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Delibera condominiale modifica ripartizione spese: maggioranza

6 Maggio 2022
Delibera condominiale modifica ripartizione spese: maggioranza

È nulla o annullabile la delibera condominiale che modifica i criteri di ripartizione delle spese condominiali?

Spesso, ci si chiede quale sia la maggioranza richiesta dalla legge per l’approvazione di una delibera condominiale di modifica della ripartizione delle spese. 

La questione che maggiormente sembra destare maggiore interesse in giurisprudenza è se la violazione delle regole possa determinare la nullità o l’annullabilità della votazione.

Stabilire se una delibera condominiale è nulla o annullabile è questione assai importante e delicata. Qualora infatti dovesse essere nulla, il vizio potrebbe essere fatto valere in qualsiasi momento, senza cioè termini di scadenza, anche in sede di opposizione a un eventuale decreto ingiuntivo richiesto dal condominio per mancato pagamento delle quote.

Qualora invece dovesse parlarsi di annullabilità, il vizio può essere contestato entro massimo 30 giorni dalla votazione (per dissenzienti e astenuti) o dalla comunicazione del verbale (per gli assenti). 

Dunque, vediamo qual è la maggioranza per la delibera condominiale di modifica della ripartizione delle spese e quali sono le conseguenze nel caso in cui detta maggioranza non venga rispettata. 

Divisione delle spese condominiali: quali regole?

In verità, è già la legge a stabilire come debbano essere ripartite, tra i vari condomini, le spese condominiali. In particolare, l’articolo 1123 del Codice civile fissa tre diversi criteri.

La regola generale vuole che tutte le spese condominiali siano divise secondo millesimi di proprietà indicati nella tabella generale allegata al regolamento di condominio. Quindi, tanto maggiore è il valore dell’appartamento, secondo la valutazione fattane dal perito in sede di redazione delle tabelle, tanto più il relativo proprietario contribuirà alle spese relative alla gestione e conservazione della cosa comune. Ricordiamo, a tal fine, che le tabelle millesimali non tengono conto solo della dimensione dell’appartamento ma di una serie di ulteriori elementi come, ad esempio, l’esposizione, l’altezza, la luce, il tipo di stanze, ecc.

La seconda regola in tema di ripartizione delle spese condominiali, che costituisce deroga alla prima, riguarda tutti quei servizi o cose condominiali di cui alcuni condomini fanno un uso maggiore e più intenso rispetto ad altri. Si pensi all’ascensore e alle scale per chi vive ai piani più alti, all’acqua per chi ha una famiglia numerosa, al riscaldamento per chi possiede un immobile più grande degli altri. Ebbene, in tali casi, il Codice stabilisce che si possa affiancare, alla normale tabella generale dei millesimi, una speciale che preveda una maggiore contribuzione di alcuni condomini rispetto ad altri, in proporzione appunto al maggior uso che questi fanno della cosa comune. In particolare, dice la norma, «se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne».

Chiude il quadro delle regole quella che si applica in tutti i condomini costituiti da più scale o fabbricati. In questi casi, per come è facile intuire, tutte le spese relative a una singola parte del condominio sono sostenute solo dai condomini che ne sono serviti. Si pensi ad esempio a un condominio con due scale, ciascuna delle quali con un proprio ascensore: le relative spese di manutenzione o riparazione saranno sostenute solo dai proprietari che si trovano nella scala ove tale ascensore è installato. Oppure si pensi a tre differenti corpi di fabbrica con autonomi terrazzi: anche in questo caso, il costo per l’isolamento del lastrico solare sarà sostenuto solo da coloro che si trovano sotto la sua verticale. 

Maggioranze per la modifica della ripartizione delle spese condominiali

Le regole che abbiamo appena illustrato possono essere derogate solo se c’è l’accordo di tutti i condomini. In buona sostanza, serve l’unanimità. Il che significa che, a semplice maggioranza, non si può stabilire che i condomini titolari di magazzini non paghino le spese relative all’ascensore o che, per coprire i buchi di bilancio lasciati dai morosi, chi ha già versato le proprie quote debba versare un surplus in modo da far fronte alle spese urgenti (a meno che non si tratti di un anticipo delle successive quote).

L’unanimità si raggiunge o con votazione in assemblea cui partecipano tutti i condomini o con approvazione del regolamento dinanzi al notaio da parte dei singoli proprietari all’atto dell’acquisto di ogni appartamento (cosiddetto «regolamento contrattuale»).

