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Si può installare una caldaia nel giardino condominiale?

9 Maggio 2022
Si può installare una caldaia nel giardino condominiale?

Uso delle aree comuni per piccole caldaie private: ecco quali regole rispettare. 

L’installazione di una caldaia privata, anche se piccola, all’interno delle aree comuni dell’edificio o anche del balcone privato pone non pochi problemi per via dei limiti imposti dal Codice civile. Nel primo caso c’è da rispettare la destinazione d’uso degli spazi condominiali e il diritto al pari utilizzo degli stessi da parte degli altri condomini. Nel secondo, invece, il problema principale è costituito dal rispetto del decoro architettonico. 

Di recente, al tribunale di Lucca è stato chiesto se si può installare una caldaia nel giardino condominiale. La risposta ci consente di trattare, più nel dettaglio, l’intero argomento: dove installare una caldaia? Si può sfruttare la facciata dell’edificio o il cortiletto? Ecco le risposte. 

Caldaia sugli spazi comuni del condominio: divieti e diritti 

Il problema dell’utilizzo di un cortile o un giardino per posizionare una caldaia privata, di proprietà di un condominio, è costituito dall’articolo 1102 del Codice civile a norma del quale il singolo condomino è sì libero di usare gli spazi comuni ma a due condizioni:

  • non deve farne un uso diverso rispetto a quella che è la sua naturale “vocazione” ossia la cosiddetta “destinazione d’uso”;
  • non deve farne un uso tanto intenso (soprattutto in termini di occupazione di spazio) da pregiudicare la possibilità, per gli altri condomini, di fare altrettanto (non necessariamente il medesimo uso ma anche un altro di diverso tipo).

Rispettando tali limiti non è necessario chiedere l’autorizzazione all’assemblea, essendo sufficiente una semplice comunicazione preventiva all’amministratore. Non importa se il lavoro richiede poi il collegamento della caldaia a una delle canne fumarie condominiali. 

Ci sono però altre tre importanti norme da tenere in considerazione.

L’articolo 1117 ter del Codice civile vieta la modifica delle destinazioni d’uso delle parti condominiali se comportano un pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o quando alterano il decoro architettonico. 

C’è poi l’articolo 1118 secondo cui il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.

Ed infine bisogna tenere conto dell’articolo 1120 del Codice civile che vieta le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento da parte di un singolo condomino.

Cosa si evince da tutte queste norme? Si sarà notato che tutte hanno un nucleo comune assimilabile. In buona sostanza, per la nostra legge, ogni condomino può usare le parti condominiali dell’edificio, anche senza l’autorizzazione del condominio, se deve soddisfare esigenze relative al proprio appartamento (quali l’installazione di un’antenna, di una canna fumaria, di un impianto di climatizzazione) «a condizione che tale uso non alteri la destinazione d’uso della parte comune, non limiti il pari godimento della cosa comune da parte degli altri condòmini, non alteri il decoro architettonico, non rechi pregiudizio alla sicurezza e stabilità delle parti comuni (ferma restando, ma la questione è estranea alla lite, la necessità che l’intervento non leda i diritti degli altri condòmini sui propri beni o i diritti di terzi)».

Si può installare una caldaia nel cortile o nel giardino del condominio?

Alla luce di quanto appena detto, è chiaro che, per valutare se si può installare una caldaia privata nel cortile o nel giardino condominiale è necessario innanzitutto valutare l’ampiezza di tali spazi, la dimensione della caldaia, i metodi per nasconderla e renderla “sicura”.

Nel caso deciso dal tribunale di Lucca [1], gli interventi proposti da uno dei condomini sono stati ritenuti «idonei a mutare la destinazione d’uso dell’area condominiale interessata e, soprattutto, ad impedire agli altri condòmini il pari uso della cosa comune». Peraltro, l’area a cortile era sino a quel momento destinata al passaggio pedonale e al parcheggio delle biciclette.

Si legge in sentenza, sul punto, che «Se tutti i condòmini collocassero su tale area le caldaie (o altri sistemi di riscaldamento e/o raffrescamento), il cortile perderebbe in tutto o in parte la sua destinazione d’uso». In secondo luogo, per come era emerso dalla consulenza tecnica richiesta dal giudice, l’area non era di «dimensioni sufficienti a consentire un pari uso agli altri condòmini». Il ragionamento ostativo è il medesimo: «Se tutti i condòmini che si affacciano sul cortile volessero collocare le loro caldaie sull’area in questione (spostandole dalle proprietà individuali o dal vespaio comune), questa sarebbe insufficiente alla nuova destinazione». 

Si può installare una caldaia sul balcone attaccandola alla facciata condominiale?

Per sapere se si può mettere la caldaia sul balcone quando si abita in condominio, la prima cosa da fare è consultare il regolamento: se c’è una clausola che vieta tale intervento, affinché sia valida deve essere stata approvata all’unanimità. Inoltre, la caldaia non può violare l’aspetto estetico dell’edificio, ciò che viene detto «decoro architettonico».

Una sentenza del tribunale di Roma [1] – che richiama la Cassazione – proprio con riferimento all’installazione di una caldaia sul balcone ed accanto alla finestra di un vicino ha ricordato come «l’installazione è legittima purché non alteri la destinazione d’uso della facciata del palazzo, non impedisca agli altri condòmini di fare lo stesso uso della facciata e non alteri il decoro architettonico».

Anche in questo caso, quindi, la valutazione va fatta caso per caso, in base a una serie di parametri come:

  • la dimensione della caldaia;
  • le condizioni dell’edificio (se cioè la sua estetica è stata già alterata da precedenti interventi di altri condomini, che ne abbiano già compromesso l’unitarietà e il decoro impresso dall’originario costruttore);
  • eventuali divieti posti all’interno del regolamento di condominio.

Dunque, il montaggio di una caldaia in facciata costituisce una modifica della cosa comune che ciascun condomino può apportare, a proprie spese, purché non impedisca l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico. 

Regole sul locale caldaia 

La legge impone una serie di regole per la realizzazione del locale in cui mettere la caldaia. Uno spazio, chiamato anche centrale termica, che deve rispettare le norme di sicurezza antincendio. Pertanto, bisogna tenere in considerazione:

  • la collocazione del locale;
  • la ventilazione naturale, cioè il riciclo dell’aria tra interno ed esterno;
  • l’accesso al locale;
  • la resistenza al fuoco.

Se la caldaia è alimentata a metano, bisogna tenere presente che questo gas pesa meno dell’aria e che, quindi, tende ad andare in alto. È in questa parte del locale, quindi, dove deve essere garantita la corretta ventilazione per evitare che, in caso di perdite, il gas si accumuli e possa rappresentare un pericolo.

Caldaia: dove metterla?


note

[1] Trib. Lucca sent. n. 432/22 del 2.05.2022.

[2] Trib. Roma sent. n. 22231/16


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