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Si possono modificare le tabelle millesimali a maggioranza?

4 Maggio 2022
Si possono modificare le tabelle millesimali a maggioranza?

Quorum deliberativo approvazione o modifica tabelle millesimali: è necessaria l’unanimità se il regolamento è stato approvato con il consenso di tutti i condomini?

In un condominio è sorta una controversia. Dovendosi procedere a modifica delle tabelle millesimali, c’è chi sostiene che sia necessaria l’unanimità, essendo stato il regolamento di condomino approvato in precedenza con il voto favorevole di tutti i condomini. Altri invece ritengono che si possono modificare le tabelle millesimali a maggioranza. Chi ha ragione?

La questione è stata già decisa dalla Cassazione, anche a Sezioni Unite. La questione va posta nel seguente modo.

Quando le tabelle millesimali vanno approvate all’unanimità

Per stabilire quale maggioranza è necessaria per l’approvazione delle tabelle millesimali non bisogna riferirsi a quella in precedenza utilizzata per l’adozione del regolamento di condominio. 

Il regolamento, anche quando “contrattuale” (ossia approvato all’unanimità), non influisce sulle maggioranze per le successive modifiche o rettifiche dei millesimi. 

Il criterio distintivo è un altro e a spiegare come funziona, come anticipato, è stata la Cassazione [1].

Tutte le volte in cui le tabelle millesimali vanno a derogare alle regole del Codice civile sulla ripartizione delle spese condominiali è necessaria, per la loro approvazione, l’unanimità. Si pensi a una tabella che esoneri alcuni condomini dalle spese del giardino o dell’ascensore.

Le tre regole per la ripartizione delle spese condominiali, che non possono essere modificate dai condomini se non con l’unanimità, sono stabilite dall’articolo 1123 del Codice civile. In tale norma si stabilisce che:

  • di base, tutte le spese condominiali vanno ripartite secondo millesimi;
  • laddove dovesse esserci un “uso più intenso” della cosa comune da parte di alcuni condomini (si pensi alle scale e all’ascensore per chi vive ai piani alti o al riscaldamento per chi ha un appartamento più ampio) è possibile una divisione delle spese in proporzione all’uso suddetto. Ecco difatti perché vengono spesso redatte più tabelle millesimi, una generale e altre per specifici servizi (come ascensore, giardino, riscaldamento, acqua, ecc.);
  • laddove si dovesse trattare di un edificio con più scale, cortili o corpi di fabbrica, le spese relative a una singola parte dell’edificio sono sostenute solo dai condomini che ne traggono utilità. L’esempio più calzante è quello di un palazzo con due scale: laddove si dovesse rompere l’ascensore della scala A, la manutenzione non potrà essere posta anche a carico della scala B. Oppure nel caso di due edifici distinti, laddove si dovesse sostituire la guaina del lastrico solare di uno dei due, la spesa viene posta a carico solo dei condomini che ne traggono copertura e non quelli che vivono sull’altro fabbricato. 

Dunque, quando le tabelle millesimali stabiliscono regole diverse da quelle appena enunciate, per la loro approvazione è necessaria l’unanimità.

Quando le tabelle millesimali vanno approvate a maggioranza?

Al contrario, tutte le volte in cui le tabelle millesimali non derogano alle tre regole del Codice sulla ripartizione delle spese – che si tratti delle “prime” tabelle che di quelle successive, ossia a seguito di modifica o rettifica delle precedenti – allora è sufficiente la semplice maggioranza qualificata, la quale richiede il consenso favorevole:

  • della maggioranza dei presenti in assemblea (anche in seconda convocazione);
  • che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio (500/1000).

La maggioranza è sufficiente anche laddove l’edificio possegga un regolamento contrattuale, ossia approvato all’unanimità.

Proprio per quanto autorevolmente spiegato dalla Cassazione, Sezioni unite, di conseguenza, le tabelle millesimali non devono essere per forza approvate con il consenso unanime dei condòmini, essendo a tale scopo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’articolo 1136, comma 2, Codice civile (maggioranza dei presenti e metà dei millesimi); mentre è necessaria l’unanimità soltanto con riferimento alla tabella che deroga al regime legale di ripartizione delle spese condominiali indicato dall’art.1123 Codice civile.  


note

[1] Cass. sent. n. 13024/2022. Cass. S.U. sent. n. 18477/2010. Cass. sent. n. 6735 del 10 marzo 2020.


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2 Commenti

  1. Questo articolo magistrale è’ un invito a nozze!!! Se ne può desumere quindi che, in caso di variazione dei mm relativi all’ascensore – condominio con TRE ascensori, TRE scale, le cui spese sono state addebitate indistintamente per CINQUANT’ANNI globalmente – di punto in bianco, a seguito di decisione assembleare – cioè suddivisione delle spese per scala -, le stesse vengano addebitate, ai condòmini della scala interessata a lavori straordinari sull’impianto,
    RETROATTIVAMENTE?
    A mia parere, se non erro, la delibera è NULLA; semmai può essere valida non ex tunc, bensì ex nunc, cioè dal momento dell’approvazione e valida per il futuro! Il passato è fuori discussione. Se mi sbaglio avrete la cortesia di “corrigermi”??? E non se ne abbia a male papa Wojtyla…

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