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Cortile condominiale: si può chiudere?

29 Aprile 2022 | Autore:
Cortile condominiale: si può chiudere?

Quando il singolo condomino può recintare l’area comune scoperta ed appropriarsene in modo da farne uso esclusivo? È legittimo questo comportamento?

Il confine tra proprietà comune e proprietà esclusiva è sempre molto labile. Lo sa bene chi vive in un condominio, dove le questioni sugli spazi contesi sono all’ordine del giorno. A volte, gli atti di compravendita non sono chiari e non indicano in modo esplicito se una porzione antistante una determinata abitazione o villetta sia di proprietà esclusiva oppure condominiale.

Così, nel dubbio, molti agiscono di propria iniziativa e, ovviamente, lo fanno nel modo più conveniente per i loro interessi: si appropriano di determinate aree, spesso apponendovi dei segnali fisici inequivocabili per delimitare il “nuovo” confine, come recinzioni, muri, pali, dissuasori di sosta, e così via. Ma si può chiudere un cortile condominiale in questi modi?

Attenzione: non stiamo parlando della chiusura del cortile condominiale verso l’esterno, per impedire accessi non autorizzati, come quando l’assemblea decide di apporre una sbarra o un cancello tra l’area di parcheggio interno e la pubblica via antistante. In questi casi, si tratta di decisioni prese di comune accordo, nell’interesse della compagine condominiale. Ci riferiamo, invece, alle decisioni unilaterali prese da un singolo condomino che da un giorno all’altro – e il più delle volte senza avvisare nessuno – decide di delimitare per sé un determinato spazio del cortile comune, riservandosene l’uso esclusivo e magari rivendicandone anche la piena proprietà.

Questa condotta non è legittima, e può essere contestata dagli altri condomini che si vedono precluso l’utilizzo di quello spazio. Non è necessario che avvenga fisicamente un transito, come un passaggio a piedi, o un utilizzo materiale, come l’apposizione di fioriere o il deposito di oggetti vari, perché – come ha affermato di recente la Cassazione [1] – il cortile serve anche a dare luce ed aria agli immobili circostanti, e perciò un condomino non lo può «intercludere», neanche se si affaccia direttamente su di esso, perché così facendo ne altererebbe la naturale destinazione. Viceversa, secondo la Suprema Corte è consentito, in base alla normativa civile (ma quella urbanistica ed edilizia può imporre divieti) ad un singolo condomino di praticare aperture sul cortile, come le finestre, che costituiscono «luci e vedute» per godere meglio dell’area aperta, specialmente per chi abita al pianterreno. Ti riportiamo per esteso questa pronuncia nel box “sentenza” al termine dell’articolo.

Cortile condominiale: quando è parte comune

L’art. 1117 del Codice civile comprende, tra le «parti comuni dell’edificio», tutte quelle «necessarie all’uso comune», e tra esse menziona espressamente i cortili. Tuttavia, la norma fa salva la diversa previsione che potrebbe risultare dai titoli di acquisto delle singole unità immobiliari: il rogito notarile di acquisto di un appartamento dal costruttore dell’edificio, ad esempio, potrebbe aver attribuito in via esclusiva una porzione del cortile al proprietario che vi si affaccia direttamente. Anche il regolamento condominiale di natura contrattuale (è tale quello approvato da tutti i condomini nei rispettivi atti di acquisto) potrebbe stabilire l’uso esclusivo del cortile in favore dei proprietari antistanti, e non anche degli altri condomini.

Quando il cortile è condominiale, la sua proprietà è di tutti i condomini, che possono utilizzarlo rispettandone la naturale destinazione, secondo quanto prevede l’art. 1102 del Codice civile. In particolare, questa norma prevede l’uso paritario delle cose comuni, che è legittimo a condizione che non impedisca agli altri condomini «di farne parimenti uso secondo il loro diritto».

Cortile condominiale: quando e perché non si può chiudere

È evidente che, in base alle norme civilistiche che abbiamo indicato, non è possibile chiudere di propria iniziativa il cortile condominiale o una parte di esso, perché ciò ne altererebbe in modo inammissibile la destinazione all’uso comune e precluderebbe agli altri di fruire di quello spazio. Anzi, la Corte di Cassazione ha sottolineato che non si può usare il cortile in modo esclusivo neppure se ciò è previsto da una clausola contenuta nell’atto di compravendita, perché ciò significherebbe attribuire ad un singolo acquirente di un appartamento, o di un negozio, la qualità di proprietario di una porzione del cortile condominiale che, invece, è di proprietà comune.

