Risoluzione della locazione se il locatore non ripara l’immobile

In qualità di conduttore, ho firmato alcuni anni fa un contratto di affitto per un immobile a uso commerciale ancora non scaduto: vi sono lavori urgenti sugli impianti elettrici (non più a norma), oltre che a componenti strutturali, a carico del proprietario, ma questi fa orecchie da mercante disinteressandosi delle mie richieste: posso interrompere il contratto di affitto immediatamente, senza il preavviso per il recesso anticipato dal contratto?

La legge [1] impone al locatore di mantenere l’immobile in stato da servire all’uso convenuto; egli pertanto deve effettuare, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie (ad esempio, quelle di manutenzione dell’impianto idraulico o delle strutture portanti dell’immobile) salvo quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Le riparazioni di piccola manutenzione, che devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

Quando l’immobile necessita di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Se, però, il locatore ha conoscenza in altro modo del danno, deve provvedere alla riparazione.

Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.

Se al momento della consegna da parte del proprietario all’inquilino, nell’immobile sono presenti vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili all’atto della firma del contratto.

Pertanto, se gli interventi da effettuare sull’immobile non riguardano lo stato di conservazione e manutenzione, bensì incidono sulla composizione, costruzione o funzionalità strutturale della cosa medesima e perciò richiedono interventi economicamente rilevanti, il conduttore può chiedere l’immediata risoluzione del contratto di affitto, a norma del codice civile [2]. Il locatore, quindi, non può agire nei confronti del conduttore perché esegua gli interventi straordinari finalizzati al ripristino dell’agibilità dei locali necessari rientranti nella piccola manutenzione.

Conseguentemente, ove il conduttore chieda la risoluzione del contratto:

a) non è tenuto a dare alcun preavviso al locatore, non trattandosi di “recesso” [3];

b) in assenza di colpa del locatore, non ha diritto al rimborso di eventuali danni subiti [4];

c) trattandosi di vizi e difetti dell’immobile sopravvenuti, non imputabili al locatore, ma insiti nelle strutture stesse dei locali non ha diritto all’indennità di avviamento, anche ove la sua attività comporti contatti diretti con il pubblico di utenti e consumatori. A riguardo, infatti, la legge prevede che in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a fallimento, il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto. Non solo. È noto che la funzione dell’indennità di avviamento è quella di ripristinare l’equilibrio economico/sociale della locazione non solo a titolo di indennizzo per la perdita di avviamento da parte del conduttore, ma anche perché il locatore non si arricchisca, senza causa propria, dell’incremento di valore incorporatosi nell’immobile, per l’attività ivi svolta dall’inquilino. Sotto questo profilo, l’arricchimento del locatore – dovendosi eseguire importanti lavori sull’immobile – sembra del tutto insussistente.