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Calcolo della maggioranza in un condominio minimo

12 Maggio 2022
Calcolo della maggioranza in un condominio minimo

In un condominio costituito da soli due condomini è necessaria l’unanimità? Che fare se uno dei condomini si oppone ai lavori?

Non è cosa agevole prendere una decisione nell’ambito di un condominio composto da due soli proprietari. E questo perché non è possibile raggiungere una maggioranza. Quindi, o si ottiene l’unanimità oppure la decisione può essere invalidata. È la Cassazione a spiegare come avviene il calcolo della maggioranza in un condominio minimo. Qui, il criterio dei millesimi è essenziale perché – afferma la Corte – affinché la decisione possa essere ritenuta valida, i millesimi contrari non possono mai essere superiori a quelli a favore. 

Ma procediamo con ordine e vediamo come avviene il calcolo della maggioranza in un condominio minimo.

Cos’è un condominio minimo?

Il condominio minimo è quello composto da soli due proprietari. Nella prassi, tuttavia, il concetto viene applicato anche a quegli immobili dove i proprietari siano più di due ma comunque in numero inferiore rispetto al numero oltre il quale è obbligatorio nominare un amministratore di condominio (e cioè più di otto: art. 1129 cod.civ.).

Al condominio minimo si applica la disciplina ordinaria dei condomini, sia con riguardo all’organizzazione interna sia in relazione alle situazioni soggettive dei partecipanti [1]. Non vale solo l’obbligo di avere un amministratore di condominio e un regolamento.

Anche due villette a schiera, che condividono il muro di tramezzo costituito da un unico manufatto, il cui scopo è quello di separare le due unità immobiliari, site in un unico corpo di fabbrica, sono considerabili un condominio minimo.

Calcolo maggioranze in un condominio minimo

Quando i proprietari sono due, possono sorgere problemi circa le decisioni da prendere. Se infatti manca l’unanimità, bisognerà rivolgersi al tribunale.

Come chiarito dalla Cassazione [2], nel condominio minimo (formato, cioè da due partecipanti con diritti di comproprietà sui beni comuni nella stessa proporzione) le regole del Codice civile sul funzionamento dell’assemblea si applicano allorché l’assemblea si costituisca regolarmente con la partecipazione di entrambi i condomini e deliberi validamente con decisione unanime. Con l’espressione «decisione unanime» si intende quella che sia frutto della partecipazione di entrambi i comproprietari alla discussione (essendo logicamente inconcepibile che la decisione adottata da un solo soggetto possa ritenersi presa all’unanimità).

Il principio è stato più volte sancito dalla stessa Suprema Corte [3]: affinché il condominio possa proseguire nella sua gestione è necessario che vi sia concordia tra i condomini e, quindi, l’unanimità di decisioni. In caso contrario, non essendo possibile prendere in considerazione i millesimi attribuiti alle unità immobiliari, poiché questo significherebbe evidentemente statuire a priori la prevalenza assoluta di un condomino sull’altro, l’unica strada è quella di rivolgersi caso per caso al tribunale, perché determini la soluzione migliore per il condominio nel suo complesso.

Condominio minimo: che fare se l’altro condomino si oppone ai lavori?

Per tale ragione, la spesa sostenuta da un singolo condomino e non autorizzata dall’altro è rimborsabile da parte dell’altro solamente nell’ipotesi in cui i lavori intrapresi abbiano i requisiti dell’urgenza [4]. E difatti, ai sensi dell’articolo 1134 del Codice civile, il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. Se invece la spesa è necessaria e urgente per evitare danni gravi all’edificio, il condomino – pur in assenza del consenso dell’altro – potrà avviare a proprie spese le opere in questione, avendo poi diritto a farsi rimborsare la relativa quota dall’altro.

Se invece non sussistono i presupposti della spesa urgente, l’unico modo per contrastare il diniego dell’altro condomino è agire in tribunale affinché sia il giudice a decidere, caso per caso, se i lavori sono necessari e quindi da eseguire, nonostante il dissenso di uno dei due condomini.  


note

[1] Cass. SU 31 gennaio 2006 n. 2046.

[2] Cass. 2 marzo 2017 n. 5329

[3] Cass. sent. n. 25558/2020 

[4] Cass. 14 gennaio 2019 n. 620.


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