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Locatore: quali riparazioni sono a suo carico?

7 Maggio 2022
Locatore: quali riparazioni sono a suo carico?

Il proprietario è obbligato, prima che accetti l’aumento del canone di locazione, a eseguire i lavori che ritengo necessari per poter continuare a vivere nell’abitazione, come ad esempio il cambio degli infissi e della porta in legno e l’insonorizzazione delle pareti?

Ai sensi dell’art. 1575 cod. civ., «Il locatore deve: consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione; mantenerla in istato da servire all’uso convenuto; garantirne il pacifico godimento durante la locazione».

Ai sensi dell’art. 1576 cod. civ., «Il locatore deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore».

È l’art. 1609 cod. civ. a chiarire cosa si intende per piccole riparazione a carico dell’inquilino: «Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’articolo 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito. Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali».

Infine, l’art. 1577 cod. civ. stabilisce che «Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore».

In pratica, la legge dice che la manutenzione ordinaria dell’immobile locato spetta al conduttore, mentre quella straordinaria al locatore.

Come illustrato, le riparazioni di piccola (od ordinaria) manutenzione sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

Dunque, rientrano tra gli interventi di piccola manutenzione tutti quelli che si rendono necessari a seguito di guasti minimi, come ad esempio il ricambio delle guarnizioni delle tubature, la sostituzione di un vetro rotto, la tinteggiatura delle pareti, ecc.

Al contrario, per legge non rientrano nella piccola manutenzione gli interventi resi necessari dalla vetustà dell’immobile o dal caso fortuito: nella prima categoria, rientrano tutti i lavori dovuti alla fatiscenza dell’edificio (fondamenta e muri da rinforzare, tetto da mettere in sicurezza, ecc.), mentre nella seconda tutti quelli resi necessari da un evento imprevedibile non riconducibile al proprietario né al conduttore, come ad esempio la sostituzione degli infissi danneggiati da una violenta tromba d’aria.

Queste riparazioni toccano dunque al locatore, così come gli spettano tutti gli interventi di straordinaria manutenzione. Sono di straordinaria amministrazione gli interventi più grandi, imprevedibili e poco frequenti, come ad esempio la ristrutturazione di una parte dell’edificio o la riparazione della caldaia dovuta a un difetto di produzione.

Detto in altre parole, dev’essere classificato come straordinario ogni tipo di intervento che esula dal concetto di periodicità, in quanto eccezionale o imprevisto (ad esempio, la sostituzione di un tubo di conduttura rotto che causa infiltrazioni).

Un ulteriore criterio per definire un lavoro di tipo straordinario è da individuare nella notevole entità della spesa.

Secondo la Corte di Cassazione (Cass., sent. n. 25145 del 26 novembre 2014), nel valutare se una spesa sia ordinaria o straordinaria, il giudice può tener conto dell’ammontare della somma occorrente e del rapporto tra la stessa ed il costo delle comuni riparazioni straordinarie.

Insomma: l’oggettiva notevole entità dell’intervento fa sicuramente propendere lo stesso verso la straordinaria manutenzione.

Anche i lavori urgenti e indifferibili rientrano tra le spese straordinarie.

Nel caso di specie, salvo che il contratto non stabilisca diversamente, la sostituzione degli infissi compete al locatore, in quanto il loro pessimo stato è dovuto alla vetustà e non all’ordinario utilizzo. Diverso sarebbe, invece, se i danni fossero stati causati dall’inquilino: in questo caso, spetterebbe al conduttore pagare la sostituzione.

Stesso ragionamento vale per la porta d’ingresso: trattandosi di manutenzione straordinaria e di spesa rilevante, è sempre il locatore a dover provvedere.

L’insonorizzazione della parete è ugualmente una spesa straordinaria ma, a parere dello scrivente, è difficile poterla imputare al proprietario, a meno che non sia davvero essenziale per l’abitabilità dell’immobile: in caso contrario, si tratterebbe di spesa voluttuaria, gravante quindi sul conduttore.

In pratica, se l’insonorizzazione è necessaria per mantenere la casa in stato “da servire all’uso convenuto”, allora è spesa che compete al proprietario. Sarebbe opportuno dimostrare l’impossibilità (o l’estrema difficoltà) di vivere nell’abitazione senza detto intervento.

Appurato che la maggior parte (se non la totalità) delle spese indicate nel quesito competono al proprietario, va detto che se il locatore non adempie a questi obblighi manutentivi, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni, in quanto trattasi di inadempimento contrattuale a tutti gli effetti.

Ma non solo: se il proprietario non rispetta i suoi obblighi, il conduttore, nelle more del rapporto locatizio, può anche decidere di ridurre il canone o addirittura di sospenderne la corresponsione.

Secondo la giurisprudenza (Cass. sez. III, 22 giugno 2020, n. 12103), l’art. 1460 cod. civ. (eccezione d’inadempimento) prevede una forma di autotutela che consente al conduttore, in presenza di un inadempimento del locatore, di sospendere liberamente la sua prestazione senza la necessità di adire il giudice; con la precisazione che, in tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall’inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti.

Insomma, la permanenza della detenzione della cosa locata è compatibile con la sospensione del canone nel caso in cui l’inutilizzabilità di detta detenzione renda totale anche l’inadempimento del locatore; qualora invece sussista ancora un grado di utilizzabilità dell’immobile locato, ovvero una “quota” di adempimento del locatore, il conduttore potrà sospendere in proporzione il versamento del canone.

A quanto detto bisogna però aggiungere due precisazioni:

  • non tutta la giurisprudenza la pensa alla stessa maniera. Ad esempio, secondo il tribunale di Roma (Trib. Roma sez. VI, 16 aprile 2019, n. 8640), qualora un conduttore abbia continuato a godere dell’immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all’inadempimento del locatore;
  • la possibilità di sospendere, in tutto o in parte, il pagamento del canone mensile presuppone che il contratto sia in essere.

Tirando le fila di quanto detto sinora, possiamo affermare che gli interventi indicati nel quesito competono al proprietario; se, pur formalmente diffidato, non adempie, è possibile chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento, oppure continuare ad abitare nell’immobile decidendo di non pagare il canone o di pagarlo in misura ridotta. Inutile dire che una soluzione del genere, oltre che non del tutto pacifica in giurisprudenza, porterebbe a un inevitabile contenzioso e la possibilità che il locatore proceda con lo sfratto; bisognerebbe poi dimostrare, in sede di opposizione, la legittimità della riduzione o della sospensione del pagamento del canone.

Il consiglio è di ottenere le riparazioni sin da subito, ovvero in futuro ma con impegno preso per iscritto dal locatore, magari da inserire anche nel nuovo contratto in quanto, qualora se ne stipulasse uno nuovo senza fare riferimento ai vizi presenti nell’immobile, si rischierebbe anche di perdere la garanzia che il locatore deve sull’immobile, visto che, ai sensi dell’art. 1578 cod. civ., «Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili».

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Mariano Acquaviva



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