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Friggitoria sotto casa e cattivi odori in condominio

11 Maggio 2022
Friggitoria sotto casa e cattivi odori in condominio

Si può far chiudere una rosticceria all’interno del condominio solo se c’è un espresso divieto nel regolamento contrattuale.

Chi ha a che fare con una rosticceria o una friggitoria sotto casa sa quanto possa essere fastidioso, specie nelle notti estive, dormire con le finestre chiuse per il timore che l’appartamento possa impregnarsi di cattivi odori. In questi casi, la soluzione più pacifica e rapida è quella di installare, sulla facciata condominiale, una canna fumaria che arrivi sino al tetto e funga così da sfiato per le esalazioni. Ma non tutti sono disposti ad alterare l’estetica dell’edificio. Ragion per cui, nella peggiore delle ipotesi, si tenterà di imporre la chiusura dell’esercizio commerciale tramite l’amministratore. Un comportamento di questo tipo è legittimo? Che fare in caso di una friggitoria sotto casa e cattivi odori in condominio? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Si può impedire l’apertura di locali commerciali in condominio

Gli esercizi commerciali in àmbito condominiale sono frequente motivo di discordia. Infatti, possono determinare problemi correlati al rumore, al maggior afflusso e agli odori. La giurisprudenza ha chiarito che solo un regolamento di condominio potrebbe vietare l’apertura di un’attività. Ma affinché ciò avvenga sono necessarie due condizioni:

  • il regolamento deve essere approvato all’unanimità;
  • l’attività vietata deve essere specificata in modo esplicito.

Quanto all’unanimità, questa si può raggiungere sia in sede assembleare, con la presenza di tutti i condomini e il voto favorevole di ciascuno di questi, sia con l’allegazione del regolamento ai singoli atti di acquisto degli appartamenti in sede di rogito notarile (in questo secondo caso, si raggiungerà l’unanimità in momenti tra loro temporalmente diversi). In tali casi, si parla di «regolamento di condominio contrattuale».

Quanto invece al contenuto della clausola, affinché questa possa vietare l’apertura di un determinato esercizio commerciale è necessario che lo menzioni espressamente (ad esempio: «Sono vietate attività di locanda, albergo, affittacamere, discoteche, ludoteche, ecc.»). Capita però, più spesso, che il regolamento si limiti a menzionare solo gli effetti delle attività commerciali (ad esempio: «Sono vietate attività rumorose, che possano insudiciare le parti comuni, ecc.): in questo secondo caso, l’analisi della compatibilità dell’esercizio commerciale con il regolamento andrà effettuata caso per caso, anche sulla base del comportamento tenuto dall’imprenditore e dai suoi clienti (ad esempio un bar potrebbe essere un’attività non rumorosa se non installi amplificatori all’esterno con musica di intrattenimento per i clienti).

In sintesi, secondo la giurisprudenza, se un regolamento di condominio non prevede esplicitamente il divieto di apertura di uno specifico esercizio, il proprietario dell’immobile avrà la possibilità di adibirlo a diverse attività. 

Le restrizioni contenute nel regolamento di condominio contrattuale alle facoltà del proprietario dell’immobile devono essere formulate in modo espresso e inequivoco, quindi senza alcun margine di incertezza. Trattandosi di compressione di diritti inerenti a proprietà esclusive, divieti e limiti devono risultare da espressioni incontrovertibili rivelatrici di chiari intenti, senza che possano esserci incertezze sulla loro interpretazione. Non sono quindi ammesse interpretazioni estensive. Divieti e limiti di destinazione devono essere espressamente previsti dal regolamento condominiale mediante elencazione dettagliata delle singole attività vietate.

Si può impedire l’apertura di una rosticceria o friggitoria in condominio?

Stesso discorso vale per la friggitoria sotto casa: per quanto gli odori possano molestare i condomini, per quanto l’afflusso di clienti può potenzialmente compromettere la sicurezza dei condòmini e limitare il diritto alla normale fruizione dello spazio comune, tale attività può essere liberamente aperta salvo che il regolamento di condominio la vieti espressamente. 

Il tema è stato di recente affrontato dal tribunale di Cassino [1]. In assenza di una clausola regolamentare che impedisse tale genere di attività, l’assemblea aveva votato a maggioranza di conferire mandato all’amministratore affinché diffidasse il condomino e gli imponesse la chiusura dell’esercizio di vendita e asporto di prodotti alimentari caldi e freddi. Il condominio non ne voleva sapere di installare canne fumarie: tanto al fine di preservare la facciata da possibili alterazioni e deturpamenti. 

