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Come bloccare un’asta immobiliare?

2 Maggio 2022
Come bloccare un’asta immobiliare?

Come evitare la vendita della casa: il pignoramento può essere sospeso per costringere la banca alla rinegoziazione del mutuo.

Abbiamo spiegato, in più pagine di questo giornale, come bloccare un’asta immobiliare. Abbiamo fatto riferimento, ad esempio, alle norme che consentono di chiedere al giudice la chiusura anticipata della procedura tutte le volte in cui le aste vanno sempre deserte e il prezzo di vendita si abbassa tanto da non consentire la soddisfazione dei creditori (con conseguente sacrificio del debitore che resta per di più privo della casa). E abbiamo anche parlato della possibilità, come la riforma del 2016, di ottenere l’estinzione del pignoramento dopo il quarto tentativo di vendita. Il lettore troverà i link a tali approfondimenti al termine di questo articolo.

Ma di recente, alla domanda come bloccare un’asta immobiliare, ha fornito un’interessante risposta il tribunale di Palermo con un provvedimento inedito [1] che val la pena di commentare: esso potrà offrire infatti un valido appiglio a chi ha la casa pignorata e vorrebbe evitare che fosse venduta dal tribunale. Il testo completo della decisione è a fine articolo e potrà essere allegato a una eventuale istanza da presentarsi al giudice per ottenere la sospensione della procedura esecutiva. Vediamo dunque cosa è possibile fare in tali occasioni.

Mancato pagamento mutuo: dopo quanto tempo l’asta?

Solo dopo il mancato pagamento di sette rate, anche non consecutive, la banca può revocare il mutuo e chiedere l’integrale e immediata restituzione del prestito accordato. È in questi casi quindi, posta l’entità del credito fatto valere, che si dà il via al pignoramento immobiliare.

Il pignoramento fa chiaramente lievitare il debito per via delle spese che la procedura comporta. Ma ciò non toglie che, spesso, le banche siano disposte a trovare un accordo che eviti i rischi e le lungaggini delle aste giudiziarie.

Si può bloccare il pignoramento immobiliare?

Esistono diversi modi per bloccare un pignoramento immobiliare. Il primo è, come appena detto, quello dell’accordo con la banca: una strada questa che può essere percorsa in qualsiasi momento, purché ovviamente non sia già intervenuta l’assegnazione del bene. 

Saldo e stralcio

Sarà sempre bene presentare un’offerta di saldo e stralcio che può essere tanto più convincente quanto meno appetibile è, sul mercato, la casa all’asta. È chiaro infatti che sarà più difficile vendere un appartamento di periferia, da ristrutturare e mal servito dai mezzi di trasporto rispetto a un locale centrale e di valore. 

Non è detto però che il debitore possa egli stesso trovare un interessato all’acquisto della casa e, dinanzi al notaio, pagare la banca con una parte del prezzo derivante dalla vendita e, con l’altra parte, sopperire alle proprie esigenze. Il che significa, in un certo senso, togliersi il debito senza veder svalutato il proprio immobile da una (spesso ingiusta) asta giudiziaria. 

Stop aste dopo la quarta

Il decreto banche del 2016 ha poi introdotto un’ulteriore previsione: un tetto massimo alle vendite giudiziarie oltre le quali, se infruttuose, il pignoramento immobiliare si estingue. In particolare, quando il terzo esperimento d’asta va deserto e il bene pignorato non viene aggiudicato, il giudice dispone un quarto tentativo di asta abbassando il prezzo di vendita fino a metà. Andata deserta anche la quarta asta, il tribunale potrà chiudere la procedura una volta per tutte.

Un’ultima previsione dà la discrezionalità al giudice (e non già l’obbligo) di estinguere definitivamente la procedura quando, a seguito dell’inutile esperimento delle aste, il prezzo è sceso così tanto da implicare, da un lato, una soddisfazione irrisoria per la banca e, dall’altro, un inutile sacrificio per il debitore.

I link per gli approfondimenti sono alla fine di questo articolo.

Come bloccare un’asta immobiliare con la rinegoziazione del mutuo

Con il provvedimento del tribunale di Palermo in commento si è aggiunto un ulteriore tassello alle possibilità che ha il debitore di bloccare l’asta immobiliare e impedire la vendita della casa pignorata. In particolare, il debitore che ha subito il pignoramento dell’abitazione principale, in seguito al mancato pagamento delle rate di un mutuo ipotecario, può evitare la vendita forzata richiamandosi ad una legge del 2019 riformata nel 2021 [2].

