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Assemblea di condominio richiesta dai condomini

11 Maggio 2022
Assemblea di condominio richiesta dai condomini

Come obbligare l’amministratore di condominio a convocare l’assemblea? Che fare se il capo condomino non vuol convocare l’assemblea per la sua revoca e sostituzione?

Potrebbe avvenire che alcuni condomini chiedano all’amministratore di convocare l’assemblea affinché si decida sulla sua revoca e sostituzione. Correttezza vorrebbe che il capo condomino inviasse immediatamente gli avvisi di convocazione. Ma questo non succede sempre. L’amministratore è infatti consapevole che, nonostante la richiesta avanzata dai condomini, egli continua a maturare il proprio compenso fintanto che resta in carica; sicché, ogni mese di ritardo si risolve, per lui, in un vantaggio economico. Di qui il quesito: come obbligare l’amministratore di condominio a convocare l’assemblea? Ecco alcuni suggerimenti pratici in merito all’assemblea di condominio richiesta dai condomini.

Quanti condomini servono per cambiare l’amministratore?

Per cambiare amministratore bisogna effettuare due votazioni: la prima riguarda la revoca del precedente amministratore, mentre la seconda riguarda l’individuazione del suo sostituto (ossia la nomina di un nuovo amministratore). 

In entrambi i casi, la maggioranza richiesta dalla legge è identica. Bisogna raggiungere, sia in prima che in seconda convocazione:

  • la maggioranza dei partecipanti in assemblea;
  • che rappresenti almeno la metà dei millesimi del condominio.

Per la votazione sulla revoca e nomina del nuovo amministratore è necessario che la questione sia stata posta all’ordine del giorno. Quindi, sarà necessario indicare, tra i punti in discussione, le dimissioni o la revoca dall’incarico del vecchio amministrazione e il conferimento dell’incarico ad un nuovo amministratore.

Quando revocare l’amministratore?

L’amministratore può essere revocato sia alla scadenza del suo mandato che prima. Il mandato infatti può essere interrotto in qualsiasi momento, anche senza necessità che vi sia una valida motivazione. Tuttavia, se manca una giusta causa il condominio è tenuto a risarcirlo in misura pari al residuo compenso che questi avrebbe percepito fino alla scadenza del mandato. 

I condomini possono obbligare l’amministratore a convocare l’assemblea?

L’assemblea deve essere convocata dall’amministratore su precisa richiesta di almeno due condomini che rappresentino minimo un sesto dei millesimi dell’edificio.

L’amministratore è tenuto ad ottemperare a tale richiesta entro 10 giorni. 

Che fare se l’amministratore non convoca l’assemblea?

In mancanza di convocazione, decorsi inutilmente i dieci giorni dalla richiesta, possono direttamente provvedervi gli stessi condomini richiedenti in base all’articolo 66 delle “Disposizioni Attuazione codice civile”. La modalità è la stessa usata dall’amministratore e quindi predisposizione e invio dell’avviso di convocazione, da recapitarsi almeno cinque giorni prima della data fissata per la riunione in prima convocazione (a mezzo fax, pec, raccomandata o consegna a mano) a tutti gli aventi diritto. 

Leggi sul punto Convocazione dell’assemblea da parte dei condomini.

Il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore costituisce un giusto motivo per ricorrere in tribunale e chiedere la revoca del professionista da parte del giudice. In tal caso, l’azione può essere intrapresa anche da un solo condomino, senza necessità che si raggiungano specifiche maggioranze. 

Il condomino in questione dove far rilevare al giudice la violazione dell’obbligo, da parte dell’amministratore, di convocazione dell’assemblea.

Si tenga altresì conto che un’altra valida ragione per revocare l’amministratore tramite il giudice – quindi, senza la necessaria presenza di due condomini che rappresentino un sesto dei valori dell’edificio – è quando questi omette di convocare l’assemblea, almeno una volta all’anno, per l’approvazione del bilancio condominiale. 

Quando revocare l’amministratore per giusta causa?