In altre parole, la proprietà di un’area attribuisce al proprietario il diritto di disporre in modo «pieno ed esclusivo» di essa, dunque escludendo gli altri condomini, ma ciò risulta incompatibile con i principi di legge che abbiamo esaminato, quando si tratta di un cortile condominiale e, dunque, di proprietà comune. Invece i regolamenti condominiali e le deliberazioni dell’assemblea possono senza dubbio stabilire un uso più intenso di determinate aree del cortile in favore di alcuni condomini, come nel caso degli spazi di parcheggio attribuiti a turno, perché rimane comunque ferma la comproprietà del cortile condominiale.

Approfondimenti

Per altre informazioni leggi gli articoli “Cortile condominiale: cosa si può fare” e “Quando è consentito l’uso del cortile condominiale“.


note

[1] Cass. ord. n. 13317 del 28.04.2022.

Cass. civ., sez. II, ord., 28 aprile 2022, n. 13317
Presidente D’Ascola – Relatore Oliva

Fatti di causa

Con atto di citazione notificato il 5.4.2006 Sc.Sa. e P.T. evocavano in giudizio S.G. e G.M.C. innanzi il Tribunale di Catanzaro, invocando l’accertamento della proprietà comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c., di un cortile posto all’interno dell’edificio in cui si collocano le proprietà delle parti, che i convenuti avevano intercluso mediante la posa in opera di un dissuasore metallico. Nella resistenza dei convenuti, che invocavano in via riconvenzionale l’accertamento del rapporto pertinenziale esistente tra il cortile oggetto di causa e la porzione immobiliare di loro proprietà esclusiva, il Tribunale rigettava la domanda principale, qualificandola come rivendicazione e ritenendo non conseguita la prova del diritto rivendicato. Rigettava altresì la domanda riconvenzionale, per ravvisata assenza dei relativi presupposti, in fatto e in diritto.

Interponevano appello avverso detta decisione gli originari attori, mentre i convenuti resistevano al gravame spiegando a loro volta impugnazione incidentale in relazione alla domanda riconvenzionale non accolta in prime cure.

Con la sentenza impugnata, n. 532/2017, la Corte di Appello di Catanzaro accoglieva il gravame principale, riformando la decisione del Tribunale. Dichiarava invece inammissibile l’appello incidentale degli odierni ricorrenti, perché tardivamente proposto.

Propongono ricorso per la cassazione di detta decisione S.G. e G.M.C. , affidandosi ad un unico motivo.

Resistono con controricorso Sc.Sa. e P.T. .

In prossimità dell’adunanza camerale la parte ricorrente ha depositato memoria.

Ragioni della decisione

Con l’unico motivo di ricorso, S. e G. lamentano la violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 c.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente qualificato la domanda proposta dagli attori in prime cure, ravvisando la proprietà comune del cortile, senza considerare che lo stesso sarebbe, in realtà, stato destinato soltanto a servizio della proprietà degli odierni ricorrenti. Questi ultimi, in particolare, deducono che soltanto la loro proprietà ha un accesso al cortile; su di esso, invece, insisterebbero soltanto aperture con inferriate, qualificabili dunque come luci, a servizio della proprietà Sc. e P. . Deducono inoltre che prima dell’inizio dell’azione petitoria lo Sc. avrebbe proposto domanda di reintegrazione nel possesso di una servitù di passaggio sul cortile di cui è causa, in tal modo riconoscendo, implicitamente, di non esserne proprietario o comproprietario. Non sussisterebbero, dunque, in concreto, i presupposti per la configurazione della comproprietà mediante il ricorso all’istituto di cui all’art. 1117 c.c., in quanto il cortile non sarebbe accessibile da parte dei vari comproprietari, ma sarebbe destinato, per le sue caratteristiche strutturali, soltanto a servizio della proprietà di parte ricorrente.

La censura è infondata.

Occorre premettere che, secondo l’insegnamento di questa Corte, “In tema di condominio negli edifici, l’individuazione delle parti comuni, come le terrazze di copertura, risultante dall’art. 1117 c.c. – il quale non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria – può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari” (Cass. Sez. U., Sentenza n. 7449 del 07/07/1993, Rv. 483033; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24189 del 08/09/2021, Rv. 662169).