Ad esempio, il regolamento potrebbe prevedere che la spesa dell’acqua venga ripartita anche in base al numero di persone presenti nell’appartamento. Allo stesso modo, è possibile esonerare alcuni condomini dal pagamento dei contributi, in misura parziale o anche totale: si pensi ai commercianti con magazzini al piano terra che non contribuiscono alle spese dell’ascensore.

Come modificare i criteri di ripartizione delle spese condominiali

In tema di ripartizione delle spese condominiali, la deroga alla disciplina dei millesimi fissata dalla legge può avvenire in due momenti: 

  • all’atto dell’approvazione dell’originario regolamento di condominio;
  • oppure con successiva delibera condominiale. 

In entrambi i casi, è sempre necessaria l’unanimità. Ma se l’unanimità in assemblea richiede la contestuale presenza di tutti i condomini e il voto favorevole di tutti questi, quella per l’approvazione del regolamento può realizzarsi anche in momenti tra loro diversi, ossia all’atto della stipula del contratto di compravendita dell’appartamento dinanzi al notaio (a cui viene allegato appunto il regolamento per la relativa accettazione), in tal modo realizzandosi appunto l’unanimità.

Come già chiarito dalla Cassazione [1], il condominio può modificare il regolamento condominiale nelle clausole relative alle regole di ripartizione con una delibera assembleare che deve essere assunta all’unanimità; le delibere che modificano a maggioranza i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dalla legge o dal regolamento condominiale contrattuale sono nulle e la nullità è rilevabile dal condomino che ha votato a favore.

Modifica criteri di ripartizione spese condominiali: la delibera è nulla o annullabile?

Veniamo a una questione che, come dicevamo in apertura, è estremamente delicata. Se l’assemblea dovesse deliberare la modifica dei criteri di ripartizione delle spese a semplice maggioranza e non all’unanimità, la relativa delibera sarebbe nulla o annullabile? 

Secondo la giurisprudenza, bisogna distinguere tra due ipotesi:

  • se l’assemblea vuol modificare per sempre le tabelle millesimali e quindi variare la ripartizione di spese anche per il futuro, e non rispetta la regola dell’unanimità, la delibera è nulla. Pertanto, può essere contestata in qualsiasi momento, senza termini di scadenza. Si pensi a una decisione che voglia stabilire che, da quel momento in poi, i titolari dei negozi non paghino le spese del giardino o dell’ascensore;
  • se invece l’assemblea vuol modificare, una tantum, la ripartizione di una singola spesa, senza che ciò influisca sul futuro, la delibera è annullabile. Con la conseguenza che il vizio deve essere fatto valere entro 30 giorni, diversamente si sana. Quindi, non è possibile presentare opposizione al decreto ingiuntivo notificato dall’amministratore al condomino che non abbia voluto pagare la propria quota se questi non ha prima impugnato la delibera condominiale.

È, quindi, nulla la delibera dell’assemblea adottata senza il consenso dell’unanimità dei condomini quando ha ad oggetto la ripartizione delle spese comuni in deroga ai criteri legali di ripartizione delle stesse [2]. È, invece, annullabile, e quindi impugnabile entro massimo 30 giorni, la decisione con cui l’assemblea determina in concreto la ripartizione delle spese in modo diverso dai criteri legali o del regolamento [3].

Come chiarito di recente dal tribunale di Roma [4], in tema di vizi delle delibere, l’annullabilità è la regola e la nullità l’eccezione. In particolare, si legge nella sentenza, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea.

Sono, invece, semplicemente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condòmini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative.

Quali sono le delibere nulle e quelle annullabili

Richiamando gli insegnamenti della Suprema Corte, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell’assemblea dei condòmini che mancano in origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico dando luogo, in questo secondo caso, ad un difetto assoluto di attribuzioni e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a norme imperative o all’ordine pubblico o al buon costume; «al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l’azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all’articolo 1137 Codice civile» [5].


note

[1] Cass. 19 marzo 2010 n. 6714, Cass. 27 luglio 2006 n. 17101

[2] Cass. 2301/2001; Cass. 16321/2016

[3] Cass. 6714/2010; Cass. 3704/2011, 15523/2013.

[4] Trib. Roma, sent. n. 6361/2022.

[5] Cass. S.U. sent. n. 9839/2021.