Senonché, i giudici hanno dato ragione al titolare della friggitoria dichiarando nulla la delibera condominiale. Ciò in quanto il condominio, diffidando la predetta dall’intraprendere l’esercizio commerciale, avrebbe ingiustificatamente compresso, e quindi leso, le modalità di utilizzo della proprietà individuale.

Nel caso di specie, il regolamento di condominio limitava alcune destinazioni d’uso. In particolare, vietava l’adibizione delle unità immobiliari ad «uso industrie rumorose, case sanitarie, gabinetti medici chirurgici per cure di malattie infettive, contagiose e veneree, agenzie di pegno, case di alloggio o comunque adibire i locali a uso contrario alla tranquillità, all’igiene, buon costume e decenza del fabbricato». Tale clausola, però, non contemplava un esplicito divieto di destinare i locali ad attività commerciale di produzione e vendita di cibo da asporto ed esclude quelle attività che comportano un uso contrario alla tranquillità, igiene, buon costume e decenza.

Pertanto, per le tipologie di attività non espressamente menzionate dal regolamento, non può esservi un assoluto divieto di apertura, sempre che queste, nel caso concreto, non pregiudichino la tranquillità, l’igiene e il decoro dell’edificio. Il tribunale ha osservato che l’apertura di un’attività di vendita di cibo da asporto è idonea a determinare maggiori afflussi di persone nelle aree comuni. Tuttavia, il condominio non ha provato che le modalità dell’esercizio commerciale turbavano la tranquillità dei condòmini oltrepassando la soglia della normale tollerabilità.

Quindi, tutto si gioca sull’onere della prova. In assenza di una clausola espressa nel regolamento che vieti l’attività di friggitoria, è il condominio che deve dimostrare che detto esercizio nuoce alla tranquillità, all’igiene, al decoro.

Gli odori molesti in condominio

Quanto poi agli odori molesti, è anche vero che non si può costringere i condomini a stare con le finestre chiuse. Ragion per cui il giudice potrebbe imporre l’esecuzione di lavori rivolti a limitare le immissioni olfattive – vietate dall’articolo 844 del Codice civile se superano la normale tollerabilità – come l’installazione di una canna fumaria. La presenza di tale opera, anche se ancorata sulla facciata condominiale, non viene di per sé considerata lesiva del decoro architettonico e ben può essere disposta a uso e beneficio di un singolo condomino. Naturalmente, il tutto con modalità tali che non sia di forte impatto estetico. 


note

[1] Trib. Cassino sent. n. 577/2022.

Autore immagine: depositphotos.com

Sentenza n. 577/2022 pubbl. il 29/04/2022 n. 2883/2018 

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO 

IL TRIBUNALE DI CASSINO

in composizione monocratica, in persona giudice dr.ssa Sara Lanzetta, ha pronunciato la seguente

SENTENZA nella causa iscritta al n. 2883 del R.G.A.C.C., anno 2018

Tra:

… … (c.f. … ) rappresentata e difesa dall’avv.to … presso il cui studio in Gaeta è elettivamente domiciliata.

ATTORE CONDOMINO … GAETA c.f. … in persona dell’amministratore p.t. rappresentato e difeso dagli

avv.ti … e … edelettivamente domiciliato presso lo studio di quest’ultimo in Cassino al Viale … CONVENUTO

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE

OSSERVA

… … ha convenuto in giudizio il Condominio … di Gaeta deducendo:

che è proprietaria, per giusti titoli, dell’immobile sito in Gaeta (LT), Piazza …, distinto al Catasto al fg. 37, part. 363, sub 4 e 5, cat. C/1 e C/2, facente parte del condominio del fabbricato ubicato in Gaeta, Piazza …;

che l’ingresso del predetto immobile (civico n. 9) è adiacente a quello del fabbricato condominiale (civico n. 10), con antistante area destinata a consentire sia l’ingresso al fabbricato condominiale, sia quello al locale di sua proprietà;

