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Direttore dei lavori: responsabilità per il cantiere in condominio

12 Maggio 2022
Direttore dei lavori: responsabilità per il cantiere in condominio

Responsabilità del condominio, del direttore dei lavori, del progettista e dell’appaltatore per i lavori in condominio. 

Nel momento in cui vengono deliberati dei lavori dall’assemblea condominiale, l’amministratore di condominio ha l’obbligo di vigilare sulla loro esecuzione. Egli deve controllare che sia rispettata, da parte della ditta edile, la normativa edilizia, la sicurezza dei lavoratori e della pubblica incolumità. Tale compito gli deriva dalla qualifica che riveste, quella di rappresentante del condominio e, come tale, di committente. Ma non è solo lui il supervisore del cantiere. Accanto si pone un’altra figura di garanzia: quella del direttore dei lavori. Quest’ultimo – che può essere nominato dallo stesso condominio o dalla ditta appaltatrice – ha l’obbligo di verificare che tutto si svolga a regola d’arte.

A spiegare come funziona la responsabilità del direttore dei lavori per il cantiere in condominio è una recente sentenza del tribunale di Napoli [1] la quale illustra i compiti e le funzioni di questa figura. Vediamo quali sono gli aspetti più importanti relativi a tale delicato tema.

Chi è il direttore dei lavori?

Il direttore dei lavori viene nominato dal committente (nel nostro caso, il condominio) ed è, normalmente, un ingegnere o un architetto. Egli, in rappresentanza del committente, segue l’esecuzione dei lavori e ha il potere di dare istruzioni con lo scopo di assicurare la rispondenza dell’opera:

  • a quanto previsto nel contratto;
  • alle modalità esecutive stabilite nella concessione edilizia rilasciata dal Comune;
  • alle regole dell’arte.

È obbligatorio nominare un direttore dei lavori?

Salvo diversa previsione contrattuale, la nomina del direttore dei lavori in un appalto privato non costituisce un obbligo né per il committente né per l’appaltatore ed è sia per l’uno sia per l’altro una semplice facoltà [2].

La direzione lavori è obbligatoria quando si intervenga su strutture o si utilizzi cemento armato, unitamente alle figure del progettista e del professionista che segue i calcoli. Nel caso in cui il committente ci rinunci, ritenendo di poterne fare a meno per modesti lavori, dirigendo direttamente e personalmente tali lavori, la responsabilità per i danni causati da errore esecutivi ricade sia sull’impresa appaltatrice che sul committente: entrambi sono tenuti a risarcire i danni [3].

Differenza tra direttore dei lavori e tecnico di cantiere

Inoltre, la figura di direttore dei lavori diverge profondamente da quella del direttore di cantiere, sia in relazione ai titoli professionali richiesti sia alle competenze, alla preparazione, alla responsabilità e alla provenienza dell’incarico (dal committente per il primo e dall’appaltatore per il secondo). 

Ne deriva che al direttore di cantiere – che può essere anche un tecnico diplomato geometra – non spetta la stessa remunerazione del direttore dei lavori, il quale ricopre un ruolo più impegnativo, ampio e responsabilizzante, dovendo il compenso dell’uno essere circoscritto entro il limite del 50% di quello dell’altro [4].

Compiti del direttore dei lavori in condominio 

Il direttore dei lavori in condominio ha l’obbligo di vigilare e verificare che gli stessi siano eseguiti a regola d’arte, impartendo opportune istruzioni.

Anche se il direttore dei lavori non risponde della esecuzione materiale dei lavori realizzati dall’appaltatore (pertanto in caso di vizi o di errori nell’esecuzione degli stessi non è responsabile), egli ha l’obbligo di vigilare e verificare che gli stessi siano eseguiti a regola d’arte, impartendo opportune istruzioni quando necessario.

Dunque, l’attività del direttore dei lavori per conto del condominio consiste nell’alta sorveglianza delle opere. Non è richiesta la sua presenza continua e giornaliera sul cantiere; ciò nonostante egli deve esercitare il controllo sulla realizzazione dell’opera nelle sue varie fasi. Inoltre deve verificare, attraverso periodiche visite in ciascuna fase del progetto e contatti diretti con gli organi tecnici dell’impresa, se sono state osservate le regole dell’arte nonché la corrispondenza dei materiali impiegati [5]. 