Autore immagine: depositphotos.com

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI ROMA QUINTA SEZIONE CIVILE

In composizione monocratica, nella persona del dott. Fabio De Palo, ha emesso la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. 21517 del ruolo generale per gli affari contenziosi dellanno 201 8, vertente tra

M****i R****R

con gli a. S****a De J****a e lavv. G****A De J****a OPPONENTEe CONDOMINIO VIA GENER ALE C****A C****a N. 12 IN ROMA

con lavv . C****e M****I OPPOSTO

nonché

xxxxB****N S.P.A.

con l avv . R****A M****O CHIAMATA IN CAUSA

MOTIVI DELLA DECISIONE

M****i R****R con atto di citazione ritualmente notificato si è opposta al decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo n. 1386/2018 emesso dal Tribunale di Roma in data 17.01.2018 per la somma di euro 27.609,18 oltre interessi legali e spese per oneri condominiali chiedendo in via cautelare la sospensione della provvisoria esecutività e nel merito lo scomput o dei costi relativi al consumo volontario di riscaldamento , per il periodo dal 1.11.2016 al 31.03.2017 , dallimporto di euro 10.488,06 imputato a saldo finale della gestione riscaldamento e com preso nella somma ingiunta .

In via riconvenzionale , parte oppon ente ha inoltre chiesto la condanna del condominio al risarcimento dei danni inizialmente quantificati in euro 27.500,00 causati al suo appartamento individuato allinterno n. 37 da infiltrazioni promananti dal lastrico solare condominiale su cui poggia il locale caldaia .

Lopposizione al decreto si fonda sul distacco dal sistema centralizzato di riscaldamento avvenuto a far data dal 2010 di cui sarebbe stata data notizia alla com pagine condominiale in occasione della prima assemblea del 2011 tramite consegna di perizia stragiudiziale redatta dall Ing. Giuseppino Federico Faedda.

La domanda riconvenzionale si fonda , diversamente , sul dedotto fenomeno

infiltrativo interessante gli interni nn. 37 e 38 di proprietà di parte opponente che ha condotto alla sottoscrizione già in data 19.12.2013 di un accordo transattivo con il precedente amministratore per effetto del quale Ter esina R****R ha acc ettato la somma di euro 8.000,00 a saldo stralcio imputata a parziale compensazione della maggior somma pari ad euro 29.469,16 dovuta al condominio per oneri arretrati.

La medesima transazione allart. 5 prevedeva il saldo del debito residuo entro il 31.12.2014 e allart. 7 stabiliva in capo a M****i R****R lobbligo di ripristinare

gli immobili danneggiati entro il 30.04.2014.

Parte opponente deduce però la persistenza dei fenomeni infiltrativi causati dalla collocazione del locale caldaia dellimpianto centralizzato di riscaldamento in unarea

del lastrico solare condominiale esattamente sovrastante la camera da letto

dellimmobile individuato allinterno n. 37 , con conseguente insorgenza di ulteriori

danni materiali, allappartamento e allarredo, danni da mancato godimento e danni esistenzial i, quantificati complessivamente nella citazione in euro 27.500,00.

Il condominio nel costituirsi ha contestato integralmente le ragion i di controparte, deducendo, quanto allopposizione al decreto, la mancata comunicazione

dellavvenuto distacco dal sistema centralizzato di riscaldamento (stante oltretutto lassenza di M****i R****R alla prima assemblea del 2011 durante la quale sarebbe asseritamente avvenuta la comunica zione) e comunque la mancata impugnazione

di alcuna delle delibere di approvazione del bilancio dal 2011 in poi .

Sulla domanda riconvenzionale per il risarcimento dei danni causati da infiltrazion i il condominio ha opposto il mancato ripristino degli immobili cui parte opponente era

obbligata in forza dellart. 7 dellatto di transazione del 19.12.201 3, essendo pertanto

gli eventuali danni occorsi agli immobili già ricompresi nell originario accordo transattivo .

Con riferimento alla pe rsistenza dei fenomeni infiltrativi , il cond ominio ha opposto la rapida risoluzione dei guasti tecnici al locale caldaia in data 14.02.2018 con contestuale apertura di sinistro per il risarcimento del danno a M****i R****R per il quale la stessa ha ricevuto euro 900,00 a titolo di indennizzo liquidato dalla H.D .I. B****N .

Infine, il condominio ha formulato comunque domanda di garanzia nei confronti della xxxxB****N s.p.a. per essere eventualmente manlevato in forza della polizza assicurativa dalla domanda risarcitoria della R****R .