che con delibera del 26.05.2018, in sua assenza, l’assemblea condominiale – preso atto della volontà della stessa di realizzare nel proprio immobile commerciale un laboratorio per la trasformazionemanipolazione e vendita al pubblico e asporto di prodotti alimentari caldi e freddi– sul presupposto: – della (presunta) insussistenza dei requisiti per lo svolgimento della predetta attività, in quanto contrastante con l’art 11 del regolamento condominiale ; – della circostanza che < questa tipologia di attività comporta l’afflusso di pubblico in un’area condominiale privata finora destinata esclusivamenteal mero transito per l’accesso al fabbricato da parte dei condomini>; – che l’attività di cui sopra comporta < l’invasione di pubblico in un’area esclusivamente al servizio del condominio con conseguente diminuzione della sicurezza dei condomini e limitazione per gli stessi condomini del loro diritto di fruizione dello spazio comune condominiale >; deliberava sul punto 1 dell’ordine del giorno (ovvero in merito a < discussione e delibera su regolamentazione accesso e fruizione dello spazio condominiale prospiciente all’ingresso condominiale dell’immobile, nonché verifica di eventuali lavori effettuati dalla condomina … … senza l’autorizzazione del condominio, se prevista>): – di dare mandato all’amministratore a diffidare < la condomina … … dall’attivare e farattivare le attività in progetto e sin da ora di attivare qualsiasi tutela condominiale nelle sedi giudiziarie opportune incaricando quale legale di fiducia l’Avv. … … …omissis… >;

– < di dare incarico all’amministratore affinché la facciata esterna non venga alterata e deturpata con installazione di strumentazioni invasive e di varia natura e specie sempre nel rispetto di quanto stabilito dal regolamento di condominio ivi comprese canne fumarie ad oggi non esistenti al servizio dello stesso locale>;

che successivamente, con missiva datata 28.05.2018, l’amministratrice la diffidava “dall’attivare e far attivare qualsiasi attività commerciale in contrasto con le norme del regolamento di condominio e deturpazione della facciata condominiale con installazione di strumentazioni invasive e di varia natura e specie ivi comprese canne fumarie ad oggi non esistenti al servizio dello stesso locale”;

che con lettera inviata a mezzo pec, datata 11.06.2018 per il tramite del proprio difensore, contestava la predetta diffida, evidenziando che: – la “realizzanda attività” non si pone affatto in contrasto con il regolamento di condominio, che non contiene alcuna clausola limitativa dello svolgimento di attività

commerciali all’interno del fabbricato condominiale, eccezion fatta per le “industrie rumorose, case sanitarie, gabinetti medici e chirurgici per cure di malattie infettive, contagiose e veneree, agenzie di pegno, case di alloggio”;

che il (presunto) pregiudizio alla sicurezza dei condomini, asseritamente dovuto “all’afflusso di pubblico” in “area condominiale privata”, non può comportare la compressione delle facoltà riconosciute al condomino ai sensi dell’art. 1102 c.c. e del diritto soggettivo di proprietà della odierna attrice, dal momento che l’area di cui si discute costituisce sia l’accesso al fabbricato condominiale (civico n. 9), sia l’accesso all’immobile di sua proprietà (civico n. 10);

che non pare sussistere alcun pregiudizio al decoro del fabbricato (sul quale, peraltro, già insistono insegne e strutture di altri locali commerciali ivi ubicati), con conseguente evidente infondatezza e pretestuosità delle doglianze espresse dai condomini nel corso dell’assemblea del 26.05.2018;

che la decisione assembleare del 26.05.2018, giungendo a diffidarla “dall’attivare e far attivare le attività in progetto”, appare palesemente viziata da eccesso di potere ravvisabile, come nel caso di specie, quando sia il prodotto di un arbitrario esercizio dei poteri dell’assemblea;

che è suo interesse che venga dichiarata giudizialmente la nullità/annullabilità della predetta delibera ed ordinata la sospensione della stessa, anche al fine di paralizzare qualsivoglia iniziativa condominiale che vada ad incidere su beni di sua esclusiva proprietà.

Ha concluso chiedendo in via preliminare: ordinare, ex art. 1137, 2° comma, c.c., la sospensione dell’efficacia esecutiva della delibera assembleare impugnata; b. nel merito: dichiararenulla/annullabile e comunque annullare la delibera condominiale impugnata relativamente alle statuizioni di cui al punto 1 dell’ordine del giorno per i motivi esposti nel presente atto; Con vittoria di spese e compensi di causa ex D.M. n. 55/2014 e ss. mod. e int., da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore che si dichiara antistatario.

Si è costituito in giudizio Condominio …, contestando le avverse deduzioni in quanto infondate in fatto ed in diritto.