La disposizione nasce al fine di fronteggiare, in via eccezionale, temporanea e non ripetibile, i casi più gravi di crisi economica dei consumatori, ove una banca o una società veicolo, creditrice ipotecaria di primo grado, abbia avviato o sia intervenuta in una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l’abitazione principale del debitore.

In questo caso, il debitore consumatore ha la possibilità di chiedere la rinegoziazione del mutuo in essere ovvero un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, a una banca terza. Tale somma però deve essere utilizzata per estinguere il mutuo in essere, con assistenza della garanzia del Fondo di garanzia per la prima casa [3] e con il beneficio dell’esdebitazione per il debito residuo.

Le condizioni per ottenere la rinegoziazione 

La legge subordina il diritto di ottenere la rinegoziazione del mutuo alle seguenti condizioni:

  • l’ipoteca deve gravare su un immobile che costituisce abitazione principale del debitore e questi abbia rimborsato, alla data della presentazione dell’istanza, almeno il 5% del capitale originariamente finanziato; 
  • l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale del debitore quando è iniziata la procedura esecutiva e per l’intera durata della stessa;
  • l’immobile non deve essere di lusso ossia non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9 e non deve avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del ministro per i Lavori Pubblici n. 1072 del 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969;
  • il debito complessivo calcolato ai sensi dell’articolo 2855 del Codice civile nell’ambito della procedura non deve essere superiore a euro 250.000;
  • l’importo offerto deve essere pari al minor valore tra il debito per capitale e interessi e il 75% del prezzo base della successiva asta ovvero, nel caso in cui l’asta non sia ancora stata fissata, del valore del bene come determinato dall’esperto di cui all’articolo 569 del Codice di procedura civile;
  • la restituzione dell’importo rinegoziato o finanziato deve avvenire con una dilazione non inferiore a dieci anni e non superiore a trenta anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell’accordo e comunque tale che la sua durata in anni, sommata all’età del debitore, non superi il numero di 80.

Che succede dopo l’istanza rivolta a chiedere la sospensione del pignoramento immobiliare?

A fronte dell’istanza presentata dal debitore esecutato, il creditore non può opporsi. Pertanto, si avrà l’automatica sospensione del procedimento esecutivo da parte del giudice per un periodo massimo di sei mesi per consentire l’avvio della rinegoziazione.

La legge richiede alla banca un comportamento che si compone di due fasi distinte: 

  • dapprima, la valutazione del merito del credito;
  • dopo la risposta, positiva o negativa, che sia, alla richiesta del debitore.

La valutazione sul merito di credito va effettuata dal creditore, analizzando la posizione patrimoniale, economica e reddituale complessiva delle parti interessate, circostanze che non devono necessariamente essere allegate all’istanza, attenendo ad un momento successivo alla presentazione dell’istanza che è quello indicato dal comma 5 della disposizione in esame di valutazione del merito di credito.

Il legislatore, dunque, consente ai consumatori esecutati che rientrino nelle menzionate condizioni un vero e proprio diritto ad ottenere rinegoziazione o rifinanziamento e l’esdebitazione per il residuo. Peraltro, come segnala la stessa Circolare ABI. del 31/05/2021, «al fine di rendere immediatamente operativa la disciplina in questione, l’attuale norma non prevede più l’emanazione di un Decreto da parte del ministro dell’Economia e delle Finanze (di concerto con il Ministro della Giustizia e con il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, sentita la Banca d’Italia) per definire ulteriori modalità di applicazione della disciplina in questione».

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note

[1] Trib. Palermo, sezione Esecuzione, ord. del 16.04.2022.

[2] Art. 41 bis della legge 19 dicembre 2019, n. 157 di conversione del decreto-legge n. 124/2019 (integralmente sostituito dall’articolo 40-ter, della legge 69-2021).

[3] Di cui all’articolo 1, comma 48, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n. 147, 

Autore immagine: depositphotos.com

N. 212/2019 R.G.Es.

 TRIBUNALE DI PALERMO

Sezione Sesta Civile – Esecuzioni Immobiliari

Il Giudice dell’esecuzione

esaminati gli atti e sciogliendo la riserva assunta all’udienza del 13.04.2022;

CONSIDERATO CHE:

l’istanza proposta dai debitori, ai sensi dell’art. 41-bis l. n. 157 del 2019 come modificato dal d.l. n. 41/2021 (convertito in l. n. 69 del 2021), va accolta.