La xxxxxxB****N s.p.a. nel costituirsi a seguito della chiamata in causa ha contestato la fondatezza della domanda riconvenzionale di parte opponente deducendo che i danni da infiltrazione patiti da M****i R****R sono antecedenti al periodo di ope ratività della polizza assicurativa decorrente dal 6.12.2016 e comunque riconducibili a difetti strutturali del lastrico solare condominiale , di talchè estranei allarea di rischio coperta dalla polizza inerente a rotture accidentali di pluviali, grond aie, impianti idrici, igienici, di riscaldamento o di condizionamento installati sul fabbricato.

A seguito di deposito delle memorie di cui allart. 183 co. 6 c.p.c. e di esperimento di consulenza tecnica dufficio , ammessa con ordinanza del 14.05.2019, la causa veniva rinviata per precisazione delle conclusioni e trattenuta una prima volta in decisione . V eniva poi emessa ordinanza di rimessione sul ruolo istruttorio in data 15.11.2021 giustificata dal mancato rinvenimento dei fascicoli di parte p revi amente consegnati al C.T.U..

Alla successiva udienza del 29.03.2022 preso atto dellavvenuta riconsegna dei fascicoli le parti si riportavano alle conclusioni precisate nelle rispettive note di trattazione scritta depositate per ludienza del 25.05.202 1, rinunciando

contestualmente ai nuovi termini ex art. 190 c.p.c., ed il giudice tratteneva nuovamente la causa in decisione.

Il giudicante sulla base di tali premesse osserva quanto segue.

Lopposizione al decreto ingiuntivo con la pretesa di scom puto (dalla somma di euro 10.488,06 ) dei costi relativi al consumo volontario di riscaldamento per il periodo dal 1.11.2016 al 31.03.2017 è infondata per le seguenti ragioni:

la circostanza dellavvenuto distacco dal sistema di riscaldamento centralizzato fin dal 2010 non è supportata da prova documentale in quanto la perizia stragiudiziale redatta dall Ing. Faedda allegata da parte opp onente non concerne il distacco, bensì esclusivamente i danni da infiltrazioni occorsi agli appartamenti di M****i R****R; risulta parimenti sfornita di prova la consegna della predetta perizia alla prima assemblea del 2011 poiché come risultante da allegato n. 3 alla comparsa di costituzione e risposta del condominio parte opponente non risultava nemmeno presente a tale r iunione;

parte opponente avvedutasi degli addebiti di consumo volontario di

riscaldamento avrebbe dovuto in ogni caso procedere alla tempestiva impugnazione delle delibere di approvazione dei bilanci (mentr e, anche nel presente giudizio, non è stata proposta alcuna domanda in merito ).

Si rammenta sotto questultimo profilo che n el giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità, dedotta dalla parte o rilev ata dufficio, della deliberazione assembleare posta a fondamento dellingiunzione, sia lannullabilità di tale deliberazione, a condizione però che questultima sia dedotta in via di azione mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nellatto

di citazione in opposizione ai sensi dellart. 1137, secondo comma, cod. civ., nel termine perentorio ivi pre visto e che lecc ezione con la quale lopponente deduca lannullabilità della deliberazione assembleare posta a fondamento dellingiunzione, senza chiedere una pronuncia di annullamento di tale deliberazione, è inammissibile

e tale inammissibilità va rilevata e dichiarata dufficio dal giudice (Cass. S.U. 9839/21) .

Quanto alla distinzione tra delibere nulle ed annullabili, premessa losservazione che, stante il tenore letterale dellart. 1137 cod. civ. , lannullabilità è la regola e la nullità leccezione e che la nullità attiene in particolare a quei vizi talmente radicali da privare la deliberazione di cittadinanza nel mondo giuridico , la Corte ha rilevato, in linea con la propria precedente giurisprudenza, che sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da ch iunque vi abbia interesse, le deliberazioni dellassemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico dando luogo, in questo secondo caso, ad un difetto assoluto di

attribuzioni e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a norme imperative o allordine pubblico o al buon costume; al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e lazione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui allart. 1137 cod. civ. (Cass. S.U. 9839/21

cit. ).

Tale principio generale in ordine alla distinzione tra delibere nulle ed annullabili è stato infine ulteriormente specificato in tema di delibere di approvazione del riparto . In particolare, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabi liti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dellassemblea previste dallart. 1135, numeri 2) e 3), cod. civ. e che è sottratta al metodo maggioritario; sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nellesercizio delle dette attribuzioni

assembleari, che non sono contrarie a norme imperative, cosicché la relativa

impugnazione va prop osta nel termine di decadenza previsto dallart. 1137, secondo comma, cod. civ. (Cass. S.U. 9839/21 cit. ).

