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Divisione proprietà immobiliari: a chi va la servitù?

11 Maggio 2022 | Autore:
Divisione proprietà immobiliari: a chi va la servitù?

Come opera il principio di indivisibilità delle servitù nei confronti dei nuovi proprietari; chi paga le spese di manutenzione; cosa succede in caso di frazionamento catastale.

Quando il proprietario di un unico fondo muore, i beni passano ai suoi eredi, che nella maggior parte dei casi sono più di uno: ad esempio, il coniuge superstite e i figli. Se, come spesso succede, gli eredi non si accontentano delle quote indivise, prima o poi si farà un frazionamento della proprietà, che verrà divisa per quote di valore corrispondente a quello ricevuto in eredità da ciascuno. Ma se sul fondo che apparteneva al genitore defunto esiste una servitù, a questo punto possono sorgere problemi. Quando avviene una divisione delle proprietà immobiliari, a chi va la servitù?

È evidente che ciascuno dei nuovi proprietari vorrebbe goderne per intero, senza interferenze. Le implicazioni pratiche di questa domanda sono importanti: può trattarsi di una strada su cui si esercita una servitù di passaggio per persone o veicoli, di un cancello che invece impedisce il transito, di una finestra che crea una veduta sul panorama antistante, di tubi o cavi posizionati sul terreno o su dei pali, di pannelli fotovoltaici su un tetto o in un’area agricola, di divieti di edificazione, e così via.

Servitù: cosa sono e come funzionano?

La servitù è un peso imposto su un fondo, chiamato servente, a favore di un altro fondo confinante o limitrofo, chiamato dominante. Esistono vari tipi di servitù; le più comuni sono le servitù di passaggio, che attribuiscono la facoltà di attraversare un terreno altrui per accedere al proprio. Questo può avvenire non soltanto con il transito di persone o veicoli, ma anche mediante fili elettrici, pali, tubi o impianti. Esistono anche le servitù negative, che comportano l’obbligo di non edificare o di non sopraelevare per non alterare le vedute e le strutture esistenti. Alcune servitù sono coattive, cioè imposte direttamente dalla legge, come quelle di acquedotto o di elettrodotto.

Le servitù si costituiscono in vari modi: per contratto, per testamento, con sentenza del giudice, per usucapione o anche – come sancisce l’art. 1062 del Codice civile – per «destinazione del padre di famiglia», come quando il proprietario di un fondo costruisce una strada che lo attraversa; finché egli vive, la servitù è solo latente, ma nel momento in cui muore, sorge un vero e proprio diritto di servitù di passaggio in favore degli eredi che diventano i proprietari delle nuove parti divise. In questo momento, sorge il problema di chi può usufruire della servitù e di chi è tenuto a rispettarla.

Cosa succede alle servitù in caso di divisione del fondo

L’art. 1071 del Codice civile stabilisce le regole fondamentali da applicare alle servitù in caso di divisione del fondo: la prima dispone che «se il fondo dominante viene diviso, la servitù è dovuta a ciascuna porzione, senza che però si renda più gravosa la condizione del fondo servente»; la seconda prevede che «se il fondo servente viene diviso e la servitù ricade su una parte determinata del fondo stesso, le altre parti sono liberate».

C’è, quindi, un’importante distinzione, a seconda che la servitù riguardi il fondo dominante o quello servente. Nel primo caso, la servitù che era stata istituita in precedenza persiste anche dopo la divisione (purché non aggravi eccessivamente la condizione del fondo servente) e, pertanto, la servitù rimane indivisibile; nel secondo caso, invece, la servitù rimane solo sulle parti del fondo su cui essa incideva, mentre le altre porzioni divise non ne sono più soggette: per esse la servitù scompare e cessa di esistere.

Va ricordato che la divisione di un fondo può essere di due tipi:

  • volontaria, se avviene con l’accordo dei comproprietari, che stabiliscono d’intesa fra loro le parti spettanti a ciascuno: così ognuna di esse diventerà di proprietà esclusiva di colui al quale viene attribuita;
  • giudiziale, se viene decisa dal giudice (di solito, previo espletamento di una perizia tecnica per stabilire la consistenza e il valore delle proprietà da dividere e ripartire le porzioni).

Come si applica il principio di indivisibilità delle servitù

Il caso pratico più importante in cui si applica il principio codicistico di indivisibilità delle servitù è la divisione con frazionamento del fondo dominante: qui la servitù preesistente dà vita a nuove servitù, di contenuto analogo a quella originaria, e ognuna di esse inciderà sulla rispettiva parte in cui il fondo è stato ripartito; perciò, sostanzialmente, nulla cambia rispetto alla situazione precedente, tranne per il fatto che il godimento delle servitù spetterà ai vari nuovi proprietari.

