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Alternative alla donazione di un immobile

10 Maggio 2022
Alternative alla donazione di un immobile

Come intestare una casa a una persona: l’atto notarile, le imposte, i vantaggi e gli svantaggi.

Per intestare una casa a una persona non c’è solo la donazione pura e semplice. Il Codice civile conosce diverse alternative alla donazione di un immobile, in buona parte con effetti sostanzialmente identici e, per altro verso, in grado di soddisfare ulteriori esigenze, come ad esempio la necessità del donante di assicurarsi un’assistenza materiale ed economica o un tetto sotto cui vivere fino alla fine dei propri giorni. 

Il più delle volte, si ritiene che l’unica alternativa alla donazione di un immobile sia la successione testamentaria. Ed è proprio da questa che partiremo nella seguente disamina (breve, ma pratica).

Come intestare un immobile tramite la donazione

Quando si intende intestare un immobile a qualcuno è necessario effettuare una donazione. La donazione è un contratto che richiede l’atto notarile e due testimoni (di norma, forniti dallo stesso studio notarile).

Le imposte e le spese notarili per l’atto sono a carico del beneficiario della donazione, il cosiddetto donatario (salvo patto contrario tra le parti, ferma restando la responsabilità solidale tra le parti). 

Quanto alle imposte, queste sono costituite da:

  • imposta di registro: pari al 2% del valore catastale se si tratta di prima casa per il donatario; diversamente, è pari al 9%;
  • imposta ipotecaria: pari a 50 euro, se si tratta di prima casa; diversamente, è pari al 2% del valore dell’immobile;
  • imposta catastale: pari a 50 euro, se si tratta di prima casa; diversamente, è pari all’1% del valore dell’immobile.

Infine, c’è l’imposta sulle donazioni. L’aliquota però varia a seconda del grado di parentela intercorrente tra le parti. Ecco a quanto ammonta:

  • 4% per il coniuge e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente 1 milione di euro, per ciascun beneficiario;
  • 6% per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente 100mila euro, per ciascun beneficiario;
  • 6% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado;
  • 8% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per le altre persone.

Se a beneficiare del trasferimento è una persona portatrice di handicap grave, l’imposta si applica sulla parte del valore della quota che supera 1.500.000 euro, a prescindere dal grado di parentela tra i soggetti coinvolti.

Veniamo agli svantaggi della donazione. Il donatario innanzitutto sarà tenuto a versare gli alimenti nei confronti del donante qualora questi, nel corso della propria vita, dovesse trovarsi in condizione di difficoltà economica tanto da comprometterne l’integrità fisica. L’entità degli alimenti è limitata allo stretto indispensabile per la sopravvivenza e non può mai superare il valore del bene donato.

Il donatario potrebbe essere soggetto alla cosiddetta azione di riduzione da parte del coniuge e/o dei figli del donante (o, in assenza dei figli, i genitori) qualora questi, al momento della propria successione, non abbia lasciato loro le cosiddette quote di legittima, una sorta di “patrimonio minimo” imposto dalla legge. L’azione si prescrive però dopo 10 anni dal decesso. 

Come intestare un immobile con il testamento?

Il secondo modo per intestare una casa a una persona è citarla nel testamento, nominandola erede o legatario. La differenza tra le due figure sta nel fatto che l’erede, di solito, percepisce una percentuale di tutto il patrimonio attivo e passivo del defunto (ad esempio, il 30% dei crediti e dei debiti), mentre il legatario riceve solo uno specifico bene (l’immobile, ad esempio), senza rispondere però dei debiti del defunto (salvo che i creditori non riescano a soddisfarsi sugli eredi).

Le imposte sulla successione sono le stesse di quelle previste per le donazioni. Quindi, si tratterà di versare l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e catastale, secondo le aliquote variabili a seconda che si tratti o meno di prima casa per l’erede.

Ad esse si aggiunge l’imposta di successione che è identica all’imposta di donazione: ha cioè le stesse aliquote e le medesime franchigie. 

Quindi, sotto un profilo fiscale è assolutamente indifferente intestare una casa tramite donazione o successione. 

Inoltre, anche un lascito testamentario può essere contestato dagli eredi legittimari (coniuge e figli o, in assenza dei figli, i genitori) qualora il testatore abbia, tramite esso, leso le quote di legittima a questi ultimi spettanti. Il termine resta sempre di 10 anni dal decesso.

Sul punto leggi: Cosa conviene di più: la donazione o la successione?

Il vantaggio rispetto alla donazione è che, in prima battuta, il testamento non necessita per forza dell’atto notarile, potendo avvenire anche in forma olografa (testamento fatto in casa). All’apertura della successione però gli eredi dovranno recarsi dal notaio per la lettura del testamento, la registrazione e la trascrizione nei registri immobiliari. Potrebbero anche rinunciare a questo passaggio, provvedendo da soli alla voltura catastale. Tuttavia, qualora un giorno si dovesse procedere a vendere o donare l’immobile, bisogna comunque recarsi dal notaio che dovrà provvedere a trascrivere prima il passaggio di proprietà dal defunto all’erede e poi da questi al successivo intestatario.

Come intestare un immobile con la donazione con vitalizio alimentare

La donazione con vitalizio alimentare quando il donatario, in cambio dell’intestazione del bene, si impegna a prestare assistenza morale e materiale al donante fino all’ultimo dei suoi giorni. Questa dicitura non è una semplice formula di stile, ma fa scattare un vero e proprio obbligo giuridico dal quale non ci si può sottrarre; in caso contrario, il donante può recedere dal contratto per inadempimento del donatario.

Con il vitalizio alimentare si può cedere o l’intera proprietà del bene oppure la sola nuda proprietà (come vedremo nel successivo paragrafo). 

Il beneficiario di una donazione (cosiddetto vitaliziante) assume un vero e proprio obbligo di prestare assistenza a colui che gli ha ceduto il proprio bene (cosiddetto vitaliziato). Non si tratta di una previsione formale, ma di un impegno giuridico che non si può ignorare. 

Come per la donazione, il contratto deve avvenire dinanzi a un notaio.

Come intestare un immobile con la donazione con riserva di usufrutto

Un mezzo spesso utilizzato per intestare un immobile è la donazione con riserva di usufrutto. In pratica, il donante conserva sull’immobile il diritto di usufrutto (di solito, vita natural durante), potendovi quindi vivere o darlo in affitto a proprio piacimento. Il donatario ne è invece nudo proprietario: la sua proprietà diventerà piena alla scadenza dell’usufrutto e solo in quel momento ne potrà disporre a proprio piacimento. In pratica, con la morte del donante-usufruttuario, il nudo proprietario diventa definitivamente e completamente proprietario del bene, senza alcuna limitazione.

Di solito, questo contratto viene utilizzato quando una persona intende anticipare la distribuzione dei propri beni rispetto al momento della morte. In tal modo, egli conserva un tetto sotto cui vivere e garantisce una certa intestazione del bene. 

Spesso, la donazione viene subordinata all’impegno del donatario di prestare assistenza materiale e morale al donante fino alla propria morte. In pratica, tale contratto si aggiunge al vitalizio alimentare di cui abbiamo parlato prima.

Come per la donazione, anche questo contratto deve avvenire dinanzi a un notaio.



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