tratti di innovazione e non di modificazione e, pertanto, illegittima in quanto effettuata senza alcuna autorizzazione. E, infatti, il cortile veniva utilizzato in precedenza per il transito di autovetture e per deposito di beni e biciclette; sicché, il deposito dei pochi materiali e delle biciclette consentiva a tutti di utilizzare lo spazio comune, che, invece, a seguito dell’apertura del varco, doveva rimanere sgombro per consentire il passaggio delle auto che dovevano giungere al garage.

Insomma: con l’apertura di un varco adibito a posto auto il condomino aveva trasformato il cortile in un luogo di transito per le vetture, snaturandone l’originaria funzione. Di qui l’illegittimità dell’opera.


note

[1] Cass., sent. n. 12685 del 21 aprile 2022.

[2] Cass., sent. n. 25790 del 13 novembre 2020.

[3] Cass., sent. n. 31462 del 5 dicembre 2018.

[4] Art. 1102 cod. civ.

[5] Cass., sent. n. 21342 del 29 agosto 2018.

Autore immagine: pixabay.com


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2 Commenti

  1. Non sono d’accordo sul fatto che l’installazione di pannelli fotovoltaici siano considerati una innovazione. In primis perché la funzione del tetto non viene modificata perché sempre tetto resta, inoltre se si lascia lo spazio anche agli altri condomini è a tutti gli effetti una modificazione. Credo quindi che l’articolo vada corretto

    1. Gent.mo Lettore,
      il secondo comma dell’art. 1120 c.c. dedicato alle innovazioni afferma testualmente che in esse rientrano «le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune».

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