Così ogni proprietario di una porzione divisa del fondo dominante potrà esercitare sul fondo servente l’intero contenuto del diritto di servitù, che rimane indivisibile. Secondo la Corte di Cassazione [1], questo effetto di permanenza, ossia di indivisibilità, della servitù si verifica «ex lege», cioè direttamente per legge, senza necessità che ne venga fatta espressa menzione negli atti di trasferimento della proprietà o in quelli di divisione immobiliare e di frazionamento delle particelle del fondo. Un esempio chiarirà la situazione.

Marco e Claudio sono due fratelli che hanno ereditato un terreno di proprietà del loro padre defunto. Sul fondo gravava una servitù di passaggio: attribuiva il diritto di transitare lungo una stradella di accesso, che passava attraverso i terreni confinanti. Dopo la divisione di questo fondo dominante in due parti, ciascuno dei due fratelli può reclamare, singolarmente, il pieno diritto di passaggio sul fondo servente dove passa quella via. La servitù si è trasferita ed è stata suddivisa, ma il suo contenuto è rimasto inalterato ed essa attribuisce ai nuovi proprietari i medesimi diritti di cui fruiva il loro genitore. Così su quella strada, dove prima passava uno, adesso possono passare in due.

Spese di manutenzione della servitù dopo la divisione

Onori ed oneri: una servitù non attribuisce solo diritti, ma anche il dovere di contribuire alle spese di gestione che rendono possibile il suo esercizio. Ad esempio, i proprietari del fondo servente dovranno provvedere alla periodica manutenzione del cancello o della strada mediante il quale si esercita la servitù di passaggio in favore del fondo dominante.

L’art. 1069 del Codice civile dispone che le spese di manutenzione delle servitù di passaggio sono a carico del fondo dominante, a meno che le opere non vadano anche a vantaggio del fondo servente; in tal caso, le spese si suddividono in proporzione al vantaggio che ciascuno ne ritrae (per maggiori informazioni leggi “Chi paga le spese di manutenzione della servitù di passaggio?“).

Frazionamento catastale della proprietà senza divisione: la servitù si mantiene?

Dopo aver chiarito che la divisione del fondo dominante non estingue le servitù esistenti, ma determina la nascita di altrettante servitù distinte ed autonome, per quanti sono i nuovi proprietari delle parti in cui il fondo è stato diviso, rimane da vedere cosa succede se il fondo non viene diviso, ma soltanto frazionato. Il frazionamento catastale è un’operazione tecnica, mediante la quale vengono istituite delle nuove particelle a fronte di una preesistente area unica: così il mappale identificativo dei terreni, o dei fabbricati, viene modificato creando ulteriori iscrizioni nei registri catastali.

Secondo la giurisprudenza prevalente [2], ai fini della sorte delle servitù esistenti su un unico fondo la divisione e il frazionamento sono da ritenersi equivalenti, anche quando il frazionamento catastale non ha istituito nuovi proprietari: ad esempio, quando sono state create particelle che continuano ad appartenere agli originari intestatari. In altre parole, il principio codicistico di indivisibilità delle servitù opera anche in caso di mero frazionamento, e non soltanto quando avviene una divisione. Perciò, ad esempio, il divieto di utilizzo di un terreno a scopo edificatorio pone una servitù che si estende automaticamente anche ai lotti frazionati [3].

L’ultima sentenza della Cassazione sull’argomento [4] ha precisato che, quando un unico fondo viene diviso tra gli eredi e frazionato nelle particelle corrispondenti, la «situazione di assoggettamento di fatto di una porzione all’altra» – cioè il rapporto tra fondo dominante e fondo servente – permane così come era stato stabilito in precedenza dall’unico proprietario defunto; e le nuove servitù si considerano costituite a decorrere dalla data dell’avvenuta divisione immobiliare. Il Collegio ha osservato che, se il proprietario aveva lasciato il fondo agli eredi in quote indivise le servitù in loro favore – di contenuto analogo a quella preesistente – sorgono successivamente e in concomitanza con la divisione o con il frazionamento delle proprietà.

Approfondimenti


note

[1] Cass. sent. n. 10293/2017.

[2] Cass. ord. n. 17940/2020.

[3] Cass. ord. n. 524/2021.

[4] Cass. sent. n. 14714 del 10.05.2022.


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