In particolare, se il condominio delibera di eseguire dei lavori, il direttore dei lavori è tenuto a svolgere i seguenti compiti:

  • accertare che la progressiva realizzazione dell’opera sia conforme al progetto;
  • verificare che le modalità di esecuzione siano conformi al capitolato e/o alle regole della tecnica [6];
  • adottare tutti i necessari accorgimenti tecnici volti a garantire la realizzazione dell’opera senza difetti costruttivi.
  • adempiere agli obblighi informativi posti a suo carico, e in particolare, con riferimento alla ristrutturazione di una abitazione, avvisare il committente della necessità di presentare la comunicazione della fine dei lavori prima della scadenza della DIA, allo scopo della certificazione della regolarità delle opere [7].

Responsabilità del direttore dei lavori per il cantiere in condominio

Secondo la Suprema corte, in tema di responsabilità conseguente a vizi o difformità dell’opera appaltata, il direttore dei lavori per conto del committente, deve utilizzare le proprie risorse intellettive ed operative per assicurare, relativamente all’opera in corso di realizzazione, il risultato che il committente preponente si aspetta di conseguire. Rientrano, pertanto, nelle obbligazioni del direttore dei lavori l’accertamento della conformità sia della progressiva realizzazione dell’opera al progetto, sia delle modalità dell’esecuzione di essa al capitolato e/o alle regole della tecnica, nonché l’adozione di tutti i necessari accorgimenti tecnici volti a garantire la realizzazione dell’opera senza difetti costruttivi.

Il direttore dei lavori che ometta di vigilare e di impartire le opportune disposizioni è pertanto personalmente responsabile.  

È sbagliato inquadrare il direttore dei lavori come un mero esecutore di lavori, come invece accade nei confronti dell’appaltatore. Pertanto egli è responsabile nei confronti del committente:

  • per i vizi o le difformità dell’opera appaltata derivanti dal mancato rispetto del progetto e che sono imputabili al mancato o negligente svolgimento della sua attività di controllo [8]. Egli è cioè responsabile per aver omesso di vigilare, impartire le opportune disposizioni e controllarne l’ottemperanza da parte dell’appaltatore e di riferirne al committente;
  • per i vizi derivanti da carenze progettuali, posto che è suo obbligo quello di controllare che le modalità dell’esecuzione dell’opera siano in linea non solo con il progetto, ma anche con le regole della tecnica, fino al punto di correggere eventuali carenze progettuali [9]. A tal proposito egli risponde in solido con il progettista e l’appaltatore, salvo che dimostri che i vizi potevano essere verificati solo a costruzione ultimata.

Responsabilità del condominio e del direttore dei lavori per danni a terzi

Il direttore è anche responsabile quando la violazione dei propri obblighi ha determinato danni ai terzi. Tale responsabilità è in solido con quella della ditta dei lavori e del condominio [10].


note

[1] Trib. Napoli sent. n. 4531/2022 del 9.05.2022.

[2] Cass. 17 giugno 1997 n. 5409

[3] Cass. 10 novembre 2016 n. 22884

[4] Cass. 31 ottobre 2018 n. 27917

[5] Cass. 20 marzo 2012 n. 4398, Cass. 10 maggio 2007 n. 10679, Cass. 27 febbraio 2006 n. 4366, Trib. Firenze 14 gennaio 2014 n. 85.

[6] Cass. 19 settembre 2016 n. 18285, Cass. 3 maggio 2016 n. 8700, Cass. 28 novembre 2001 n. 15124

[7] Cass. 18 giugno 2019 n. 16288.

[8] Cass. 8 ottobre 2008 n. 24859, Trib. Roma 22 marzo 2019 n. 6149, Trib. Milano 24 luglio 2018 n. 8284, Trib. Monza 19 marzo 2015, Trib. Milano 1° marzo 2013.

[9] Cass. 27 settembre 2018 n. 23174, Trib. Reggio Emilia 27 giugno 2014 n. 988.

[10] Cass. 19 febbraio 2014 n. 3967, Cass. 8 gennaio 2013 n. 259, Cass. 27 gennaio 2012 n. 1218


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