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Perché è difficile vendere una casa donata?

10 Maggio 2022
Perché è difficile vendere una casa donata?

La possibilità che gli eredi legittimari agiscano contro il donatario-venditore rende improbabile che la banca finanzi il mutuo.

Perché è difficile vendere una casa donata? La risposta è molto semplice: perché, fino a quando non decorrono 20 anni dall’atto di donazione, con cui il venditore è divenuto proprietario del bene, il coniuge e i figli del donante possono contestare la vendita e riprendersi l’immobile. Lo possono fare però solo a determinate condizioni. Di tanto parleremo meglio qui di seguito. Spiegheremo quali sono i rischi nel comprare una casa donata e perché la banca non finanzia facilmente l’acquisto di tale immobile. 

Esistono tuttavia delle soluzioni che, di regola, vengono percorse per consentire il passaggio di proprietà del bene che, altrimenti, resterebbe congelato per due decenni. 

Ma procediamo con ordine e vediamo perché è difficile vendere una casa donata.

Si può vendere una casa donata?

Si può certamente vendere una casa donata, ma è sempre bene non farlo subito. Ci sono infatti due aspetti di cui tenere conto. 

Il primo è di carattere fiscale. Il donatario che, al momento della donazione, ha usufruito del cosiddetto bonus prima casa, farà bene ad attendere 5 anni prima di rivendere il bene; diversamente, pur rimanendo la vendita perfettamente valida, sarà costretto a versare all’Agenzia delle Entrate le imposte a suo tempo risparmiate all’atto della donazione. E difatti, con il bonus prima casa, l’imposta di registro scende dal 9% al 2% del valore catastale dell’immobile; inoltre, le imposte ipotecarie e catastali, anziché essere del 2% e dell’1%, sono pari a 50 euro ciascuna. 

Quindi, il venditore che venda prima di 5 anni dovrà restituire allo Stato la differenza di tali imposte oltre alle sanzioni pari al 30% di tali somme.

Se invece, al momento della donazione, non si è usufruito del bonus prima casa, la vendita può avvenire in qualsiasi momento.

Il secondo aspetto di cui tenere conto è di carattere ereditario. La legge riconosce al coniuge e ai figli del defunto (o, in loro assenza ai genitori), una quota minima del patrimonio del defunto stesso, anche se il testamento prevede diversamente. Questa quota viene detta «legittima» e gli eredi in questione sono di conseguenza chiamati «legittimari». 

Ebbene, se la donazione ha privato i legittimari della quota a loro riservata dalla legge, questi possono agire in tribunale entro 10 anni contro il donatario per ottenere da lui la restituzione del bene (è la cosiddetta azione di riduzione della legittima). Se però il donatario ha, a sua volta, già venduto l’immobile a un terzo, gli eredi possono agire contro quest’ultimo e pretenderne la restituzione se non sono decorsi più di 20 anni dalla donazione. 

Se invece sono trascorsi 20 anni dalla donazione ma non ancora 10 dalla morte del donante, i legittimari possono agire solo nei confronti del donatario (per la restituzione del valore del bene) e non del terzo acquirente. 

È bene comunque sottolineare che l’azione degli eredi legittimari del donante può essere intrapresa solo dopo la morte di questi e giammai quando è ancora in vita.

Perché è difficile vendere una casa donata?

Da quanto appena detto è facile comprendere perché è così difficile vendere una casa donata: difficilmente, si può essere disposti ad acquistare un immobile per il quale ci sia ancora il rischio di subire l’azione di riduzione degli eredi legittimari. Del resto, è la stessa banca a non concedere il mutuo in ipotesi di questo tipo a meno che non si adottino le precauzioni che a breve indicheremo.

Proprio per questa ragione la giurisprudenza ritiene doveroso, per il venditore, informare l’acquirente, già in sede di trattative per l’acquisto dell’immobile, del fatto che lo stesso gli è provenuto tramite una donazione. E ciò proprio per metterlo al corrente dei rischi che potrebbe incontrare.

Come vendere una casa donata?

Nonostante tutti i problemi appena elencati è comunque possibile trovare alcune soluzioni perfettamente legali. 

Da un punto di vista fiscale, basta attendere cinque anni dal rogito relativo alla donazione. Se non si può aspettare così tanto, c’è la possibilità quantomeno di evitare le sanzioni derivanti dalla decadenza dal bonus prima casa. A tal fine, è necessario comunicare all’Agenzia delle Entrate la propria volontà a rinunciare alle agevolazioni in precedenza fruite, versando la differenza di imposte che erano state risparmiate all’atto della donazione. Grazie a questo comportamento collaborativo si eviterà l’accertamento e le “multe”.

Da un punto di vista civilistico, per mettersi al riparo dall’azione degli eredi legittimari, è necessario attendere 20 anni dalla donazione. Esistono però altre due alternative.

La prima è quella di far firmare ai legittimari una dichiarazione di rinuncia all’azione di riduzione: grazie a ciò, la banca concederà il mutuo e l’acquirente non rischierà di dover restituire l’immobile. Si tenga comunque conto che tale rinuncia può essere presentata solo dopo il decesso del donante e mai prima.

Un’ultima soluzione è quella di chiedere al donatario-venditore di sottoscrivere una polizza assicurativa che garantisca banca e acquirente dal rischio di un’azione da parte degli eredi legittimari. 



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1 Commento

  1. Ad essere sincero, non sono mai entrato in questi dettagli perché ho acquistato la casa da poco ed è stato davvero molto interessante perché in effetti sognavo una bella ristrutturazione della piscina e della sauna. E io stesso ho realizzato il mio sogno, in generale, ajax mi ha aiutato a tenere tutto al sicuro. Quando si è sotto la protezione affidabile di Ajax, si è al sicuro da ladri, incendi o danni che possono causare gravi danni a cose e persone. Buona fortuna!

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