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Affitto: come tutelarsi se l’inquilino non vuol pagare

29 Settembre 2014
Affitto: come tutelarsi se l’inquilino non vuol pagare

La locazione abitativa non si scioglie mai in modo automatico: l’inquilino può pagare anche davanti al giudice.

È sempre più difficile concedere in locazione un immobile in tempi di crisi. Le brutte sorprese sono frequenti e può essere conveniente affidarsi – oltre che a validi professionisti del settore – ad agenzie specializzate in grado di assistere il locatore sia prima della stipula del contratto, sia durante tutto il rapporto di locazione. Ci sarà da riconoscere una provvigione, che di norma si attesta sul 10% del canone del primo anno oppure, nel caso di locazione transitorie o turistiche, di quello previsto in ogni contratto concluso.

Occorre sempre precisare all’agenzia quale tipo di rapporto di locazione, tra quelli previsti dalla legge, si vuole porre in essere, se per abitazione primaria dell’inquilino oppure per esigenze diverse.

La legge [1] distingue, tra i contratti di locazione a uso abitativo, due tipologie: quella dei contratti a canone libero e quella dei contratti a canone “concordato”. Entrambi mirano a tutelare l’abitazione primaria.

Il contratto a canone libero ha una durata almeno quadriennale, con rinnovo automatico, in linea di massima, per altri quattro anni (cosiddetto “4+4”).

I contratti a canone concordato – per gli anni d’imposta dal 2014 al 2017 – beneficiano dell’aliquota al 10% della cedolare secca, anziché di quella a regime al 15%. Possono essere stipulati, però, solo nei cosiddetti Comuni ad alta tensione abitativa – oltre che in quelli colpiti da calamità naturali – e solo rispettando le intese tra associazioni dei proprietari e degli inquilini siglate a livello locale. La misura del canone è vincolata e la durata è fissata in un minimo di tre anni, con una proroga di altri due (3+2) se non sussistono particolari necessità del locatore.

Ci sono poi le locazioni per finalità turistiche, la cui caratteristica è quella di godere della più ampia libertà contrattuale proprio per rispondere alle molteplici esigenze di carattere temporaneo connesse a questo tipo di locazione. Sia la misura del canone sia la durata possono essere liberamente stabilite dalle parti. Sono regolate dal codice del turismo [2]: i relativi contratti devono avere una durata non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi, senza la prestazione di servizi di tipo alberghiero.

Spetta all’agenzia il compito di proporre un inquilino serio e solvibile, raccogliendo le informazioni necessarie.

Quanto alla serietà è bene munirsi di una polizza assicurativa contro possibili danni arrecati all’appartamento durante la locazione, così da tenersi indenni da esborsi o da eventuali pretese di terzi.

In relazione alla solvibilità, bisogna ricordare che per l’uso abitativo la legge prevede un tempo massimo di 20 giorni oltre la scadenza per pagare quanto dovuto, decorso il quale il locatore è libero di assumere le iniziative più opportune per il recupero del credito. In altre parole, la legge concede al conduttore 20 giorni di tempo per versare il corrispettivo della locazione, decorsi i quali scatta l’inadempimento. Non rileva che nel contratto sia previsto un termine minore perché in questo caso la previsione normativa è inderogabile.

Peraltro, contro il vertiginoso aumento della morosità degli inquilini, frutto della crisi economica, il mercato offre formule di “affitto garantito”, consistenti in polizze che consentono ai proprietari di dare in locazione l’immobile senza correre grandi pericoli. Le principali agenzie specializzate offrono simili opportunità ai loro clienti, anche per il deposito cauzionale e gli oneri accessori.

Se si intende invece risolvere il contratto per mancato pagamento del canone, la valutazione circa la gravità e l’importanza dell’inadempimento del conduttore è predeterminata dalla legge. Infatti la legge [3] sottrae alla discrezionalità del magistrato tale valutazione e la subordina a un duplice parametro:

1) è necessario che la morosità per canoni o per oneri accessori sia superiore almeno a due mensilità di canone;

2) la morosità deve protrarsi per il periodo superiore ai 20 giorni concessi al conduttore per pagare.

La morosità che legittima la risoluzione del contratto è, dunque, solo quella i cui estremi concretano questi due presupposti.

Anche davanti al giudice, l’inquilino ha la possibilità di sanare la morosità versando l’importo dei canoni scaduti, oltre agli interessi maturati e alle spese legali che il giudice liquida in suo danno, oppure chiedendo un ulteriore termine non superiore a 90 giorni (cosiddetto “termine di grazia”) entro il quale provvedere all’integrale pagamento di quanto dovuto al locatore, decorso il quale, e nel persistere della morosità, il contratto viene dichiarato risolto: il tutto per non più di tre volte in un quadriennio.

A nulla rileva che nel contratto sia prevista la cosiddetta clausola di risoluzione espressa nel caso di inadempimento, perché, sempre per i soli contratti a uso di stabili abitazione, la procedura prevista dalla legge è inderogabile: anche in presenza della clausola risolutiva espressa, il contratto si risolve solo quando l’inquilino decade dalla possibilità di sanare la morosità.

Così non avviene, invece, per i contratti stipulati per esigenze turistiche ai quali non è applicabile questa disciplina di sanatoria. In presenza, infatti, di una clausola risolutiva espressa, il mancato pagamento da parte del turista del corrispettivo pattuito nei termini previsti legittima il locatore a ritenere risolto il contratto, con ogni conseguenza anche fiscale.


note

[1] L. n. 431/1998.

[2] D.lgs. n. 79/2011

[3] L. 392/1978.

Autore immagine: 123rf com


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