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Si può vendere il lastrico solare?

9 Maggio 2022 | Autore:
Si può vendere il lastrico solare?

L’assemblea può deliberare a maggioranza la vendita di una parte comune? Il lastrico trasformato in sottotetto può essere ceduto?

In condominio ci sono alcune parti che sono di proprietà di tutti i condòmini. Si tratta dei cosiddetti beni comuni, cioè di quelle cose che, per legge oppure in base al titolo, appartengono a tutti e che sono indispensabili per l’intero condominio, come ad esempio le scale, il tetto, il cortile, l’androne, ecc. Questi beni comuni possono essere ceduti a terzi dietro corrispettivo? Ad esempio, si può vendere il lastrico solare?

La domanda si inserisce nella più ampia questione riguardante la possibilità di vendere un locale condominiale. Sul punto, si è recentemente espressa la Corte di Appello di Napoli [1], stabilendo che le parti comuni possono essere cedute solo a determinate condizioni. Se l’argomento ti interessa e vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme se si può vendere il lastrico solare.

Cos’è il lastrico solare?

Il lastrico solare rappresenta la sommità dell’edificio condominiale. Si tratta della superficie piana posta proprio in cima al fabbricato e che, di fatto, ne costituisce una sorta di tetto calpestabile.

Lastrico solare: a chi appartiene?

Se il titolo (cioè, l’atto di acquisto) o il regolamento contrattuale (votato all’unanimità) non stabiliscono il contrario, il lastrico solare è di proprietà condominiale, cioè appartiene a tutti i condòmini, i quali quindi possono servirsene senza impedire agli altri di fare lo stesso.

Lastrico solare: chi paga le spese?

Poiché il lastrico solare è un bene condominiale, tutti i proprietari dovranno pagare le spese di manutenzione, ciascuno in proporzione dei millesimi posseduti.

Se invece il lastrico è di proprietà esclusiva oppure ne è stato attribuito l’uso esclusivo a favore di un solo condomino, allora le spese andranno così ripartite:

  • 1/3 in capo al proprietario o all’usuario esclusivo;
  • 2/3 in capo all’intero condominio, cioè a tutti coloro che sono proprietari di unità immobiliari comprese nella proiezione verticale del lastrico. Sono pertanto esclusi i proprietari di immobili che non si trovano nella colonna d’aria sottostante al lastrico.

La legge ha ritenuto di far pagare le spese del lastrico solare esclusivo anche a chi non ne è proprietario perché il lastrico conserva pur sempre una funzione di copertura dell’intero edificio, ed è quindi sempre utile per tutti.

Lastrico solare: si può vendere?

Si può vendere il lastrico solare? Sì, ma le condizioni per poter cedere questa parte comune cambiano a seconda delle circostanze. Più precisamente:

  • se il lastrico solare è condominiale, allora si può vendere solo con il consenso unanime di tutti i condòmini;
  • se il lastrico solare è di proprietà esclusiva, allora si può vendere con il consenso del solo titolare.

Tanto si evince anche dalla sentenza della Corte d’Appello di Napoli citata in apertura, secondo cui la delibera adottata a maggioranza dall’assemblea con cui si stabilisce la cessione del lastrico solare alla ditta appaltatrice per pagare i lavori di ristrutturazione dell’edificio è un atto interno che non produce alcun effetto, nel senso che non è idoneo a trasferirne la proprietà.

Al contrario, solo una deliberazione all’unanimità può decidere la cessione di un bene comune, ivi compreso il lastrico solare.

Lastrico solare trasformato in sottotetto: si può vendere?

Quanto appena detto vale anche nel caso in cui il lastrico solare, a seguito dei lavori di ristrutturazione, finisca per diventare un sottotetto, in quanto a propria volta coperto da un tetto vero e proprio.

È ciò che è accaduto nella sopracitata sentenza. Per via dei lavori eseguiti e della realizzazione di una nuova superficie superiore al lastrico, quest’ultimo era diventato una parte interna dell’edificio, un volume tecnico equiparabile al sottotetto.

Ebbene, anche nell’ipotesi in cui il lastrico solare dovesse diventare sottotetto per via dei lavori di ristrutturazione del fabbricato, la cessione rimarrebbe possibile solamente con il consenso unanime di tutti i condòmini, visto che, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., anche il sottotetto rientra tra le parti comuni del condominio.

Vendita bene condominiale: perché serve l’unanimità?

Perché occorre l’unanimità per vendere un bene condominiale? Perché il condominio è caratterizzato da una particolare comunione dei beni, definita “forzosa”, nel senso che è imposta ai contitolari, i quali possono procedere alla cessione del bene non per singole quote, ma solo se sono tutti d’accordo.

Quindi, se si vendesse un bene condominiale (come ad esempio il lastrico solare) senza il consenso di tutti la compravendita sarebbe radicalmente nulla, perché mancherebbe l’assenso necessario di ogni proprietario.

Questo orientamento è pacifico in giurisprudenza. Secondo la Corte di Cassazione [2], la vendita di un’area comune è possibile solo se tutti i condòmini sono d’accordo all’unanimità. Infatti, dato che la proprietà del bene comune è di tutti, il singolo non può cedere o locare a terzi il suo diritto sulle parti comuni indipendentemente dal suo diritto di proprietà esclusiva.


note

[1] App. Napoli, sent. n. 1748 del 27 aprile 2022.

[2] Cass., ord. n. 9361/2021.

Autore immagine: depositphotos.com


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