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Cancellazione ipoteca: si pagano tasse?

6 Maggio 2022 | Autore:
Cancellazione ipoteca: si pagano tasse?

Quanto costa eliminare un’ipoteca iscritta su un immobile e chi paga queste spese.

Molti si chiedono se per la cancellazione dell’ipoteca si pagano tasse. In alcuni casi sì, in altri no: il regime impositivo è differenziato in relazione al tipo di ipoteca e alla sorte del debito per il quale essa era stata iscritta.

C’è un tipo di ipoteca molto frequente che prevede la cancellazione automatica, senza costi da sopportare: è quella relativa ad un mutuo che era stato acceso per finanziare l’acquisto di un immobile. Quando il mutuatario finisce di pagare il debito alla banca, l’ipoteca deve essere cancellata senza ritardo, e senza oneri per il cliente, dalla banca stessa: lo prevede il decreto legge Bersani, introdotto nel 2007.

Esistono, però, altri tipi di ipoteca, come quella legale e quella giudiziale, e in questi casi le cose cambiano: per la cancellazione dell’ipoteca si pagano tasse, ed esiste un’apposita «imposta ipotecaria» che va versata nel momento in cui si richiede la cancellazione presso i pubblici registri immobiliari; ma anche qui ci sono delle esenzioni. Esaminiamo i vari casi che possono presentarsi nella pratica.

Tipi di ipoteca

L’ipoteca è un’importante «garanzia reale» del creditore, perché in caso di inadempimento del debitore egli potrà soddisfarsi direttamente, e con preferenza rispetto agli altri creditori non muniti di ipoteca o altro privilegio, sul bene immobile che ne è oggetto: quindi, l’ipoteca attribuisce un diritto, a favore del creditore che l’ha iscritta, di espropriare l’immobile, sottoponendolo ad esecuzione forzata e vendita all’asta, nel caso in cui il debitore diventi insolvente.

L’ipoteca può essere di tre tipi: legale, volontaria e giudiziale.

L’ipoteca legale

L’ipoteca legale è prevista direttamente dalla legge in alcuni specifici casi, previsti dall’art. 2817 del Codice civile: si tratta, in particolare, di quella stabilita in favore dell’alienante sugli immobili alienati, di quella tra i coeredi per il pagamento dei conguagli sugli immobili condivisi e di quella in favore dello Stato nei confronti dell’imputato in un processo penale e delle persone civilmente responsabili per gli illeciti commessi.

L’ipoteca volontaria

L’ipoteca volontaria – detta anche ipoteca consensuale – nasce dall’accordo tra le parti e quindi viene concessa dallo stesso debitore (come nel caso di chi contrae un mutuo per comprare casa) o da colui che interviene a suo favore in qualità di «datore di ipoteca» (ad esempio, un genitore che assiste il figlio in un contratto di finanziamento e per ottenerlo pone a garanzia un immobile di sua proprietà).

L’ipoteca giudiziale

L’ipoteca giudiziale deriva da un provvedimento del giudice che la dispone: solitamente, si tratta di una sentenza di condanna al pagamento di somme di denaro, ma può anche derivare da un decreto ingiuntivo divenuto esecutivo.

A prescindere dalla fonte da cui derivano, tutti i tipi di ipoteche sono sottoposti allo stesso regime di iscrizione, durata e cancellazione.

Cancellazione ed estinzione dell’ipoteca: differenze

Nel linguaggio giuridico, estinzione e cancellazione dell’ipoteca non sono sinonimi. L’estinzione è l’annullamento dell’ipoteca che era stata iscritta; essa, però, “sopravvive”, in quanto rimane ancora presente nei pubblici registri immobiliari. Solo con la cancellazione avviene anche l’eliminazione dell’ipoteca da questi atti; da quel momento, l’ipoteca giuridicamente non esiste più.

L’art. 2878 del Codice civile menziona espressamente, tra le cause di estinzione dell’ipoteca, la cancellazione dell’iscrizione, e il successivo articolo 2882 indica le modalità di cancellazione dell’ipoteca presso la Conservatoria dei registri immobiliari.

