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Parcheggi in cortile: regole per il condominio

29 Settembre 2014
Parcheggi in cortile: regole per il condominio

Maggioranza a quorum semplice e regole per la turnazione; il cambio d’uso non è innovazione.

La decisione dell’assemblea di condominio di destinare il cortile comune a parcheggio non configura un’innovazione vietata in base al codice civile [1].

La norma considera tali non tutte le modifiche della cosa comune, ma solo quelle che ne alterano l’entità e la destinazione, così da turbare l’equilibrio fra concorrenti interessi dei condòmini. Lo ha stabilito il tribunale di Napoli con una recente sentenza [2], precisando che la disciplina dei posti auto mediante turnazione in condizioni paritarie è coerente con il Codice civile [3] secondo cui ciascun condomino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso. La delibera deve essere assunta con il voto favorevole di almeno la metà del valore millesimale espresso dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea.

È pacifico che il pari uso della cosa comune non va inteso come (irrealizzabile) uso identico e contemporaneo tra tutti i condomini.

Spetta all’assemblea dei condòmini regolamentare il diritto di parcheggio, per assicurare il miglior godimento della cosa comune in capo a tutti i partecipanti.

La maggioranza dei condomini non ha il potere di assegnare il posto auto ad uno o più condomini in via esclusiva, definitiva e perpetua.

Neppure è pensabile di attribuire al condomino la facoltà di scelta del posto auto nell’area comune sulla base del valore millesimale del proprio appartamento. Se è vero infatti che a ciascun condomino compete una quota di millesimi sulle parti comuni in ragione proporzionale alla propria unità immobiliare, il diritto non assume rilevanza ai fini del godimento delle parti comuni, che si presume uguale per tutti, indipendentemente dai miillesimi. L’attribuzione, in questo caso, va operata sulla base di un indiscriminato sorteggio, da ripetersi con cadenza annuale o pluriennale: fatto salvo naturalmente ogni diverso accordo assunto con l’unanimità dei consensi.

La turnazione

Il problema sorge quando i posti auto disponibili non sono sufficienti a consentire un uso contemporaneo, comodo ed agevole per tutti. L’insufficienza può verificarsi non solo in origine, ma anche durante il normale corso della vita condominiale: si pensi al frazionamento di un appartamento in più proprietà, che impone al condominio l’assunzione di particolari decisioni per garantire ai condomini un pari uso dei beni comuni. Tra queste, l’utilizzo a rotazione dei posti auto disponibili, un sistema turnario da attuarsi con le modalità che l’assemblea ritiene più opportune.


note

[1] Art. 1120 cod. civ.

[2] Trib. Napoli sent. n. 8132 del 30.04.2014.

[3] Art. 1102 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


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