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Chi paga il ricalcolo millesimi condominiali?

4 Maggio 2022
Chi paga il ricalcolo millesimi condominiali?

Maggioranza per modifica e rettifica delle tabelle millesimali. Come si ripartisce la spesa?

Un nostro lettore ci chiede chi paga il ricalcolo dei millesimi condominiali? Nel caso di specie, il condominio ha dovuto effettuare una revisione delle tabelle a seguito dei lavori effettuati, da uno dei condomini, nella propria unità immobiliare. Ragion per cui l’assemblea ha nominato un geometra che disponesse la modifica dei criteri di calcolo delle spese.

Prima di spiegare chi paga il ricalcolo dei millesimi, sarà bene fare alcune premesse.

Quando si ricalcolano i millesimi in condominio?

I valori millesimali delle proprietà in condominio possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un suo condomino, in due casi:

  • quando sono sbagliati: in tal caso, si parlerà di rettifica dei millesimi;
  • quando mutano le condizioni di una parte dell’edificio o di un solo appartamento (ad esempio a seguito di soprelevazioni, incremento di superfici o incremento o diminuzione delle unità immobiliari) e, così facendo, si altera per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tale ipotesi, si parla di modifica dei millesimi. 

Chi paga il ricalcolo dei millesimi? 

Quando il ricalcolo dei millesimi si rende necessario per un errore presente all’interno delle vecchie tabelle (prima ipotesi sopra vista) o quando è il frutto della volontà dell’assemblea di cambiare le stesse adottando nuove regole, la spesa viene ripartita tra tutti i condomini. Ciascuno quindi contribuirà al pagamento della parcella del tecnico nominato dall’assemblea in base ai propri millesimi di proprietà. 

Quando invece il ricalcolo dei millesimi si rende necessario per via della modifica del valore, di oltre un quinto, di almeno un singolo appartamento, la spesa è a carico di chi ha dato luogo alla variazione: quindi, in buona sostanza, il condomino che ha effettuato i lavori nella propria unità immobiliare dovrà anche sostenere la spesa per il rifacimento delle tabelle.

Quale maggioranza per approvare le tabelle millesimali?

Per l’approvazione delle tabelle millesimali non è necessario il consenso dell’unanimità dei condòmini, ma è sufficiente la maggioranza qualificata prevista dall’articolo 1136 del Codice civile ossia un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Ma ciò vale solo se le nuove tabelle non deroghino alla regola generale di ripartizione delle spese» prevista dall’articolo 1123 del Codice civile [1]. Regola che così stabilisce:

  • tutte le spese condominiali si dividono per millesimi;
  • è possibile una diversa divisione laddove vi sia un uso più intenso, da parte di alcuni condomini, delle parti comuni o degli impianti (così, ad esempio, sono previste delle apposite tabelle per le spese dell’ascensore e delle scale che penalizzano chi vive ai piani alti; sono poi previste altre tabelle per i riscaldamenti che invece premiano chi ha l’appartamento più piccolo, ecc.);
  • qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (così, ad esempio, la riparazione dell’ascensore della scala A non sarà anche a carico della scala B).

Già con una precedente sentenza a Sezioni Unite [2] la Cassazione ha affermato che è valida l’approvazione delle tabelle millesimali o la loro modifica anche a maggioranza dei condòmini laddove queste tabelle rispecchino i criteri di riparto ordinari e ciò perché «la sufficienza del consenso maggioritario per l’approvazione delle tabelle millesimali discende dal fatto che essa è meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, e quindi dell’esattezza delle operazioni tecniche di calcolo della proporzione tra la spesa ed il valore della quota o la misura dell’uso».

Laddove, invece, i condòmini intendano approvare criteri di riparto che derogano ai normali criteri di ripartizione – e quindi in difformità dall’articolo 1123 del Codice civile – allora tali tabelle dovranno necessariamente essere approvate o modificate con l’unanimità dei consensi dei condòmini.

Quale maggioranza per modificare le tabelle millesimali?

La maggioranza per la modifica delle tabelle millesimali è la stessa di quella appena vista per la loro prima approvazione. E dunque:

  • se la modifica deroga alla regola generale di divisione delle spese secondo millesimi (si pensi a una delibera che esoneri i condomini del piano terra e i titolari di magazzini delle spese dell’ascensore), allora è necessaria l’unanimità;
  • se la modifica non deroga a tale norma, allora è sufficiente la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà dei millesimi. E ciò vale anche se il regolamento condominiale era stato approvato all’unanimità (cosiddetto regolamento contrattuale).

Cassazione su maggioranza per modifica tabelle millesimali

Oltre alla sentenza della Cassazione a Sezioni Unite richiamata sopra [3], numerose altre pronunce hanno affermato il medesimo principio. Ad esempio, nel 2020 [3], la Corte ha ribadito che per l’atto di approvazione delle tabelle millesimali e per quello di revisione delle stesse, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’articolo 1136 comma 2 Codice civile, ogni qual volta l’approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge; viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella “diversa convenzione”, di cui all’articolo 1123, comma 1, Codice civile, rivelando la sua natura contrattuale, necessità dell’approvazione unanime dei condòmini.


note

[1] Cass. sent. n. 13024/2022.

[2] Cass. S.U. sent. n. 18477/2010.

[3] Cass. sent. n. 6735 del 10 marzo 2020.


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