Si deve pertanto comunque escludere aderendo a tali principi il diritto della opponente allo sc omputo dei costi relativi al consumo volontario di riscaldamento dallimporto (euro 10.488,06 ) imputato a titolo di saldo finale della gestione riscaldamento e compendiato nel decreto ingiuntivo opposto.

La domanda riconvenzionale volta alla condanna del condomi nio al risarcimento dei danni da infiltrazioni occorsi allappartamento individuato all int. 37 appare, diversamente, meritevole di accoglimento sebbene in misura notevolmente inferiore alla somma da ultimo quantificata in comparsa conclusionale addirittur a in euro 99.160,00 (oltre interessi ).

Appare dirimente, in proposito, lesito degli accertamenti effettuati dal c.t.u ..

In particolare, è stata acclarata la persistenza dei fenomeni infiltrativi nelle zone della camera da letto e del bagno dellappartamento identificato allint. 37 : Avviate le indagini come previsto, bastava poco a comprendere, stante la piovosità dei giorni precedenti, per poter cogliere quanto ricercato e con ciò potendo evitare

lesecuzione della programmata prova di allagamento. Infatti il soffitto degli ambienti di cui sopra appariva chiaramente colpito dallespandersi degli effetti della copiosa penetrazione idrica, certamente in att o, rendendo quindi conferma della precarietà della tenuta del sovrastante lastrico solare. Lastrico che veniva perciò riesaminato da presso ed in corrispondenza, pervenendo alla certezza, infatti così condiviso dai Tecnici presenti, che il fenomeno fosse d a ascrivere a quella porzione a ridosso del manufatto utilizzato per accogliere la caldaia dellimpianto di riscaldamento condominiale, posizionata giusto in corrispondenza alla sottostante camera da letto dellunità immobiliare fruita dallopponente; porz ione per cui si valutava come indispensabile una urgente, capillare rivisitazione, necessariamente anche invasiva, del manto impermeabile ivi formato a protezione e necessitante lopera di ripristino (pagg. 5/ 6 relazione peritale) .

La risposta al quesito inerente allepoca di insorgenza del fenomeno se anteriore o successivo agli obblighi assunti con latto di transazione del 12.02.2014 emerge parimenti chiara : quando i fenomeni infiltrativi patiti dalla sig.ra R****R

avrebbero dovuto aver fine, il suo alloggio veniva bonificato internamente nella sua interezza e ciò è chiaramente evincibile ponendo a confronto la situazione come vista e rappresentata dalling. Faedda nel 2009 e quella direttamente constatata dallo scrivente quando i fenomeni infilt rativi avevano ripreso a interessare lalloggio ma limitatamente alla camera da letto e, ancorchè marginalmente ma palesemente, il bagno posto in aderenza. Pertanto, in estrema sintesi e a riscontro della domanda formulata dallill.mo sig. Giudice, gli ele menti e/o riferimenti nella disponibilità dello scrivente fanno ritenere che i fenomeni allattualità patiti dalla sig.ra R****R siano intervenuti successivamente alla transazione del 2014 , certamente scaturita dallelaborato delling. Faedda e prima che si desse luogo ai ripristini, sia in

copertura che internamente allalloggio dellodierna opponente (pag. 8 relazione peritale) .

Sullorigine dei fenomeni infiltrativi prosegue il c.t.u. la causa della riscontrata anomalia è senza dubbio da attribuire a lla carenza di tenuta del manto impermeabile del lastrico condominiale, proprio nella porzione che sovrasta lunità immobiliare della opponente R****R , segnatamente la medesima porzione da cui provenivano le infiltrazioni denunciate già nel 2017. Al riguard o le immagini fotografiche colte in loco mostrano, tra laltro, proprio la detta porzione del terrazzo di copertura che manifesta falle – come identificata unitamente ai CT delle Parti – a cui è pertanto da addebitare levidente penetrazione idrica dellac qua meteorica.

Il c.t.u. ha avuto modo anche di precisare che i i fenomeni proseguivanoanche dopo leseguita riparazione della caldaia e ciò a testimonianza che i rilasci della stessa potevano probabilmente costituire soltanto unamplificazione degli effetti in relazione al maggior volume dacqua costantemente insistente sul lastrico.

Tali oggettivi riscontri conducono pertanto a ritene re fondata la domanda risarcitoria di parte opponente stante la sussistenza di nesso eziologico ai sensi dellart. 2051

cod. civ. tra la negligenza del condominio nella manutenzione del lastrico condominiale su cui insiste il locale caldaia ed i nuovi danni cagionati allappartamento di proprietà di M****i R****R .