Nello specifico ha dedotto l’inammissibilità della impugnativa, considerato che il punto 1 della delibera esprime solo delle preoccupazioni del Condominio in ordine all’avviamento di un’attività commerciale in un locale mai adibito a tanto, e non contiene in sé alcun tipo di imposizione;

che la impugnata delibera si limita a dare mandato all’amministratore di attivare qualsiasi tutela condominiale nelle sedi giudiziarie opportune ecc.

che la delibera si limita a richiamare la … al rispetto dell’art. XI del regolamento condominiale, laddove si afferma il divieto di adibire i locali ad uso contrario alla tranquillità, all’igiene, al buon costume, alla decenza del fabbricato;

che detto regolamento redatto dal costruttore è stato regolarmente depositato dal notaio … il 21 luglio 1970 Rep. 66961 Racc. 12588 e trascritto, per cui lo stesso impegna tutti i condomini;

che la prospettata apertura di un locale adibito a friggitoria, ubicato all’interno dell’area condominiale che consente il passaggio pedonale dalla pubblica strada fino al portone di ingresso alle abitazioni, infrange proprio il divieto contenuto all’art. XI del regolamento condominiale, per cui giustamente l’assemblea ne ha reclamato l’applicazione;

che non si comprende l’impugnativa posto che non è stata emessa alcuna delibera lesiva dei diritti della sig.ra …;

che il condominio, com’è suo diritto, ha solo dato mandato all’amministratore di verificare la regolarità di tutti gli atti propedeutici all’apertura dell’attività commerciale ed ha invitato la … a desistere dal l’intraprendere tale attività che appare in contrasto con l’art. XI del regolamento condominiale.

Ha concluso per il rigetto della domanda.

Concessi i termini di cui all’art 183 c.p.c la causa è stata ritenuta matura per la decisione e rinviata all’udienza cartolare del 27.4.2022 all’esito della quale è stata trattenuta in decisione.

La domanda fondata e va accolta nei termini che seguono.

Il regolamento condominiale invocato prevede all’art. 11 che: “ è vietato destinare gli appartamenti del locale fabbricato per uso industrie rumorose, case sanitarie, gabinetti medici chirurgici per cure di malattie infettive, contagiose e veneree, agenzie di pegno, case di alloggio o comunque adibire i locali a uso contrario alla tranquillità, all’igiene, buon costume e decenza del fabbricato.”

Trattasi di una disposizione che limita la destinazione della proprietà individuale e pertanto deve essere interpretata in termini rigorosi. Innanzitutto non vi è, in realtà, nella disposizione richiamata un esplicito divieto di destinare i locali ad attività commerciale di produzione e vendita di cibo da asporto, laddove invece sono specificamente previste una serie di destinazioni del tutto precluse (laboratori medici, depositi, case di alloggio). Tuttavia il regolamento condominiale consta di una previsione tassativa, solo nella prima parte, escludendo nella seconda parte in ogni caso tutte quelle attività che comportano un uso contrario alla tranquillità, all’igiene, buon costume e decenza del fabbricato.

Deve pertanto ritenersi che la prima parte sia solo esemplificativa, basti pensare al fatto che non è oggetto di esplicita previsione della prima parte della disposizione la possibilità di adibire i locali aduso commerciale, categoria che, però, non è neanche preclusa dalla parte finale della disposizione; per tali ragioni la norma del regolamento deve essere interpretata nel senso che per le elencazioni non

espressamente previste sono vietati gli usi delle proprietà individuali che in concreto, perRleGmonda.li2tà8d8i 3/2018 esercizio, pregiudicano la tranquillità l’igiene e il decoro del condominio.

Ciò premesso deve essere rilevato che l’apertura di una attività di vendita di cibo da asporto è idonea a determinare un maggiore afflusso di persone nelle aree condominiali e tuttavia non è stato provato che

le concrete modalità con cui la ricorrente intende esercitarla siano idonee a comportare una turbativa della tranquillità dei condomini, di là della normale tollerabilità.

Ciò di cui il condominio sembra dolersi è la circostanza che l’area condominiale dalla quale si accede alle proprietà individuali possa essere utilizzata anche dagli avventori dell’attività commerciale per accedere ai locali della ricorrente posti al piano terra, al fine di acquistare il cibo da asporto.

Ne deriva che la doglianza ha ad oggetto la circostanza che la condomina …, possa esercitare sull’area comune, attraverso l’apertura dell’attività commerciale, un uso più intenso e frequente rispettoagli altri condomini.

