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Cosa si rischia ad acquistare casa da chi sta per fallire?

12 Maggio 2022
Cosa si rischia ad acquistare casa da chi sta per fallire?

Fallimenti: la revocatoria fallimentare sulla prima casa non si può eseguire solo se ricorrono determinate condizioni. 

Il settore immobiliare è spesso caratterizzato da forti speculazioni. E il modo migliore per fare affari è acquistare tramite le aste giudiziarie conseguenti a un pignoramento o a un fallimento. C’è però chi svende il proprio patrimonio immobiliare proprio per evitare il fallimento ma, ciò nonostante, non ci riesce. Ecco che allora si pone il problema: cosa si rischia ad acquistare casa da chi sta per fallire? 

Chi è esperto nel settore legale relativo agli immobili avrà già sentito parlare di «revocatoria fallimentare»: si tratta dell’azione intrapresa dal tribunale per rendere inefficaci le vendite e le donazioni effettuate dall’imprenditore poco tempo prima del suo fallimento. Ma come funziona la revocatoria fallimentare e chi può subirla? Cosa si rischia a comprare un immobile a un prezzo molto più basso di quello di mercato? Cerchiamo di scoprirlo qui di seguito.

Cos’è la revocatoria fallimentare?

Tra il manifestarsi dell’insolvenza e la dichiarazione di fallimento trascorre normalmente un intervallo di tempo durante il quale il debitore esegue pagamenti, stipula contratti o compie altre operazioni che incidono sul suo patrimonio.

Tale attività, in generale, è lecita: il debitore insolvente può, ad esempio, eseguire pagamenti o stipulare contratti, vendere o donare i propri beni. Tuttavia, alcune operazioni compiute nel tempo che precede immediatamente la dichiarazione di fallimento sono ritenute “sospette” se impoveriscono il patrimonio e se sono poste in essere con soggetti che conoscevano lo stato di crisi del debitore. Per questa ragione, una volta dichiarato il fallimento, il curatore, nell’interesse di tutti i creditori, può avviare la cosiddetta revocatoria fallimentare che, come dice il nome stesso, è rivolta a revocare l’atto, il pagamento, il passaggio di proprietà, ecc.

Per quanto riguarda le vendite, la revocatoria fallimentare può essere esercitata solo a patto che:

  • il fallimento sia stato dichiarato nei 6 mesi dopo il rogito;
  • l’acquirente conosceva o poteva conoscere con l’ordinaria diligenza lo stato di insolvenza del venditore. Se però la vendita è avvenuta ad un prezzo di gran lunga inferiore rispetto a quello di mercato, presentando così un carattere anomalo, il curatore non deve fornire alcuna prova della consapevolezza del compratore: la legge infatti presume che quest’ultimo, nell’avvantaggiarsi dell’atto anormale, fosse a conoscenza dello stato di insolvenza del debitore poi fallito.

All’acquirente è data una sola possibilità di difendersi: dimostrare di non essere stato, al momento della vendita, a conoscenza dello stato d’insolvenza del debitore. In pratica, la legge vuol così distinguere chi acquista in buona fede da chi, invece, è d’accordo con l’imprenditore per sottrarre beni al fallimento.

Quanto al calcolo dei sei mesi, si fa riferimento non alla data di stipula del compromesso (il cosiddetto contratto preliminare) ma a quella del rogito, ossia l’atto notarile (la compravendita vera e propria, meglio detto «contratto definitivo»).

Quando non si rischia a comprare la casa da un soggetto che sta per fallire

Il rischio della revocatoria cessa di esistere se il contratto definitivo è stato stipulato più di sei mesi prima dal deposito della sentenza dichiarativa di fallimento (ossia fuori dal periodo sospetto). 

Inoltre, la legge prevede un’eccezione che fa salve le vendite concluse, anche con preliminare, a un giusto prezzo e riguardanti immobili a uso abitativo, destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, senza fare alcuna distinzione tra le diverse categorie catastali.

Naturalmente, l’acquisto deve avvenire prima e non dopo il fallimento. 

A tali condizioni, quindi, non si rischierà mai la revocatoria fallimentare e l’acquisto verrà fatto salvo. 

Cosa succede se viene revocata la vendita?

Se invece il curatore fallimentare esercita l’azione revocatoria con successo, l’acquirente sarà tenuto a restituire la casa acquistata dall’imprenditore fallito potendosi poi insinuare nel fallimento per recuperare l’importo versato. Tuttavia, questa eventualità è assai remota atteso che, proprio per l’esistenza di un fallimento, l’attivo sarà verosimilmente inferiore al passivo.

Come tutelarsi quando si compra da una persona indebitata?

Il rischio non si corre solo quando il venditore è fallito ma anche quando è indebitato. Oltre alla revocatoria fallimentare c’è anche il rischio che i creditori esercitino, al di fuori del fallimento, la cosiddetta revocatoria ordinaria. Il che significa che, anche in questo caso, l’acquirente perderà la casa e potrà rivalersi poi contro il venditore per il risarcimento. 

L’azione revocatoria ordinaria può essere esercitata solo alle seguenti condizioni: 

  • non devono essere decorsi più di cinque anni dal rogito;
  • l’acquirente doveva essere a conoscenza dello stato di difficoltà economica del venditore (come succede quando le parti sono familiari) o comunque doveva essere nelle condizioni di capirlo (come nel caso di un soggetto che svenda tutto il proprio patrimonio). 

È importante trascrivere il compromesso?

Un modo per tutelarsi da un soggetto indebitato è la trascrizione del compromesso. In questo modo, infatti, semmai il venditore dovesse subire successivamente un pignoramento, il compromesso impedirebbe che il bene promesso in vendita possa essere ipotecato o pignorato. Sul punto leggi Rischi nell’acquistare casa da una persona indebitata.



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