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Tubo sulla facciata condominiale: si può mettere?

4 Maggio 2022 | Autore:
Tubo sulla facciata condominiale: si può mettere?

Quando si possono installare tubazioni e condotte di scarico sui muri esterni dell’edificio anche senza il consenso dell’assemblea.

Molti si domandano se si può mettere un tubo sulla facciata condominiale esterna dell’edificio. La questione è oggetto di frequenti liti, perché non è facile capire se si tratta di una innovazione possibile e se, in caso affermativo, occorre l’autorizzazione preliminare dell’assemblea, oppure se il condomino interessato può procedere in modo autonomo, eventualmente anche con il dissenso degli altri.

Le esigenze che richiedono l’appoggio di tubi sui muri esterni dell’edificio sono molto comuni: ad esempio, chi ha diviso un appartamento in due ed ha realizzato un nuovo bagno potrebbe avere la necessità di porre uno scarico sulla parete esterna. La facciata è indubbiamente una parte comune dell’edificio, ma non ha soltanto una funzione di sostegno dello stabile: contribuisce anche al suo decoro architettonico e può servire come appoggio di fili, insegne, canne fumarie, cavi di antenne e sfiatatoi. Si tratta di capire se in questo uso legittimo delle cose comuni rientrino anche i tubi, che evidentemente per funzioni e dimensioni sono piuttosto “impegnativi” (basti pensare ad una condotta fognaria che trasporta liquami), oppure se per essi vi siano regole particolari.

La legge in materia di condominio pone una distinzione tra le «innovazioni», che sono tendenzialmente vietate, tranne quando vi è il consenso di tutti, e le «modificazioni» alle parti comuni dell’edificio, che, invece, sono consentite quando servono al «miglior godimento della cosa». Questa differenza è essenziale per capire se e a quali condizioni si può mettere un tubo sulla facciata condominiale: la giurisprudenza si basa proprio su questo criterio per decidere le controversie in materia.

Modalità d’uso delle parti comuni dell’edificio

L’art. 1102 del Codice civile dispone che ciascun condòmino «può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto».

Da questo fondamentale principio emerge che ogni condòmino può utilizzare i muri esterni – che come abbiamo visto sono una parte comune dell’edificio – se non ne muta la destinazione primaria e se con le sue opere non preclude agli altri la possibilità di farne un uso analogo, perché altrimenti violerebbe i loro diritti.

Tubi sui muri esterni: quando si possono installare?

Secondo la Corte di Cassazione [1] il muro condominiale, oltre alla sua primaria ed essenziale funzione di sostegno e delimitazione dello stabile, ha anche «quella, accessoria, di inclusione di impianti a servizio di singole unità immobiliari» e quella di «appoggio di tubi, fili, condutture, targhe, insegne e quant’altro»: ciò vale per l’intera superficie ed estensione della facciata, dunque sia per la parte corrispondente al piano di proprietà esclusiva, sia nelle parti corrispondenti ai piani altrui, ad esempio quelli sottostanti.

In ogni caso, però, per poter installare i tubi sui muri esterni occorre rispettare il decoro architettonico dell’edificio – cioè la sua armonia estetica – e garantire la stabilità e la sicurezza del fabbricato.

Tubi sulla facciata esterna: serve la delibera dell’assemblea?

Mentre le innovazioni disciplinate dall’art. 1120 del Codice civile richiedono l’autorizzazione dell’assemblea (da adottare a maggioranza qualificata), le modifiche alle cose comuni, come appunto l’apposizione di tubi sulla facciata esterna del palazzo, non necessitano di un’approvazione da parte della compagine condominiale. Il singolo condòmino, quindi, può realizzarle – ovviamente a propria cura e spese – dandone una semplice comunicazione all’amministratore, ma per procedere non ha bisogno di ottenere l’assenso dell’assemblea. Il regolamento condominiale, però, potrebbe disporre diversamente, ed allora occorre rispettare tali specifiche prescrizioni.

Una recente sentenza del tribunale di Salerno [2] ha respinto il ricorso di un condominio che cercava di vietare ad un proprietario esclusivo di installare tubi di scarico fognario sulla parete esterna dell’edificio e chiedeva la rimozione delle opere realizzate senza il consenso dell’assemblea. Il giudice, dopo aver richiamato la facoltà attribuita ad ogni proprietario di usare la cosa comune, senza alterarne la destinazione e impedire agli altri di farne uso, ha affermato che è possibile porre una tubazione di scarico privata sulla facciata dell’edificio condominiale senza aver ricevuto l’autorizzazione dell’assemblea.

Il tribunale ha anche constatato, grazie alla consulenza tecnica d’ufficio espletata in corso di causa, che le dimensioni della tubatura erano ridotte e dunque tali da lasciare spazio agli altri per un paritetico uso della facciata condominiale, mentre il condominio non è riuscito a spiegare in cosa consistesse il pregiudizio o l’impedimento del «pari uso» del muro comune; quindi anche sotto tale profilo l’opera è risultata legittima.

Approfondimenti

Per ulteriori informazioni leggi anche gli articoli “Tubo di scarico sul muro del palazzo condominiale” e “Passaggio tubazioni su parti condominiali e distanze“.


note

[1] Cass. sent. n. 33154/2019, n. 1162/1999 e n. 1499/1998.

[2] Trib. Salerno, sent. n. 1326 del 19.04.2022.


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