Come abbiamo anticipato, l’amministratore può essere revocato dall’assemblea in qualsiasi momento, con obbligo di risarcimento del danno pari al residuo compenso. Tale risarcimento non è dovuto se la revoca interviene per giusta causa.

Ecco i casi di giusta causa di revoca dell’amministratore:

  • l’amministratore non ha convocato l’assemblea di condominio per approvare il rendiconto condominiale;
  • l’amministratore si è ripetutamente rifiutato di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore;
  • l’amministratore non ha convocato l’assemblea in tuti gli altri casi in cui la legge glielo impone (ad esempio, per decidere in merito a una sentenza di condanna emessa dal tribunale);
  • l’amministratore non ha adempiuto all’ordine contenuto in una sentenza (ad esempio, non ha pagato un creditore pur avendo questi vinto la causa ed essendovi disponibilità sul conto del condominio) o non ha eseguito un provvedimento di un’autorità amministrativa (si pensi a un ordine del Prefetto);
  • l’amministratore non ha eseguito una decisione dell’assemblea che lo aveva incaricato di fare o non fare una determinata attività;
  • l’amministratore non aperto o utilizzato il conto corrente dedicato al condominio che la riforma ora impone di avere, sul quale peraltro non possono transitare altre somme. Si pensi al caso dell’amministratore che ha fatto confluire gli oneri condominiali versati dai proprietari sul proprio conto corrente;
  • l’amministratore ha tenuto una gestione secondo modalità che possono generare confusione tra il suo patrimonio o di altri condomini e quello del condominio;
  • l’amministratore ha acconsentito a cancellare un’ipoteca che il condominio aveva acceso nei confronti di un proprio debitore senza che questi abbia ancora pagato le somme dovute al condominio medesimo. Si pensi al caso in cui l’amministratore, per far piacere a uno dei condomini – suo amico – che non ha ancora pagato gli oneri, dopo aver ottenuto nei suoi confronti un decreto ingiuntivo e iscritto ipoteca sulla sua casa, provveda alla cancellazione della stessa ancor prima di ricevere i soldi;
  • qualora sia stata promossa l’azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’amministratore non ha curato diligentemente l’azione e il conseguente pignoramento;
  • l’amministratore non ha proceduto, entro sei mesi dall’approvazione del bilancio, a riscuotere i crediti del condominio;
  • l’amministratore non ha adempiuto ai seguenti obblighi: registro dell’anagrafe condominiale, registri dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell’amministratore, nonché di contabilità, comunicazione al condomino che ne faccia richiesta dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
  • l’amministratore è responsabile di omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati (anagrafici, professionali, etc.) da farsi al momento dell’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico.

Quando un condomino può ricorrere al giudice per far revocare l’amministratore?

Potrebbe succedere che, nonostante la ricorrenza di una giusta causa di revoca, l’assemblea di condominio non si metta d’accordo per la revoca e sostituzione dell’amministratore. Come anticipato, in tali casi, può attivarsi anche il singolo condomino procedendo dinanzi al tribunale. Ciò può avvenire solo quando vi siano gravi motivi che giustificano la revoca, quali la mancata informazione circa la notifica di provvedimenti giudiziari, la mancata resa del conto della sua gestione oppure quando l’amministratore abbia commesso gravi irregolarità.

I confini della nozione di gravi irregolarità sono lasciati volutamente indefiniti dal legislatore, il quale tuttavia provvede a stilare un elenco non esaustivo di azioni od omissioni che possono essere ricondotti a tale concetto.

Nel disciplinare la revoca dell’amministratore di condominio, il Codice civile si occupa di due fattispecie in maniera particolare rispetto alle altre: quella in cui l’amministratore abbia commesso gravi irregolarità fiscali e quella in cui egli non abbia aperto o utilizzato il conto corrente condominiale. Se esse si verificano, anche il singolo condomino può innanzitutto chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. Se l’assemblea non vi provvede, può rivolgersi al tribunale del luogo in cui è sito il condominio, che decide dopo aver sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente.



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