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Si può revocare l’amministratore di condominio dopo un anno?

11 Maggio 2022
Si può revocare l’amministratore di condominio dopo un anno?

Per quali cause e dopo quanto tempo è possibile cambiare amministratore? Che fare se il capo condomino chiede il risarcimento per la revoca anticipata?

Il Codice civile stabilisce che l’amministratore di condominio dura in carica un anno e che, alla scadenza, si rinnova per un altro anno. Il rinnovo è automatico: non necessita quindi di una nuova delibera assembleare per la riconferma, delibera che invece sarà necessaria alla scadenza del secondo anno. 

Ci si chiede se si può revocare l’amministratore di condominio dopo un anno, ossia prima del rinnovo così, di fatto, riducendo a metà il termine del mandato stabilito dal Codice civile.

Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Si può revocare l’amministratore di condominio prima della scadenza?

Il condominio può revocare l’amministratore di condominio in qualsiasi momento, anche prima della scadenza del suo mandato e senza che vi sia necessità di ricorrere a una valida motivazione come, ad esempio, l’inadempimento di quest’ultimo. Trattandosi di un incarico fiduciario, il contratto può essere risolto se vengono meno i presupposti di tale fiducia. 

Tuttavia, ferma tale possibilità, l’anticipata revoca del mandato implica l’obbligo di risarcire i danni al professionista: danni quantificati in misura pari al compenso che questi avrebbe percepito fino alla scadenza naturale del contratto. In buona sostanza, il condominio può mandar via l’amministratore in qualsiasi momento, pagandogli il resto del compenso.

Quando revocare l’amministratore di condominio senza risarcimento danni

Potrebbe però succedere che la disdetta dell’amministratore scatti a causa di gravi inadempienze di cui questi si sia macchiato, come ad esempio la mancata convocazione dell’assemblea per l’approvazione del bilancio, l’omessa riscossione dei crediti condominiali, l’appropriazione indebita di somme, ecc. Ebbene, la revoca per giusta causa – che chiaramente può essere fatta in qualsiasi momento, non necessita di alcun risarcimento. 

Che succede se l’assemblea non vuole sostituire l’amministratore? 

Se l’assemblea, pur in presenza di tali gravi comportamenti, non delibera la sostituzione dell’amministratore, può provvedervi anche il singolo condomino con ricorso in tribunale. 

Il giudice può revocare l’amministratore solo nei seguenti casi:

  • omessa comunicazione all’assemblea della notifica di un atto di citazione o di un provvedimento amministrativo il cui contenuto esuli dalle attribuzioni dell’amministratore;
  • omesso rendiconto della gestione;
  • in caso di gravi irregolarità (alcune elencate dall’art. 1129 Codice civile, altre individuate dalla giurisprudenza). Fra quelle previste dalla legge, l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto, la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di delibere dell’assemblea, la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale. 

Si può revocare l’amministratore alla scadenza del primo anno di mandato?

Come anticipato, la revoca dell’amministratore di condominio può intervenire in qualsiasi momento, senza bisogno di motivazione, fermo solo l’obbligo di versargli, a titolo di risarcimento, il residuo compenso che avrebbe percepito fino alla scadenza del contratto.

A questo punto, è bene chiedersi se la revoca intervenuta dopo il primo anno di mandato e prima del rinnovo automatico, debba intendersi come «revoca anticipata» e quindi comporti l’obbligo di pagare la restante parte dell’onorario preventivato. 

La risposta è negativa e l’amministratore, benché mandato via dopo solo un anno, non può pretendere alcun pagamento da parte del condominio. È proprio la legge a precisare che il rinnovo alla scadenza del mandato è subordinato al mancato esercizio da parte dell’assemblea del diritto di revoca. 

L’incarico resta sempre annuale, ma con rinnovo automatico per un altro anno solo se, prima della convocazione dell’assemblea non si chiede di discutere della sua revoca oppure viene chiesto espressamente di porre all’ordine del giorno la nomina dell’amministratore. 

La nomina di un nuovo amministratore comporta l’implicita revoca del precedente, che può pretendere come compenso solo quello maturato per il cessato incarico già svolto.

Come si calcola l’eventuale cifra da risarcire in caso di revoca dell’amministratore?

La maggioranza dell’assemblea, se ritiene che l’amministratore non dia sufficiente affidamento nella gestione di beni e servizi comuni, può revocarlo, senza alcun obbligo di esternare i motivi della decisione. Attenzione però perché l’amministratore revocato, ai sensi dell’articolo 1725 del Codice civile, potrà agire in via ordinaria per pretendere il risarcimento del danno subito a causa della revoca ingiustificata, pari almeno al compenso pattuito per l’intero anno, escluso solo in presenza di una giusta causa a fondamento della revoca. È innegabile, infatti, che al momento della nomina l’amministratore abbia fatto affidamento sulla durata almeno annuale del suo incarico, andato deluso non già per sue specifiche responsabilità ma piuttosto per discrezionale volontà dei condomini suoi mandanti.



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