Occorre preliminarmente valutare la tempestività dell’istanza;

dato il richiamo contenuto nell’art. 41-bis, comma 7, all’art. 624 bis c.p.c., in ordine ai termini di proposizione dell’istanza, la predetta va ritenuta tempestiva;

deve ritenersi, inoltre che l’istanza presentata dai debitori sia completa dei requisiti di cui al comma 2 dell’art. 41-bis sopra richiamato e che pertanto sussiste il diritto degli stessi a formulare l’istanza di rinegoziazione del mutuo;

il comma 5 dell’articolo sopra indicato stabilisce, inoltre, che in presenza del predetto diritto dei debitori e dunque dell’istanza di rinegoziazione del mutuo, il creditore o il finanziatore svolge una valutazione del merito di credito nel rispetto di quanto previsto dalla disciplina di vigilanza prudenziale ad esso applicabile;

l’accoglimento dell’istanza da parte del creditore o del finanziatore è subordinata alla presenza di due presupposti:

1) la sussistenza dei requisiti di cui al comma 2 dell’art. 41-bis;

2) la previa positiva verifica del merito creditizio del debitore o del destinatario del finanziamento.

Ne consegue che la legge richiede alla banca un comportamento che si compone di due fasi distinte: dapprima, la valutazione del merito del credito, di poi, la risposta, positiva o negativa, che sia, alla richiesta del debitore.

Sotto il profilo che in questa sede interessa, del potere di sospensione della procedura esecutiva da parte del G.E., occorre rilevare che, nel contesto normativo di cui all’art. 41-bis, il provvedimento di sospensione del processo esecutivo non presuppone necessariamente una dichiarazione di apertura della trattativa da parte della Banca.

All’udienza fissata per sentire i creditori muniti di titolo esecutivo, il creditore procedente ha espresso il proprio dissenso alla sospensione, stante l’assenza della necessaria documentazione normativamente prevista a corredo dell’istanza di rinegoziazione.

Tuttavia, occorre osservare che la valutazione sul merito di credito va effettuata dal creditore, analizzando la posizione patrimoniale, economica e reddituale complessiva delle parti interessate, circostanze che non devono necessariamente essere allegate all’istanza, attinendo ad un momento successivo alla presentazione dell’istanza che è quello indicato dal comma 5 della disposizione in esame di valutazione del merito di credito.

Dunque, il rilievo effettuato dalla Banca non appare pertinente al caso.

Quanto al dissenso espresso dal creditore procedente in udienza ed alla sua eventuale efficacia paralizzante, occorre osservare che l’art. 41-bis, comma 7, non richiama il primo periodo del comma 1 dell’art. 624-bis c.p.c., che richiede l’istanza del creditore, rimettendo invece nelle mani esclusive del debitore la facoltà di presentare istanza di sospensione.

Non è dunque necessaria la richiesta di sospensione dei creditori.

La norma sopra richiamata stabilisce solo che ai fini della sospensione siano sentiti i creditori muniti di titolo esecutivo.

In ultimo, si richiama la decisione del Tribunale di Milano, 13 ottobre 2021, secondo la quale, la sussistenza dei requisiti fissati dai commi 1 e 2 della disposizione in esame ed il riscontro che nel concreto la richiesta non sia avventata o puramente dilatoria, si pongono come condizioni non solo necessarie ma sufficienti per l’accoglimento dell’istanza di sospensione.

Ritenuto, che nel caso de quo l’istanza di rinegoziazione è stata presentata in presenza dei requisiti di cui al comma 2 e che non sono state precedentemente proposte istanze di sospensione e che la stessa non appare meramente dilatoria o avventata.

Ritenuto inoltre che l’istanza presentata dai debitori di rinegoziazione sia corredata dai requisiti previsti dal comma 1, in quanto:

– la procedura esecutiva ha ad oggetto l’abitazione principale del debitore;

– il debitore è qualificabile, ai sensi dell’art. 3 comma 1, lett. a), del Codice del Consumo, come consumatore (o quanto meno non è emersa una diversa qualificazione);

– il creditore procedente vanta ipoteca di primo grado.

SOSPENDE

il processo esecutivo per la durata di mesi sei a decorrere dalla data odierna e, quindi, fino al

16.10.2022

AVVISA

che, qualora nel termine di 10 giorni prima della scadenza della predetta data non risultasse

depositata istanza di fissazione di nuova udienza, l’estinzione opererà di diritto ex art. 630 c.p.c.; Si comunichi a cura della Cancelleria alle parti, nonché agli ausiliari.

Palermo, 16 aprile 2022

Il Giudice dell’esecuzione Grazia Giuffrida


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