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Quanti anni devono passare per vendere una casa donata?

10 Maggio 2022
Quanti anni devono passare per vendere una casa donata?

Casa in donazione: posso venderla e dopo quanto tempo? Perché è difficile vendere una casa donata?

Vendere una casa ricevuta in donazione non è così facile. I problemi possono sorgere da diversi lati. Innanzitutto, c’è il rischio che i familiari del donante, suoi eredi, possano, alla morte di quest’ultimo, agire contro l’acquirente per ottenere la restituzione dell’immobile tutte le volte in cui la donazione ha ridotto le quote di legittima loro spettanti. E poi ci sono gli immancabili problemi con il fisco che potrebbe revocare le agevolazioni fiscali eventualmente godute in sede di intestazione dell’immobile.  

Per evitare complicazioni non bisogna far altro che attendere il decorso del tempo: difatti, dopo un certo termine, la vendita della casa diventa pienamente lecita. Ecco allora quanti anni devono passare per vendere una casa donata. Come si vedrà a breve, il termine è differente a seconda del tipo di rischio che si vuole evitare. Ma procediamo con ordine.

Azione degli eredi: dopo quanti anni si può vendere la casa donata?

Il rischio, per chi riceve una casa in donazione, è che gli eredi del donante possano ritenersi lesi da tale atto. Non qualsiasi erede ma solo il coniuge e i figli (o, in assenza dei figli, i genitori). A questi ultimi infatti – chiamati «eredi legittimari» – la legge riserva delle quote minime sul patrimonio del defunto (la cosiddetta «legittima»). Se tali quote vengono lese attraverso atti di donazione fatti in vita dal de cuius, gli eredi possono impugnarli e rimetterli in discussione. Con la conseguenza che il donatario dovrà restituire l’immobile all’eredità o garantire agli eredi il controvalore (o quella parte del valore del bene che ha leso le quote di legittima).

Questa è del resto la ragione per cui:

  • una banca difficilmente concede un mutuo sull’acquisto di un immobile ricevuto dal venditore in donazione;
  • secondo la giurisprudenza, il venditore deve sempre comunicare in anticipo, all’acquirente, che l’immobile oggetto di trattativa proviene da una donazione.

L’azione degli eredi legittimari contro il donatario (cosiddetta «azione di riduzione» o di «lesione della legittima») però può essere esercitata entro limiti di tempo prestabiliti dalla legge. In particolare, ci sono 10 anni di tempo per agire contro di lui.

Questo non significa però che il donatario debba aspettare che il donante muoia e altri 10 anni per poter vendere la casa che gli è stata regalata. Egli potrebbe venderla anche prima. Però è bene sapere che gli eredi legittimari possono recuperare l’immobile, nei confronti del terzo acquirente, se non sono decorsi ancora 20 anni dalla donazione (ossia da quando è stato redatto il relativo rogito). Così, l’acquirente sarà tenuto a restituire il bene agli eredi nonostante l’avvenuto pagamento del prezzo e il passaggio di proprietà. 

Quanti anni devono passare dalla donazione?

Ciò detto, torniamo al problema di partenza: dopo quanti anni si può vendere la casa ricevuta in donazione? I punti da tenere in considerazione, come visto, sono due: 

  • per tutelare l’acquirente (al fine di evitare che questi possa essere costretto, dagli eredi legittimari, a restituire loro l’immobile), è necessario aspettare almeno 20 anni dalla donazione. Dopo tale termine, infatti, gli eredi legittimari non potranno avanzare più alcuna pretesa nei confronti del compratore;
  • per tutelare il donatario-venditore, è necessario aspettare 10 anni dal decesso del donante: in tal caso, infatti, gli eredi non potranno più esercitare, nei confronti del donatario, l’azione di riduzione della legittima pretendendo che questi restituisca il bene ai fini di una più equa divisione tra tutti gli eredi. Resta però il fatto che, se nel frattempo sono trascorsi 20 anni dalla donazione e il donatario ha venduto l’immobile, i legittimari non potranno pretendere la restituzione del bene dall’acquirente (la vendita resta quindi definitiva), ma avranno solo diritto a farsi risarcire dal donatario-venditore.

Se gli eredi rinunciano espressamente all’azione di riduzione (con dichiarazione scritta) non è necessario attendere tali termini.

Perdita dei benefici prima casa: dopo quanti anni si può vendere la casa donata?

Chi riceve un immobile in donazione usufruendo del cosiddetto bonus prima casa, non può poi rivenderlo prima di 5 anni. Diversamente, sarà costretto a versare al fisco tutte le imposte risparmiate al momento del rogito iniziale oltre al 30% di sanzioni. 

Ricordiamo che il bonus prima casa consiste in una riduzione dell’imposta di registro dal 9% al 4% del valore catastale del bene. Inoltre, l’imposta ipotecaria e catastale, anziché essere in misura pari al 2% e all’1%, saranno pari a 50 euro ciascuna.

Ma affinché si possa usufruire di tale agevolazione è necessario: 

  • non possedere altre abitazioni nello stesso Comune ove si trova quello da acquistare;
  • non possedere altre abitazioni, ovunque situate in Italia, per le quali si sia già goduto in passato del bonus prima casa. In ipotesi contraria, il precedente immobile va ceduto entro 1 anno dal nuovo rogito;
  • fissare la residenza nel Comune ove si trova l’immobile da acquistare entro 18 mesi dal rogito (non necessariamente nella stessa via);
  • il nuovo immobile non deve essere di lusso (A/1, A/8 o A/9);
  • non bisogna vendere il nuovo immobile prima di 5 anni, a meno che, entro l’anno successivo, non si acquisti una nuova abitazione avente gli stessi requisiti della «prima casa» appena elencati. 

Dopo quanti anni si può vendere una casa donata?

Detto ciò, ai fini esclusivamente fiscali, è necessario attendere almeno 5 anni prima di vendere una casa ricevuta in donazione. In alternativa, come anticipato, si sarà costretti a versare le imposte di registro, catastali e di registro nella misura piena con applicazione della sanzione del 30%. Si può evitare la sanzione se, prima della vendita, il contribuente invia una comunicazione all’Agenzia delle Entrate dichiarando di rinunciare al bonus prima casa che aveva goduto in sede di donazione, versando subito le imposte in misura piena.

Dopo quanto tempo vendere la casa donata senza avere problemi?

Sintetizziamo quanto appena detto. Se si vuol vendere la casa ricevuta in donazione senza avere problemi bisogna attendere al più 20 anni dalla donazione e 10 anni dalla morte del donante, così soddisfacendo anche il termine più breve di 5 anni richiesto dalla normativa fiscale in tema di bonus prima casa.

Tuttavia, se gli eredi legittimari rinunciano espressamente all’azione di riduzione – cosa che possono fare solo dopo il decesso del donante – la vendita potrà avvenire anche prima dei suddetti termini, fermo restando però il termine di 5 anni dalla donazione ai fini fiscali.



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