L’art. 1117 c.c., dunque, non introduce una presunzione di appartenenza comune di determinati beni a tutti i condomini, ma fissa un criterio di attribuzione della proprietà del bene, che è suscettibile di essere superato mediante la produzione di un titolo che dimostri la proprietà esclusiva di quel bene in capo ad un condomino, o a terzi, ovvero attraverso la dimostrazione che, per le sue caratteristiche strutturali, la res sia materialmente asservita a beneficio esclusivo di una o più unità immobiliari.

In relazione ai cortili, in particolare, si è ritenuto che “I cortili (e, successivamente all’entrata in vigore della L. n. 220 del 2012, le aree destinate a parcheggio) rientrano, salvo una espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio, tra le parti comuni dell’edificio e la loro trasformazione in un’area edificabile destinata alla installazione, con stabili opere edilizie, di autorimesse a beneficio soltanto di alcuni condomini, sebbene possa incidere sulla regolamentazione del loro uso, non ne comporta, sotto il profilo dominicale, una sottrazione al regime della condominialità” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 16070 del 14/06/2019, Rv. 654086; nella specie, questa Corte aveva evidenziato come la realizzazione delle autorimesse nel cortile condominiale, sia pure in base ad una concessione rilasciata su richiesta di alcuni condomini, ne aveva determinato, in assenza di accordo rivestente la forma scritta, l’acquisto, per accessione e pro indiviso, in favore di tutti i condomini). Ed ancora, che “In tema di condominio, l’apertura di finestre ovvero la trasformazione di luci in vedute su un cortile comune rientra nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell’art. 1102 c.c., considerato che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, sono utilmente fruibili a tale scopo dai condomini stessi, cui spetta la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere, appunto, aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in materia di luci e vedute, a tutela dei proprietari degli immobili di proprietà esclusiva. In proposito, l’indagine del giudice di merito deve essere indirizzata a verificare esclusivamente se l’uso della cosa comune sia avvenuto nel rispetto dei limiti stabiliti dal citato art. 1102, e, quindi, se non ne sia stata alterata la destinazione e sia stato consentito agli altri condomini di farne parimenti uso secondo i loro diritti: una volta accertato che l’uso del bene comune sia risultato conforme a tali parametri deve, perciò, escludersi che si sia potuta configurare un’innovazione vietata” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 13874 del 09/06/2010, Rv. 613241).

Il cortile comune, dunque, assolve alla primaria funzione di fornire aria e luce alle varie unità immobiliari che presentano aperture su di esso. Nel caso di specie, la Corte di Appello ha ritenuto, all’esito di un accertamento in punto di fatto, non implausibile e non utilmente censurabile in sede di legittimità, che lo spazio oggetto di causa avesse, per sua natura, proprio la sua funzione di dare luce ed aria agli ambienti che vi si affacciano, e sulla base di questo elemento ne ha ravvisato la proprietà comune in capo ad entrambe le parti. In aggiunta, la Corte distrettuale ha ricostruito la storia dell’immobile, affermando che esso apparteneva in origine ad un unico proprietario ed era stato poi, nelle sue porzioni corrispondenti alle attuali proprietà delle parti in causa, oggetto di successivi atti di disposizione; ed ha evidenziato che gli odierni ricorrenti non avevano allegato l’esistenza di un titolo contrario, idoneo a dimostrare la loro proprietà esclusiva dell’area scoperta. In tal modo, il giudice di merito ha escluso entrambe le condizioni che, ai sensi dell’art. 1117 c.c., consentono il superamento della regola di attribuzione della proprietà dei beni elencati dalla norma. Da quanto precede discende l’infondatezza della censura proposta dagli odierni ricorrenti, con la quale questi ultimi invocano, in sostanza, una ricostruzione alternativa rispetto a quella proposta dal giudice di merito, senza considerare che l’accertamento della funzione dell’area controversa – dare luce ed aria ai locali che si affacciano con aperture su di essa – costituisce, come già detto, il frutto di una valutazione in punto di fatto.

Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto – ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater – della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in Euro 4.200, di cui Euro 200 per esborsi, oltre rimborso delle spese generali nella misura del 15%, iva, cassa avvocati ed accessori tutti come per legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.


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