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Affitto in nero: devo pagare?

8 Maggio 2022
Affitto in nero: devo pagare?

Contratto di locazione non registrato: cosa rischia l’inquilino che non paga il canone concordato a voce?

Molto spesso ci si chiede: se l’affitto è in nero, devo pagare il canone mensile? E che succede se non pago? Per comprendere meglio la questione partiamo da un esempio pratico.

Ipotizziamo il caso di un uomo che prenda in affitto un appartamento. Il padrone di casa gli fa la consueta proposta: «Se non registriamo il contratto ti posso venire incontro e farti un prezzo più basso». Così i due trovano un’intesa e l’affitto resta “in nero”.

Senonché, dopo un paio di anni, il locatore pretende un aumento sul canone. L’inquilino che, al contrario, lamenta difficoltà economiche, vorrebbe che l’importo venisse ridotto. Ne nasce una controversia.

Il proprietario dell’appartamento vorrebbe, a questo punto, che l’inquilino andasse via immediatamente. Quest’ultimo invece, oltre a non volerne sapere di abbandonare l’immobile, pretende di non pagare più alcuna somma atteso che si tratta di un affitto irregolare. Chi dei due ha ragione? In caso di affitto in nero si deve pagare? Ecco cosa dice a riguardo la giurisprudenza.

Secondo la legge, l’affitto non registrato è come se fosse inesistente. Esso quindi non produce alcun effetto tra le parti. Non almeno quando l’irregolarità del contratto è frutto di un’intesa tra le parti: un accordo cioè rivolto ad avvantaggiare sia l’una che l’altra.

Quindi, sono nulle sia le clausole che prevedono il pagamento del canone mensile, sia quelle che stabiliscono la durata minima del contratto di locazione.

In teoria, il locatore potrebbe pretendere che l’inquilino lasci libero l’appartamento prima della scadenza concordata. Nello stesso tempo, però, l’affittuario non può essere obbligato a corrispondere i canoni di locazione (tanto gli arretrati quanto quelli futuri); non rischia quindi una condanna da parte del giudice.

La situazione, vista così, potrebbe portare a uno stallo: da un lato l’inquilino che non vuole andare via di casa e dall’altro il proprietario dell’immobile che subisce un ulteriore danno per la perdita dei canoni mensili. Come si risolve il problema? Chi dei due ha ragione?

Ecco cosa prevede la legge.

Da un lato il locatore potrà certo pretendere la restituzione del proprio appartamento (anche prima del termine di scadenza concordato a voce, visto che il contratto è nullo): ma non già con la procedura di sfratto – la quale è subordinata all’esistenza di un contratto scritto e registrato – bensì con una causa ordinaria, ancora più lunga e costosa della prima. Dovrà quindi ricorrere a un avvocato e attendere diversi mesi, se non anni, prima di rientrare nel possesso del proprio appartamento. Ma soprattutto dovrà pagare una parcella a un avvocato più sostanziosa di quella che avrebbe dovuto corrispondere per la più breve e semplice procedura di sfratto.

Dall’altro lato, è vero che l’inquilino non sarà tenuto a corrispondere i canoni di affitto concordati (sempre perché il contratto è nullo), ma il giudice lo potrà comunque condannare al versamento di un indennizzo per il periodo di occupazione dell’immobile. Quindi, si tratta di un importo che sicuramente è inferiore al canone di mercato ma comunque che tiene conto del danno subito dal locatore per la perdita della disponibilità dell’immobile.

In sintesi, chi sta in affitto in nero, se anche non sarà tenuto a corrispondere il canone di affitto concordato per iscritto, comunque potrà subire una condanna dal giudice al pagamento di una somma equa che ristori il proprietario di casa per la perdita di disponibilità materiale del proprio immobile.

Resta il fatto che il proprietario di casa potrebbe subire un accertamento fiscale per il mancato pagamento sia dell’imposta di registro (quella dovuta al momento della registrazione del contratto) che dell’Irpef sui canoni di locazione: si tratta però di un illecito amministrativo e non penale se l’imposta evasa non supera 100mila euro. Attenzione: l’Agenzia delle Entrate può chiedere l’imposta di registro anche all’inquilino, perché per tale evasione è prevista una responsabilità solidale sia da parte del padrone di casa che dell’inquilino. 



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