Si rammenta in proposito come costante giurisprudenza individui la figura di custode in capo al condominio con riguardo a i danni promananti da parti comuni di un edificio condominiale , tra le quali è es pressamente compreso il lastrico solare ai sensi dellart. 1117 n. 1 cod . civ. .

In ordine al quantum risarcibile considerate le quattro tipologie di dan ni lamentati da parte opponente (danni allappartamento; danni allarredo; danni da manc ato godimento; danni esistenziali) si ritiene congrua e condivisibile la valutazione fornita dal c.t.u. con esclusivo riferimento ai danni ed ai costi di ripristino dellalloggio , nonché ai danni per limpossibile fruizione della camera da letto in relazione allintollerabile degrado ambientale cui la R****R ha sopperito adattando il soggiorno ad ambiente dormitorio, trasferendovi infatti il letto in modo permanente (pag. 11 c.t.u.).

In particolare:

– quanto ai primi, poiché trattasi di due sol i ambienti, il costo d i ripristino viene stimato a corpo pari a 1.200, 00, compreso ogni onere di fornitura materiale e per mano dopera, ivi compreso limpegno da destinare alla liberazione degli ambienti interessati dai lavori e quindi alla movimentazi one del mobilio e di quantaltro di necessità (pag. 10 c.t.u. );

– quanto ai secondi, se si assume come riferimento la perdita di fruizione parziale, segnatamente quella della sola camera da letto (21 mq. utili), il valore corrispondente è dellordine di 320,00 mensili (pag. 11 della c.t.u.), conseguendone una valutazione equitativa allattualità di 16.600,00 in cifra tonda ( 320 mensili a decorrere dalla data gennaio 2018 da cui può presumersi che il condominio avendo presentato nel mese successivo la denunzia del sinistro alla compagnia assicuratrice abbia sicuramente avuto

notizia dalla R****R del nuovo fenomeno infiltrativo , per un totale di 52 mesi sino ad oggi ).

Con riguardo agli altri danni allarr edo ed esistenziali la domanda risulta invece del tutto sfornita prova e pertanto non meritevole di accoglimento.

La domanda di manleva, infine, deve essere rigettata stante linequivocabile tenore della relazione peritale circa la causa dei fenomeni i nfiltrativi , senza dubbio da attribuire alla carenza di tenuta del manto impermeabile del lastrico condominiale, proprio nella porzione che sovrasta lunità immobiliare della opponente Ares u

(pag. 9) e come tali legati ad eventi atmosferici (e solo accessoriamente, semmai, ai rilasci della caldaia): si è trattato dunque di un sinistro esorbitante dall area di rischio coperta dalla polizza assicurativa , come si evince dallart. 3.4.3 del contratto allegato in comparsa di costituzione e rispos ta della xxx.I. B****N s.p.a. (che esclude appunto dalla copertura i danni derivanti da agenti atmosferici in genere comprese infiltrazioni di acqua piovana. ).

Le spese del presente giudizio liquidate ex. d.m. 55/2014 sono compensate tra

parte opponente e condominio opposto , vista la reciproca soccombenza; mentre il condominio , visto il rigetto della domanda di manleva, è tenuto alla relativo rimborso in favore della compagnia assicuratrice .

Le spese afferen ti alla c.t.u. sono poste definitivamente a carico al condominio in

considerazione della sua soccombenza sulla domanda riconvenzionale. P.Q.M.

definitivamente pronunziando,

rigetta lopposizione e per leffetto conferma il decreto ingiuntivo;

condanna il condominio al risarcimento de i dann i in favore di M****i R****R , quantificat i allattualità nellimporto complessivo di 17.8 00, 00 (di cui 1.200,00 per spese di ripristino e 16.600,00 per mancato godimento dellimmobile), oltre interessi al tasso legale a decorrere dal la data della domanda giudiziale ;

rigetta la domanda di manleva formulata dal condominio nei confronti della H.D.I. B****N s.p.a. ;

co mpensa le spese processuali tra la R****R ed il condominio ;

condanna il condominio a rimborsare alla HxxxI. B****N s.p.a. le spese processuali , liquidate in euro 4.000 ,00 per compensi, oltre ri mborso forfetario del 15% per spese generali, Iva e Cassa come per legge;

pone definitivamente e per intero a carico d el condominio le spese di c.t.u. (nella misura già liquidata).

27.4.2022 IL GIUDICE


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