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Condominio: come si calcola la maggioranza in assemblea?

6 Maggio 2022 | Autore:
Condominio: come si calcola la maggioranza in assemblea?

Qual è il quorum costitutivo e deliberativo necessario per prendere validamente le decisioni condominiali; come si conteggiano le teste e le quote millesimali.

Nel tuo condominio c’è una società che fa la parte del leone, perché è proprietaria di molti appartamenti e, dunque, dispone del maggior numero di quote millesimali. È difficile andarle contro, sapendo che nelle decisioni da assumere farebbe sempre pesare il suo unico voto, anche quando è opposto a quello di tutti gli altri condomini. Un problema analogo si verifica quando pochi proprietari concentrano nelle loro mani la maggioranza delle quote e così, stabilendo tra di loro le opportune alleanze, assumono, di fatto, il “governo” del condominio. Ma siamo sicuri che le cose funzionino proprio così? In condominio, come si calcola la maggioranza in assemblea?

La giurisprudenza ha chiarito in varie occasioni che i soli millesimi espressi dai partecipanti a favore di una decisione non prevalgono quando il numero di quelli di coloro che hanno votato in maniera contraria è superiore. Una recente sentenza della Corte d’Appello di Catanzaro [1] ha ribadito questo principio, occupandosi del caso di un unico soggetto che da solo deteneva il 60% del valore delle quote (dunque esprimeva 600 millesimi), ed era contrapposto nella votazione di una delibera, a tutti gli altri proprietari che, coalizzati fra loro, avevano raggiunto soltanto 400 millesimi.

Cosa succede in questi casi? Quando si va ai voti, vince il gruppo più numeroso, oppure chi, pur essendo numericamente inferiore, e addirittura da solo, dispone dei maggiori valori millesimali? Le norme di legge in materia stabiliscono come si calcola la maggioranza in assemblea di condominio, sia per la sua costituzione con il numero legale necessario, sia per la validità delle decisioni assunte, cioè delle delibere approvate. Queste regole richiedono una doppia maggioranza, per teste e per quote: entrambi i valori devono essere raggiunti.

Maggioranze necessarie per la costituzione dell’assemblea e la validità delle deliberazioni

Secondo quanto prevede la legge, la maggioranza necessaria per la costituzione e le deliberazioni dell’assemblea condominiale può essere «per teste» o «per quote»: quella per teste considera il numero delle persone presenti e votanti; quella per quote, invece, calcola il valore delle loro rispettive quote di proprietà, in base alle tabelle millesimali vigenti nell’edificio.

L’art. 1136 del Codice civile – intitolato: «Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni» – adotta un «criterio misto», che assembla le caratteristiche della maggioranza per teste con quella della maggioranza per quote. Infatti la norma esordisce affermando che l’assemblea, in prima convocazione, «è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio», cioè da un lato almeno 666,66 millesimi, dall’altro lato il 50% più uno: questi sono i valori necessari per il raggiungimento del numero legale in prima convocazione.

Quando l’assemblea si svolge in prima convocazione, «sono valide le deliberazioni approvate con un numero dei voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio»: dunque, servono 500 millesimi, espressi nei voti a favore formulati dalla metà più uno dei presenti. Questa eventualità, tuttavia, è piuttosto rara: nella prassi, quasi tutte le assemblee si svolgono in seconda convocazione, dove, come vedremo adesso, il quorum necessario per deliberare è più basso.

Assemblea in seconda convocazione: quali maggioranze?

In seconda convocazione, l’assemblea è regolarmente costituita se intervengono «tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio». Così le quote necessarie per dichiarare validamente costituita l’assemblea scendono a 333,33 millesimi e ad 1/3 dei membri della compagine condominiale. In presenza di questo numero legale (che il presidente deve controllare all’inizio della riunione, prima di dichiarare aperta la seduta), «la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio»: perciò, i millesimi necessari per approvare la delibera rimangono almeno 333,33, ma questi valori devono rappresentare i voti favorevoli della maggioranza dei partecipanti.

Ecco perché, basandosi sul dettato della norma, la Corte d’Appello di Catanzaro, nella sentenza che abbiamo anticipato all’inizio [1], ha potuto affermare che «la regola posta dall’articolo 1136, comma terzo, Cod. civ., secondo la quale la deliberazione assunta dall’assemblea condominiale in seconda convocazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio ed almeno un terzo del valore dell’edificio, va intesa nel senso che coloro che abbiano votato contro l’approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l’intero articolo 1136 Cod. civ. privilegia il criterio della maggioranza del valore dell’edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali».

Detto in parole più semplici, per la validità della delibera condominiale non è sufficiente il voto favorevole espresso da un terzo dei millesimi dei condomini partecipanti alla riunione, se chi si oppone – pur essendo inferiore nel numero di voti – dispone di più quote millesimali: i criteri per teste e per quote agiscono in sinergia e vanno contemperati insieme, altrimenti non verrebbe rispettato il principio maggioritario voluto dalla legge. Perciò, se i voti espressi contro l’approvazione rappresentano un numero di millesimi maggiore rispetto a quelli di chi ha votato a favore, la delibera è invalida ed è annullabile, come ha affermato la Corte di Cassazione [2].

Maggioranze in assemblea condominiale: approfondimenti

Per completezza dobbiamo segnalare che le maggioranze in assemblea condominiale di cui abbiamo parlato finora non si applicano in tutti i casi. Per alcuni tipi di decisione sono necessarie maggioranze diverse e superiori, come per quelle che concernono la nomina o la revoca dell’amministratore, le innovazioni o le riparazioni straordinarie di notevole entità: in questi casi occorre, anche in seconda convocazione, la stessa maggioranza prevista per le decisioni ordinarie assunte in prima convocazione, cioè la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Altre materie, come le innovazioni indicate dall’art. 1120 del Codice civile o quelle volte a realizzare determinati tipi di impianti, rientranti nel novero dell’art. 1122 bis Cod. civ,, richiedono l’approvazione con una maggioranza qualificata, pari alla maggioranza dei partecipanti al condominio che esprimono almeno i due terzi del valore dell’edificio. Infine, per altri tipi di deliberazione, come quelle che incidono sulla sicurezza e sulla stabilità strutturale dell’edificio, o sul suo decoro architettonico, è necessaria l’unanimità dei consensi. Per maggiori approfondimenti sull’argomento leggi: “Quanti millesimi servono per deliberare?” e “Assemblea di condominio: come si calcola la maggioranza?“.

Se, invece, hai dei dubbi sui metodi di individuazione dei quorum costitutivi e deliberativi necessari o sul calcolo delle quote millesimali, leggi l’articolo “Come si contano i voti in assemblea di condominio“.


note

[1] C. App. Catanzaro, sent. n. 460 del 28.04.2022.

[2] Cass. ord. n. 25558 del 12.11.2020.


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