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Si può rinunciare alle parti comuni del condominio?

15 Maggio 2022
Si può rinunciare alle parti comuni del condominio?

Si può evitare di pagare le spese condominiali per quelle parti comuni che non si usano?

Se è vero che le spese condominiali gravano su tutti i condomini in ragione delle rispettive quote millesimali e sono dovute proprio in ragione della comunione che, sui servizi e sui beni comuni, si forma è normale chiedersi se, per risparmiare, si può rinunciare alle parti comuni dell’edificio. Chi, ad esempio, non accede al tetto (né intende farlo); chi vuol fare i piani a piedi e non usa l’ascensore; chi non utilizza i giardini o il cortile per il parcheggio dell’auto; chi non possiede un box auto e, pertanto, non ha alcun interesse all’area comune che porta ai vari garage può “staccarsi” dal condominio, limitatamente a tali beni, e non vedersi addebitate le relative spese? 

Sembra una domanda peregrina, ma in realtà la questione è stata più volte dibattuta all’interno delle aule giudiziarie. Non poche volte, ad esempio, i titolari dei magazzini con accesso diretto dalla strada hanno preteso di staccarsi dalle spese dell’ascensore. Allo stesso modo si è tentato, con il distacco dall’impianto di riscaldamento, di non partecipare alle spese relative alla manutenzione straordinaria dello stesso. E c’è anche chi, possedendo un appartamento con accesso indipendente, ha chiesto di non contribuire ai costi relativi alla portineria. In tutti questi casi, la domanda è stata sempre la stessa: si può rinunciare alle parti comuni del condominio? Ecco cosa ne pensa in merito la giurisprudenza,

Come funziona la comunione in condominio

È a tutti noto che un condominio si compone di parti di proprietà privata (i singoli appartamenti) e altre, invece, comuni a tutti i condomini in quanto necessarie al godimento delle singole unità abitative (tetto, scale, ascensore, androne, fondamenta, tubature, impianti di riscaldamento ecc.).

Sulle parti comuni si realizza una sorta di comunione forzosa seppure, rispetto alla comunione vera e propria, caratterizzata da regole in parte differenti (leggi sul punto Differenze tra comunione e condominio). Difatti, le parti comuni del condominio sono strumentali al godimento delle unità immobiliari in proprietà esclusiva, mentre i beni in comunione costituiscono beni autonomi, suscettibili di autonoma utilità. Inoltre, in caso di condominio, non è possibile dividere le parti comuni; al contrario, è possibile chiedere lo scioglimento della comunione, se ricorrono le condizioni richieste dalla legge.

Ciò influisce anche in merito alla divisione delle spese. Nei condomini infatti tutti i partecipanti devono contribuire ai costi relativi alla gestione delle aree e degli impianti comuni, indipendentemente dall’uso effettivo che ne fanno. Il fatto che un condomino faccia i piani a piedi non lo esclude dal partecipare alla manutenzione dell’ascensore. Il tetto offre una copertura a tutti i condomini, anche quelli del primo piano, ragion per cui questi sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione.

Le tabelle millesimali possono comunque diversificarsi in ragione del maggio uso che alcuni condomini fanno di determinati beni comuni come, ad esempio, l’ascensore per chi vive ai piani alti o il riscaldamento per chi ha un appartamento più grande.

Si può rinunciare alle parti comuni di un condominio?

Ai sensi dell’articolo 1118 del Codice civile (secondo comma) il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. 

Ragion per cui non è possibile né dividere le parti comuni né vendere la propria quota millesimale a terzi.

Qualora i beni comuni siano semplicemente funzionali all’uso e godimento delle singole proprietà esclusive, queste possono essere cedute separatamente dal diritto sui beni comuni. Ad esempio, è valida la clausola contrattuale con cui nell’atto di vendita di due locali siti al piano terra e con ingresso diretto dalla via pubblica, si imponga all’acquirente il divieto di utilizzare la porta di ingresso, l’androne e il vano scale condominiale nella considerazione che l’uso di tali beni condominiali non è essenziale per l’utilizzazione dei locali di proprietà esclusiva [1].

Al di là di tali casi isolati, ogni singolo condomino quindi resta comproprietario di tutte le parti comuni dell’edificio, anche se non le usa, e pertanto deve contribuire alle relative spese.

Rinuncia all’impianto di riscaldamento

Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso, il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma. Questo perché egli rimane pur sempre comproprietario di detto impianto e potrebbe decidere, un giorno, di allacciarsi nuovamente ad esso.

Il condomino è sempre obbligato a pagare le spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato anche quando sia stato autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune, ovvero abbia offerto la prova che dal distacco non derivano né un aggravio di gestione o uno squilibrio termico, essendo in tal caso esonerato soltanto dall’obbligo del pagamento delle spese occorrenti per il suo uso, se il contrario non risulti dal regolamento condominiale.

Pertanto, è legittima la delibera condominiale che pone a carico anche dei condomini che si siano distaccati dall’impianto di riscaldamento le spese occorrenti per la sostituzione della caldaia, posto che l’impianto centralizzato costituisce un accessorio di proprietà comune, al quale i predetti potranno comunque riallacciare la propria unità immobiliare [2]. 


note

[1] Cass. 18.09. 2015 n. 18344.

[2] Cass. 29.3.2007, n. 7708.


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