È evidente, quindi, che l’estinzione dell’ipoteca è una condizione sufficiente per non farla valere più come garanzia del credito, ma soltanto quando avviene la sua materiale cancellazione l’immobile del debitore diventa, finalmente, “libero”, agli occhi di chiunque, da tutti i vincoli derivanti dall’iscrizione ipotecaria che era stata compiuta: dopo la cancellazione, l’ipoteca non comparirà più nei registri immobiliari. Ecco perché il proprietario dell’immobile ha un grosso interesse ad ottenere la definitiva cancellazione dell’ipoteca, e non soltanto la sua semplice estinzione.

Cancellazione ipoteca: come avviene e chi paga le spese?

La cancellazione dell’ipoteca avviene presentando un’apposita richiesta (munita del consenso del creditore, se non è egli stesso a presentarla) presso l’Agenzia delle Entrate – Territorio – Reparto Servizi di pubblicità immobiliare (è l’ufficio che svolge le funzioni di Conservatoria).

Se l’ipoteca è volontaria e riguarda un contratto di mutuo, o di finanziamento, la cancellazione è automatica e gli adempimenti sono effettuati a cura della banca o della società finanziaria, senza oneri e spese per il mutuatario, entro 30 giorni dall’estinzione del mutuo o del prestito. Negli altri casi, l’ipoteca può essere cancellata in due modi:

  • con atto del notaio, presso il quale il creditore formalizza l’estinzione del debito e il creditore ne prende atto ed acconsente alla cancellazione;
  • per provvedimento del giudice, che dopo le opportune verifiche ordina la cancellazione (ad esempio, perché risulta che l’obbligazione è stata adempiuta o che è avvenuta la vendita forzata del bene su cui l’ipoteca era iscritta, o che le parti hanno raggiunto una transazione).

In entrambi i casi, le spese di cancellazione dell’ipoteca sono a carico del debitore e comprendono gli onorari ed i compensi professionali dovuti al notaio o avvocato al quale ci si è rivolti. Solo se l’ipoteca era stata erroneamente iscritta su beni non di proprietà del debitore (come talvolta avviene) tocca al creditore provvedere al pagamento delle spese di cancellazione.

Cancellazione ipoteca: quali tasse?

Per poter annotare la cancellazione dell’ipoteca nei registri immobiliari bisogna versare la cifra fissa di 94 euro per oneri di cancelleria (di cui 59 euro per imposta di bollo e 35 euro per tassa ipotecaria), cui bisogna aggiungere un importo variabile, a titolo di imposta ipotecaria, pari allo 0,5% del debito su cui era stata iscritta l’ipoteca, con un minimo di 200 euro da pagare anche quando l’ammontare proporzionale risultasse inferiore.

Questi tributi vanno versati con il modello F23, indicando i seguenti codici:

  • 456T – Imposta di bollo – importo fisso 59,00 euro;
  • 649T – Imposta ipotecaria – importo pari allo 0,5% dell’ipoteca (con un minimo di 200 euro);
  • 778T – Tassa ipotecaria – 35,00 euro.

Cancellazione ipoteca: agevolazioni ed esenzioni fiscali

Nel caso di cancellazione di ipoteca su un immobile acquistato all’asta giudiziaria, l’imposta ipotecaria, sempre nella misura dello 0,5% e con il minimo di 200 euro, viene calcolata sulla base imponibile rappresentata dal minor valore tra l’ammontare del credito oggetto della procedura di espropriazione ed il prezzo di aggiudicazione (di solito, questo secondo valore è notevolmente inferiore al primo, e ciò consente di realizzare un notevole risparmio d’imposta).

Al riguardo l’art. 586 del Codice di procedura civile dispone che il giudice dell’esecuzione, dopo il saldo del prezzo della vendita giudiziaria, pronuncia decreto di trasferimento della proprietà del bene espropriato in favore dell’aggiudicatario «ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie». La normativa tributaria [1] stabilisce che le formalità di cancellazione vengono eseguite «in esenzione da ogni tributo e diritto», ma una recente ordinanza della Corte di Cassazione [2] ha affermato che tale norma, in quanto agevolativa, è di «stretta interpretazione» e si applica solo quando la richiesta di cancellazione proviene dal Concessionario per la riscossione, ma l’esenzione non spetta se l’ipoteca viene cancellata dal giudice. In tali casi, dunque, secondo la Suprema Corte le tasse ipotecarie vanno pagate.


note

[1] Art. 47 D.P.R. n. 602/1973.

[2] Cass. ord. n. 14043 del 04.05.2022.


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