Ciò posto si osserva che l’art 1102 c.c. prevede che ogni condomino ha diritto al pari uso sulla cosa comune, tuttavia tale uso non va inteso come uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge e ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà il quale richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti. Ed invero sul punto la Corte di Cassazione sez. 2, con la sentenza n. 7466 del 14/4/2015 ha chiarito che: “La nozione di pari uso della cosa comune, agli effetti dell’art. 1102 cod. civ., non va intesa nei termini di assoluta identità dell’utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, in quanto l’identità nel tempo e nello spazio di tale uso comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi del bene a proprio esclusivo o particolare vantaggio,pure laddove non risulti alterato il rapporto di equilibrio tra i condomini nel godimento dell’oggetto della comunione”.

Sul punto si segnala un’altra recente pronuncia della Corte di Cassazione che con l’Ordinanza n. 9278 del 16/04/2018 ha chiarito che: “In tema di comunione, ciascun comproprietarioha diritto di trarre dal bene comune una utilità maggiore e più intensa di quella degli altri comproprietari, purché non venga alterata la destinazione del bene o compromesso il diritto al pari uso da parte di questi ultimi. In particolare, per stabilire se l’utilizzo più intenso del singolo sia consentito aisensi dell’art. 1102 c.c., deve aversi riguardo non all’uso concreto fatto dagli altri condomini in un determinato momento, ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno; l’uso deve in ogni caso ritenersi permesso se l’utilità aggiuntiva ricavata dal singolo comproprietario non sia diversa da quella derivante dalla destinazione originaria del bene, sempre che tale uso non dia luogo adRunGa sne.rv2itù88a 3/2018 carico del suddetto bene comune.”

Che la doglianza del condominio si incentri esclusivamente sul maggior uso della cosa comune che la …

potrebbe esercitare è confermata dalla circostanza, documentata in atti, che accanto ai locali della …, nel medesimo stabile è collocato un locale commerciale che svolge attività di ristorazione anche esso caratterizzato da un afflusso di pubblico nelle immediate vicinanze dell’area condominiale.

Quanto alla circostanza relativa al pregiudizio per il decoro del fabbricato si osserva che la doglianza del condominio è priva di elementi di riscontro, e in ogni caso non appare fondata se di considera la presenza nei locali del fabbricato adiacenti all’area comune di un locale ristorante munito di insegne e strutture finalizzate all’esercizio di attività di ristorazione.

Deve pertanto ritenersi che la delibera condominiale adottata in data 26.5.2018 mediante la quale è stata diffidata la condomina … dall’effettuare gli interventi diretti ad attivare sulla sua proprietà l’attività di produzione e vendita da asporto di cibi caldi e freddi, sia affetta da nullità, in quanto diffidando la stessa dall’intraprendere la citata attività commerciale avrebbe ingiustificatamente limitato le modalità di utilizzo della proprietà individuale, al di fuori delle previsioni del regolamento dicondominio.

Ed invero sul punto la Corte di Cassazione Sez. U, Sentenza n. 4806 del 07/03/2005 n tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive deglielementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto”.

La domanda proposta da parte attrice deve pertanto essere e per l’effetto deve essere dichiarata la nullità della delibera assunta dall’assemblea condominiale del 26.5.2018 relativamente alle statuizioni di cui al punto 1 dell’ordine del giorno per le ragioni esposte in parte motiva.

Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo applicando i valori minimi dello scaglione di riferimento (indeterminabile da 26.000,00 euro) stante la bassa complessità delle questioni trattate e la limitata attività istruttoria svolta con attribuzione in favore del procuratore di parte attrice per dichiarato anticipo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Cassino, Sezione Civile, definitivamente pronunciando sulla controversia r.g.n. 2883/2018, come innanzi proposta, così provvede:

1. accoglie la domanda proposta da parte attrice e, per l’effetto, dichiara la nullità della delibera

condominiale del 26.5.2018 relativamente alle statuizioni di cui al punto 1 dell’ordine del giorno per

le ragioni esposte in parte motiva.

2. condanna parte convenuta al pagamento delle spese processuali in favore di … … liquida in euro

545,00 per spese vive ed euro 3.972,0 per compenso professionale ex D.M. 55/14, oltre IVA, CPA e rimborso spese generali del 15% come per legge, con attribuzione al procuratore antistatario avv.to … ….

Cassino 28.4.2022

Il giudice dott.ssa Sara Lanzetta


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